Купив квартиру за 60 тисяч доларів – заплати 20% податків: чим лякає нова вигадка влади

Що буде з цінами на нерухомість

Після появи такого законопроєкту, експерти з нерухомості та економісти впевнено заявляли, що у разі його прийняття ціни на квартири зростуть. Володимир Копоть, керівник і співзасновник онлайн сервісу юридичної перевірки нерухомості Monitor.Estate, каже, якщо законопроєкт ухвалять, то ринок нерухомості знизить свої темпи зростання, які ми спостерігали останні кілька років (за виключенням першого локдауну).

Читайте також Чи злетять ціни на нерухомість на 20%: можливі нові податки

Принаймні на місяць-два, допоки інвестори та покупці продумають фінансові плани як діяти далі. Наразі не спостерігається збільшення угод через потенційну можливість прийняття такого закону.

"Варто очікувати зростання цін на нерухомість. Оскільки ПДВ, як фінальний податок завжди включався в ціну договору і платником його був останній покупець. Але таке зростання не повинно бути великим, оскільки забудовникам доведеться збільшувати собівартість на будівництво, тому доданої вартості як такої не буде", – нагадав експерт. 

Іншими словами, оптимізація ПДВ буде на попередніх стадіях – до продажу. Що стосується податку з доходів фізичних осіб, то як і раніше, продавці будуть "просити" їх сплачувати покупців,
– каже Копоть.

Він додав, що, на його думку, ухвалювати такі зміни недоцільно. Якщо підвищувати податок на доходи з фізичних осіб, то потрібно змінити базу оподаткування.

"Тобто, якщо купуєш житло за 30 тисяч, продаєш за 40 тисяч, і в такому випадку сплачуєш податок з 10 тисяч (різниці), а не з усієї суми (40 тисяч). У нас же, на жаль, депутати керуються принципом якнайшвидше поповнити казну, а не здоровим глуздом", – говорить Копоть.

Попит на квартири може впасти через високі ціни / Фото Unsplash

Олександр Хмелевський, кандидат економічних наук, незалежний експерт, зазначив, що підвищення ставки податку на доходи громадян при третій та подальших продажах об'єктів нерухомості з 5 до 18 % торкнеться небагатьох осіб. Є інвестори, які купують на початковій стадії будівництва квартири цілими під'їздами, коли вони дешевші, а коли будівництво наближається до завершення, а ціни суттєво зростають, вони перепродають їх з чималими прибутками.

Очевидно, що такі прибутки мають оподатковуватись за стандартною ставкою 18 %, а не пільговою. Проте, нерідко угоди на вторинному ринку оформлюються за заниженою ціною, щоб зменшити оподаткування,
– пояснив Хмелевський.

Експерт додав, що запровадження ПДВ призведе до зниження ліквідності на ринку нерухомості, а кількість операцій купівлі-продажу знизиться. Покупці не готові до зростання цін на 20% за рахунок ПДВ. Тому продавцям доведеться йти на певні знижки. Угоди будуть оформлюватися за заниженими цінами, щоб знизити суму сплачуваних податків.

Не виключено, що будуть застосовуватися різного роду схеми, щоб ухилитися від сплати ПДВ. Проте, такі схеми збільшать ризики учасників ринку. Запровадження ПДВ ускладнить процедуру оформлення угод. Адже 20 % ПДВ – це чимала сума. Законопроєкт не вказує на порядок її сплати. Невідомо на кого покладається контроль за сплатою податку тощо. Що буде, наприклад, якщо після укладання угоди покупець не сплатить ПДВ?
– зазначив Хмелевський.

Він підсумував, що запровадження ПДВ на вторинному ринку житла створить чимало проблем та призведе до подорожчання житла. Проте, здорожчання буде десь на рівні 10%. Владі не вдасться зібрати за рахунок цього податку заплановані 2,3 мільярда гривень. Реальна сума буде рази у два менша. Владі слід відмовитися від запровадження ПДВ на вторинному ринку житла. В багатьох країнах світу ПДВ при купівлі житла не стягується.

Що пропонують у законопроєкті

У документі є дві норми, які можуть суттєво вплинути на ринок нерухомості. Так, пропонується запровадити 20% ПДВ на операції з житлом на вторинному ринку нерухомості. Без ПДВ можна буде купити квартири в будинках, які зводяться за бюджетні гроші або за програмою доступного житла, а також після капремонту або реконструкції.

Наразі ПДВ у розмірі 20% сплачує забудовник і цей податок включений у ціну на первинному ринку. При наступних продажах, тобто на вторинному ринку, сплачувати ПДВ не потрібно.

Окрім того, у законопроєкті написано, що зросте податок на продаж квартири:

• при покупці квартири та її продажу в наступні два роки – 5% ПДФО з угоди;
• при продажу одразу двох і більше об'єктів нерухомості – 5% з угоди від другої та наступних продажів;
• при третьому продажу нерухомості (включаючи недобудови) протягом року, і всі наступні – 18%.

Нагадаємо, що зараз українець, який володів квартирою принаймні 3 роки, може продати її, сплативши 2% від вартості: 1% до Пенсійного фонду і ще 1% мита з покупця та продавця. При продажі другої та наступних об’єктів нерухомості потрібно додатково сплатити 5% ПДФО та 1,5% військового збору.

Від запровадження змін Міністерство фінансів розраховує додатково щорічно отримувати близько 3 мільярдів гривень:

• 2,3 мільярда гривень від сплати ПДВ юридичними особами;
• 0,6 мільярда гривень від сплати ПДФО.