Як нові зобов'язання забудовника перед інвестором вплинуть на ринок житла та які проблеми вдасться врегулювати, 24 Каналу розповіли у Корпорації Нерухомості РІЕЛ. Зібрали найважливіше.

До теми Сьому чергу ЖК "Велика Британія" від КН РІЕЛ введено в експлуатацію: що пропонують мешканцям

Захист інтересів осіб, які інвестують в об’єкти нерухомості

У 2022 році в Україні набрав чинності Закон "Про гарантування речових прав на нерухоме майно". Наразі його норми стосуються не всіх суб’єктів господарювання, які займаються будівництвом житла. Визначальним чинником у питанні є дата отримання дозволу на будівельні роботи. Згідно з правилами перехідного періоду, нові норми поширюватимуться на об’єкти, право на виконання будівельних робіт яких отримано після набуття чинності цим законом, тобто після 10 жовтня 2022 року.


ЖК Maxima Residence від КН РІЕЛ / Фото РІЕЛ

Новий закон поширюватиметься на об’єкти незавершеного будівництва та на майбутні об’єкти нерухомості, що є складовими частинами такого об’єкта.

Цим законом унеможливлено подвійний продаж однієї й тієї самої майбутньої квартири – через фактичну двоетапну перевірку забудовника, коли він або девелопер повинні спершу отримати дозвіл на будівництво, а потім зареєструвати спеціальні майнові права на всі майбутні об’єкти нерухомості (квартири) в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, і лише після цього майбутній об’єкт нерухомості визнається об’єктом цивільних прав і може бути проданий інвестору.

Другою суттєвою гарантією для інвестора є обов’язок замовника будівництва визначити "гарантійну частку" об’єкта нерухомого майна.

Гарантійна частка будівництва об’єкта нерухомого майна – це сукупність майбутніх об’єктів нерухомості, що визначається для кожного подільного об’єкта незавершеного будівництва, речові права на які обтяжуються до прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об’єкта з метою гарантування добудови відповідного об’єкта іншими особами (в тому числі внаслідок банкрутства, фінансової неспроможності замовника будівництва/девелопера будівництва).


ЖК "Підзамче. Вежа" від КН РІЕЛ / Фото РІЕЛ

До прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об’єктів забороняється вчиняти правочини щодо відчуження та/або обтяження речових прав на майбутні об’єкти нерухомості, включені до гарантійної частки. А фінансування будівництва майбутніх об’єктів нерухомості, включених до гарантійної частки, здійснюється коштом замовника будівництва або девелопера будівництва. Розмір гарантійної частки для Львова та Києва становить 10% загальної площі майбутніх об’єктів нерухомості у будинку, що зводиться.

Будь-які зміни до проєктної документації відтепер потребуватимуть узгодження з інвесторами, якщо такі зміни впливають на права таких інвесторів,
– підсумовують представники компанії.

Замовник та інвестор: розкриття інформації про об’єкт будівництва

Важливим нововведенням є й те, що закон зобов’язує замовників будівництва – девелоперів, управителів фонду фінансування будівництва – розкривати та публікувати значно більше інформації про будівництво, ніж це було до прийняття Закону, зокрема варто виділити:

  • запланований рік прийняття в експлуатацію;
  • відомості про право на виконання будівельних робіт із посиланням на відповідні документи в Єдиній державній електронній системі у сфері будівництва;
  • відомості про перебіг виконання будівельних робіт (із фотографіями);
  • відомості про майбутні об’єкти нерухомості, умови їх придбання тощо.

Отже, законодавець зобов’язує замовника будівництва не просто розмістити всю необхідну інформацію на своєму вебсайті, але й періодично оновлювати її. За порушення вимог щодо розкриття інформації накладається штраф.

ЖК Nordica Residence від КН РІЕЛ / Фото РІЕЛ

Правила залучення коштів від інвесторів

Відповідний Закон передбачає 3 механізми залучення коштів від інвесторів:

  • ФФБ (Фонд фінансування будівництва).
  • Укладання прямого договору – умовно договору купівлі-продажу майбутнього об’єкта нерухомості.
  • Випуск цільових облігацій на майбутні об’єкти нерухомості.

Варто зазначити, що за старими нормами забудовники допрацьовуватимуть об’єкти, дозволи під які було отримано до прийняття Закону No2518-IX. Згідно з новими вимогами, актуальним буде випуск цільових облігацій під конкретний об’єкт будівництва,
– наголошує девелопер.

Ця схема роботи не є новою для ринку нерухомості загалом. Вона передбачає викуп цільових облігацій клієнтом й одночасне резервування за ним квадратних метрів об’єкта будівництва. Відповідно, укладається договір резервування.

Основна відмінність між тим, що було і що стало з прийняттям Закону, полягає в тому, що раніше не було нотаріальних вимог щодо посвідчення частки об’єкта нерухомого майна, яку резервує інвестор. Тому траплялися непоодинокі випадки, коли через відсутність гарантій недобросовісні забудовники по кілька разів продавали ці частки різним інвесторам. Отже, нині законодавець унеможливив шахрайські дії, внісши додаткові вимоги. І тепер недобросовісні забудовники нічого не зможуть зробити з нерухомістю після укладення договору резервування з фізичною особою, яка купує ці облігації.


ЖК "Голоські Кручі" від КН РІЕЛ / Фото РІЕЛ

Звісно, ці нововведення здатні врегулювати цілу низку проблем на ринку житла. Утім, як зазначають у КН РІЕЛ, на індивідуальному рівні задоволення потреб клієнта буде залежати насамперед від вибору забудовника, який є першочерговим гарантом якості майбутнього помешкання. Тут радять звернути увагу на досвід, кількість реалізованих об'єктів, зокрема в умовах воєнного стану, прозорість, а також на відгуки інвесторів та покупців. Так, ознайомитися із новинами девелопера та переглянути каталог квартир, можна за посиланням.