Україна стикнеться із дефіцитом житла, – експерт про відмирання звичного первинного ринку

Як повідомляє співзасновник компанії, що спеціалізується на інвестиціях у нерухомість, Володимир Семенцов, у другій половині 2022 року платоспроможний попит навряд чи суттєво зросте. Водночас в умовах відсутності кредитування, це може негативно позначитися на планах забудовників, інформує 24 канал.

До теми Ринок нерухомості під час війни: державна підтримка для відновлення економіки

Система пріоритетів забудовників змінилася: це призведе до дефіциту житла в Україні

В умовах дефіциту коштів, зазначає Семенцов, українські забудовники будуть змушені тимчасово зупинити зведення левової частки своїх об’єктів. Натомість максимальні зусилля вони сконцентрують на завершенні напівготових об’єктів.

"Відсутність доступних цільових кредитів під мінімальні відсотки саме на будівництво може спричинити велику кризу недобудов, адже в зоні ризику банкрутства можуть опинитися не лише невеликі та середні компанії, що будували переважно за залучені з продажів кошти, а й великі забудовники, в яких на стадії зведення перебуває кілька великих проєктів", – розповідає експерт.

За прогнозом Семенцова, вже у 2023 році Україна стикнеться із суттєвим дефіцитом готового житла. Він наголошує, що до факторів, які спровокують цей процес, варто віднести: 

• зупинку багатьох будівництв,
• велику кількість знищених будинків,
• міграційні процеси,
• зростання вартості будівельних матеріалів,
• дефіцит робочої сили.

Наразі Україні потрібна прозора схема компенсації за зруйноване й пошкоджене житло внаслідок війни. Одним із варіантів, на думку експерта, може стати впровадження цінних паперів (майнових сертифікатів) на суму оцінки втрат, які постраждалий зможе безперешкодно конвертувати у девелопера на квадратні метри.

Такий механізм може врахувати інтереси та права постраждалих від війни громадян, сприятиме здоровій конкуренції між девелоперами, стимулюватиме первинний ринок,
– зазначив він.

Крім цього, сертифікати – це хороший запобіжник корупції, який бонусом унеможливлять ризики появи неякісної масової забудови. 

Семенцов звернув увагу на те, що на початку травня аналітики зафіксували поновлення будівництва у відносно безпечних регіонах, проте простежити за реальним ходом будівництва зараз важко.  

Наразі можна говорити, що первинний ринок перебуває на стадії "хірургічного" перезавантаження. "Старого" первинного ринку вже більше не існує,
– наголосив експерт. 

Які фактори спричинили відмирання звичного ринку первинного житла

Експерт перелічив кілька основних факторів, що спричинили докорінні зміни на первинному ринку:

• відсутність покупців-інвесторів, готових вкладати кошти в недобудований об’єкт до закінчення війни;
• дефіцит будівельних матеріалів та відсутність налагоджених нових логістичних ланцюжків для їхньої поставки;
• брак достатнього обсягу власних коштів девелоперів для повноцінного зведення ЖК, неможливість залучення банківських кредитів та ускладнений пошук співінвесторів в об'єктах, готовністю понад 40%, в яких реалізовано вже понад 40 – 50% квартир;
• дефіцит кваліфікованих будівельників та загальний брак робочої сили;
• відсутність 100-відсоткових гарантій безпеки і перспектив завершення не лише активних бойових дій, а й ракетних обстрілів;
• важка економічна ситуація в країні, реальна, а не номінальна інфляція.

З урахуванням цих факторів, як розповів Володимир Семенцов, зараз фактично неможливо скласти об’єктивну ціну квадратного мера та рівень прибутку девелоперів. Адже ціни на будматеріали з березня по травень зросли в середньому на 15 – 20% і не виключено, що в подальші місяці вони можуть збільшитися ще щонайменше на 10%. 

Він нагадав, що на початок 2022 року більшість об'єктів, що зводилися в Україні, були розраховані на поступове залучення фінансування від продажів, а основне будівництво велося коштом власних коштів девелоперів у розмірі до 50% від загальної вартості проєкту.

Фахівець прогнозує, що наслідки війни фактично змусять девелоперів поступово відмовитися від продажу квартир на етапі будівництва, натомість всі зусилля спрямувати на залучення достатнього фінансування, дотримання термінів будівництва, втілення нових форм інвестування, якими можуть стати Фонди інвестування в нерухомість.