Должны урегулировать ряд вопросов: застройщик о нововведениях на рынке жилья

Как новые обязательства застройщика перед инвестором повлияют на рынок жилья и какие проблемы удастся урегулировать, 24 Каналу рассказали в Корпорации Недвижимости РИЕЛ. Собрали самое важное.

К теме В эту очередь ЖК "Великобритания" от КН РИЕЛ введено в эксплуатацию: что предлагают жильцам

Защита интересов лиц, инвестирующих в объекты недвижимости

В 2022 году в Украине вступил в силу Закон "О гарантировании прав на недвижимое имущество". Пока его нормы касаются не всех субъектов хозяйствования, которые занимаются строительством жилья. Определяющим фактором в этом вопросе является дата получения разрешения на строительные работы. Согласно правилам переходного периода, новые нормы будут распространяться на объекты, право на выполнение строительных работ которых получено после вступления этого закона в силу, то есть после 10 октября 2022 года.

ЖК Maxima Residence от КН РИЕЛ / Фото РИЕЛ

Новый закон будет распространяться на объекты незавершенного строительства и будущие объекты недвижимости, которые являются составными частями такого объекта.

Этот закон делает невозможной двойную продажу одной и той же будущей квартиры – через фактическую двухэтапную проверку застройщика, когда он или девелопер должны сначала получить разрешение на строительство, а затем зарегистрировать специальные имущественные права на все будущие объекты недвижимости (квартиры) в Государственном реестре вещных прав на недвижимое имущество, и только после этого будущий объект недвижимости признается объектом гражданских прав и может быть продан инвестору.

Второй существенной гарантией для инвестора есть обязанность заказчика строительства определить "гарантийную долю" объекта недвижимого имущества.

Гарантийная доля строительства объекта недвижимого имущества – это совокупность будущих объектов недвижимости, определяемая для каждого раздельного объекта незавершенного строительства, вещные права на которые тяготятся до принятия в эксплуатацию законченного строительством объекта с целью гарантирования достройки соответствующего объекта другими лицами (в том числе в результате банкротства, финансовой несостоятельности заказчика строительства/девелопера строительства).

ЖК "Підзамче. Вежа" от КН РИЕЛ / Фото РИЕЛ

До принятия в эксплуатацию законченных строительством объектов запрещается совершать сделки по отчуждению и/или обременению вещных прав на будущие объекты недвижимости, включенные в гарантийную долю. А финансирование строительства будущих объектов недвижимости, включенных в гарантийную долю, осуществляется на средства заказчика строительства или девелопера строительства. Размер гарантийной доли для Львова и Киева составляет 10% общей площади будущих объектов недвижимости в возводимом доме.

Любые изменения в проектной документации теперь будут нуждаться в согласовании с инвесторами, если такие изменения влияют на права таких инвесторов,
– заключают представители компании.

Заказчик и инвестор: раскрытие информации об объекте строительства

Важным нововведением является и то, что закон обязывает заказчиков строительства – девелоперов, управляющих фондом финансирования строительства – раскрывать и публиковать гораздо больше информации о строительстве, чем это было раньше. В частности, стоит выделить:

• запланированный год принятия в эксплуатацию;
• сведения о праве на выполнение строительных работ со ссылкой на соответствующие документы в Единой государственной электронной системе в сфере строительства;
• сведения о ходе выполнения строительных работ (с фотографиями);
• сведения о будущих объектах недвижимости, условиях их приобретения и т.д.

Следовательно, законодатель обязывает заказчика строительства не просто разместить всю необходимую информацию на своем вебсайте, но и периодически обновлять ее. За нарушение требований по раскрытию информации налагается штраф.

ЖК Nordica Residence от КН РИЕЛ / Фото РИЕЛ

Правила привлечения средств от инвесторов

Соответствующий Закон предусматривает 3 механизма привлечения средств от инвесторов:

• ФФС (Фонд финансирования строительства).
• Заключение прямого договора – условно договор купли-продажи будущего объекта недвижимости.
• Выпуск целевых облигаций на будущие объекты недвижимости

Следует отметить, что по старым нормам застройщики будут дорабатывать объекты, разрешения под которые были получены до принятия Закона No2518-IX. Согласно новым требованиям, актуален будет выпуск целевых облигаций под конкретный объект строительства,
– подчеркивает девелопер.

Эта схема работы не нова для рынка недвижимости в целом. Она предполагает выкуп целевых облигаций клиентом и одновременное резервирование за ним квадратных метров объекта строительства. Соответственно, заключается договор резервирования.

Основное отличие между тем, что было и что стало с принятием Закона, состоит в том, что ранее не было нотариальных требований по удостоверению доли объекта недвижимого имущества, резервируемого инвестором. Поэтому случались нередкие случаи, когда из-за отсутствия гарантий недобросовестные застройщики по несколько раз продавали эти доли разным инвесторам. Итак, сейчас законодатель сделал невозможным мошеннические действия, внеся дополнительные требования. А недобросовестные застройщики ничего не смогут сделать с недвижимостью после заключения договора резервирования с физическим лицом, покупающим эти облигации.

ЖК "Голосские Кручи" от КН РИЕЛ / Фото РИЕЛ

Конечно, эти нововведения способны урегулировать целый ряд проблем на рынке жилья. Впрочем, как отмечают в КН РИЕЛ, на индивидуальном уровне удовлетворение потребностей клиента будет зависеть прежде всего от выбора застройщика, являющегося первоочередным гарантом качества будущего жилья. Здесь советуют обратить внимание на опыт, количество реализуемых объектов, в частности в условиях военного положения, прозрачность, а также на отзывы инвесторов и покупателей. Так, ознакомиться с новостями девелопера и просмотреть каталог квартир можно по ссылке.