Попри обстріли та низький попит: чому у Києві не падають ціни на житло

Чому ціни на нерухомість ростуть та на що очікувати українцям пояснив засновник M4U Володимир Даниленко.

Читайте також Комунікації як частина відбудови: КН РІЕЛ про досвід фіксації пошкоджень у столичному ЖК

Як змінилися ціни на нерухомість у Києві з 24 лютого

У порівнянні із серединою лютого, вартість квадратного метра первинної нерухомості в Києві, за даними M4U, зросла в середньому на 34,4%.

Це зумовлено насамперед зростанням собівартості будівництва, спричиненим зміною курсу валют, необхідністю налагоджувати нові ланцюжки постачань будівельних матеріалів замість зруйнованих війною, дефіцитом окремих матеріалів. Наприклад, зараз Україна стикнулася з дефіцитом скла та віконних профілів.

На які квартири можливі знижки

Зниження вартості можливе хіба що на окремі квартири, зазвичай у вже побудованих будинках. Коли девелопер уже не залежить від собівартості, він може дозволити зробити знижку, щоб отримати кошти. Проте наразі готових одно- або двокімнатних квартир на ринку Києва небагато, оскільки впродовж двох років українці активно розмітали ліквідні пропозиції для життя та інвестицій.

На ринку вторинної нерухомості більшість продавців сьогодні – інвестори, які вклали кошти в будівництво кілька років тому й зараз продають ці квартири з власних міркувань: комусь потрібні гроші, хтось остаточно вирішив виїхати з України.

За останні 2 роки вартість квадратного метра зросла майже на 50%, тож, маючи нагальну потребу в грошах такі інвестори цілком можуть продати квартиру з дисконтом в 30%, щоб отримати хоча б ту суму, яку початково інвестували. Це й створює видимість падіння ціни.

Чому ціни не падають, попри війну

Перша причина, чому не падає вартість житла – зростання собівартості. Друга – високий рівень розпроданості нерухомості станом на початок лютого.

Остання причина – зниження цін не має сенсу для девелоперів. Як пояснюють експерти, управління ціною – ринковий механізм, який працює, коли ринок функціонує нормально. Зараз, коли попит скоротився на понад 90% через неринкові причини стимулювання попиту ціною не має жодного сенсу. Зниження ціни не призведе до суттєвого зростання кількості угод, так само як знижки, не допоможуть девелоперам повноцінно відновити весь цикл робіт.

Як розподілилися ціни за районами

Тенденції коливання цін за районами різнонаправлені. Так, у Печерському районі влітку спостерігалося зростання цін як на первинному, так і на вторинному ринку. Однак вже у жовтні відбулося падіння:

• мінус 1,8% на первинному ринку
• мінус 1,3% — на вторинному.

Водночас у віддаленому від центру Деснянському районі зниження ціни за останні 3 місяці склало 5,3% на первинному ринку й 32% – на вторинному. В Оболонському середня ціна знизилася на 3,3% лише на первинному ринку та практично не змінилася на вторинному. В усіх інших районах поки спостерігається зростання цін.

На вторинному ринку заявлені ціни зараз можуть суттєво відрізнятися від цін в оголошеннях – усе залежить від мотивації покупця та продавця. Однак говорити про те, що безпековий чинник відіграє ключову роль у коливанні цін за районами Києва, зарано.

Чого очікувати від цін у 2023

Розвиток буде зумовлений, по-перше, державними або міжнародними замовленнями на відбудову міст і районів, зруйнованих у ході бойових дій. По-друге, власники зруйнованого житла отримають сертифікати від держави на придбання нового та вийдуть із ними на ринок.

Незалежно від того, будуть вони купувати помешкання на вторинному ринку чи інвестувати в первинний, це запустить обидва сегменти. Крім того, на початковому етапі відбудови ймовірний вихід на ринок інвесторів, які планують заробити на зростання вартості нерухомості протягом наступних років.

З огляду на це, після завершення війни й із початком відбудови ціни на нерухомість будуть зростати. На початковому етапі зростання буде залежати від зміни собівартості нерухомості. Пізніше – від попиту й загальної економічної ситуації, тобто суто ринкових чинників.