Доступна іпотека форсуватиме ріст цін на квадратні метри

Банкіри поки що неохоче коментують заяви влади про запуск нової іпотечної програми "Українська мрія" під 5% річних. На їхню думку, існує ризик, що держава з часом відмовиться від своїх зобов'язань компенсувати різницю фінустановам.

До теми На виплат чи в іпотеку: відомий девелопер розповів, як вигідніше купити квартиру

Фінансисти зазначають, що за фактом кредити видаватимуть під ті ж сьогоднішні реальні 13%, однак різницю покриватимуть з держбюджету. Водночас з огляду на його постійний дефіцит, довіряти запропонованій моделі банкіри поки не поспішають.

Про це говорить і той факт, що попередня іпотечна держпрограма під 7% поки що просувається не так активно, як очікували чиновники. У 2021 році було профінансовано заявок на суму трохи більше ніж 1 мільярд гривень. Спершу влада оголосила про план, за яким портфель іпотечних кредитів складе 5 мільярдів гривень.

Підйом будівництва 

Експерти все ж додають, що наявність можливості придбати своє житло – все ж таки позитивна тенденція для нашої країни.

Україна поки що не може запропонувати європейські ставки по іпотеці, але запуск програми, де частина ставки компенсує державу – це великий крок уперед,
– зауважив фінансист Василь Невмержицький.

Зазначимо, що протягом 2022 року влада хоче видати за новою програмою 30 тисяч іпотечних кредитів. У наступні роки – 150 тисяч.

Іншими словами, якщо дотримуватися логіки чиновників, іпотека може з лишком покрити всю пропозицію за новими квадратними метрами 2022-го. І у будівельників з'явиться пристойний стимул щонайменше подвоїти обсяги житла, що зводиться.

Саму програму планують запустити приблизно протягом січня-березня поточного року. Українська сім'я з офіційним доходом у 20 – 30 тисяч гривень, як запевняють чиновники, зможе придбати квартиру площею 60 – 70 "квадратів" і вплачувати за неї близько 10 тисяч гривень на місяць.

Схема надання іпотечних кредитів під 5% річних:

• держава викуповує у забудовників квартири за ринковою ціною;
• придбані квартири держава віддаватиме у лізинг та в "іпотеку мрії";
• різницю оплачуватимуть усі платники податків. 5% річних – це ставка для позичальника, але банки кредитуватимуть за своїми ставками.

Водночас юристи нагадують, що у липні 2021 року було ухвалено закон щодо реалізації майна в іпотеці. Документ суттєво спрощує процедуру примусової конфіскації житла, та спрямований на прискорену реалізацію іпотечного майна через аукціон з подальшою неможливістю боржникам скасувати результат аукціону в суді.

Коли позичальник бере пільговий іпотечний кредит, він повинен враховувати, крім іншого, ще й додаткові ризики, пов'язані з державою. Адже якщо воно припинить підтримку програми, на позичальника ляже повний "відсотковий тягар" розрахунку кредитного житла. І тут закон у будь-якому разі буде на стороні банку.

Що не так із заявленим цінником 

Останні кілька років в Україні зростають ціни на нерухомість – за оцінками впродовж останніх двох років вартість зросла на 30 – 40%. Це пов'язано з багатьма тенденціями – урбанізацією, зростанням цін на будматеріали, зміною умов роботи та новими вимогами до житла.

Більше Відомий девелопер назвав головні тенденції на ринку житла у 2022 році

Приховувати корупційні гроші та інвестувати в Україні також прийнято у нерухомість. Але найголовніша проблема – це катастрофічно старий житлофонд.

За даними Держстату, 96% житла в Україні – це багатоквартирні будинки. Менше ніж 10% нерухомості – молодше 30 років. Банки мають обмеження за віком житла під кредитування, тому будь-які іпотечні програми ще більше посилюють попит на нове житло, не вирішуючи проблему житлового фонду.

Водночас складно, в умовах ринку, повноцінно запустити соціальну програму в сегменті, де панує ажіотаж – сьогодні попит на житло економ- та комфорт-класу перевищує існуючі пропозиції. Тобто ті, хто хоче взяти пільгову іпотеку не завжди можуть знайти потрібну нерухомість.

Критерії "мрії" не у всьому збігаються з реальністю – ціна за квадратний метр житла, за оцінками експертів, що відповідає вимогам програми, стартує від 1500 доларів за "квадрат", а не 900 доларів, як передбачає програма. Це викликає певні сумніви серед учасників ринку.

Зростання цін

У всьому світі доступна іпотека, великі обсяги будівництва та оновлення житлового фонду вважаються великим благом для економіки та головним показником зростання. Проте українські ставки з іпотеки залишаються високими.

Компенсуючи різницю ставок, держава не лише бере гроші з бюджету, а й дає поштовх розвитку бізнесу – будівництво, виробництво, перевезення та інше, а отже, водночас цей бюджет наповнює,  
– каже Василь Невмержицький.

Є також побоювання, що нова програма, якщо почне реалізовуватись у заявленому обсязі, призведе до стрімкого зростання цін на нерухомість.

Тому зазначають експерти, є сенс вже зараз замислитися над придбанням бажаних квадратних метрів, навіть всупереч минулорічного подорожчання.