Що робити, якщо орендодавець вимагає плату за майно на тимчасово окупованих територіях

При цьому орендодавці, особливо якщо це їхній єдиний дохід, можуть продовжувати вимагати орендну плату. Що робити в таких випадках, розповів партнер юридичної фірми "Василь Кісіль і Партнери" Олександр Бородкін.

До теми  Робота велася неперервно, – як КН РІЕЛ сприяла евакуації мешканців з ЖК "Львівський Квартал"

Апелюйте до частини 6 статті 762 ЦКУ

Орендарям, від яких вимагають виплат, може допомогти частина 6 статті 762 Цивільного кодексу України. Вона звільняє орендаря від орендної плати за весь час, протягом якого він не міг користуватися орендованим майном через обставини, які не залежать він нього. 

Таке звільнення може застосуватися до оренди будь-якого майна, зокрема:

• будівель,
• складів,
• земельних ділянок,
• автомобілів,
• сільськогосподарської техніки тощо.

Ця норма є унікальним випадком, який звільняє сторони договору від зобов’язання, всупереч принципу цивільного права "зобов'язання має виконуватися належним чином".

Зверніть увагу. Стаття 617 ЦКУ про обставини непереборної сили або як всі звикли їх називати – форс-мажор, не звільняє особу від грошових чи будь-яких інших обов’язків, а лише звільняє від відповідальності за порушення зобов’язання.

Юрист зазначає, що об'єктивна неможливість користуватися орендованим майном – це відсутність доступу до житла. Крім того, орендодавець не може перебувати у приміщенні або зберігати у ньому свої речі.

Кодекс не визначає критеріїв визначення "неможливості користування", тому необхідно буде доводити неможливість користування в кожному окремому випадку, керуючись наявною судовою практикою та загальними принципами логіки. При цьому тягар доведення покладається на орендаря,
– пише Бородкін.

Обставини, за які орендар не відповідає

Кодекс не наводить переліку чи пояснення стосовно визначення "обставин, за які орендар не відповідає". Утім, за словами юриста, сьогодні такими обставинами можуть бути:

• бойові або військові дії, зокрема обстріли та ворожі атаки,
• вторгнення, блокади,
• акти тероризму, диверсії,
• безлади, масові заворушення,
• примусове вилучення майна,
• захоплення підприємств,
• протиправні дії третіх осіб,
• пожежі, вибухи тощо на території, де знаходиться орендоване майно,
• рішення органів місцевої влади або військових адміністрацій щодо обов’язкової евакуації населення,
• руйнування майна внаслідок ракетних чи артилерійських обстрілів,
• незабезпечення орендодавцем захисту орендованих приміщень від мародерів та злочинців,
• тривалість повітряної тривоги, як, наприклад, у Луганській області.

Орендарю доведеться доказувати орендодавцю, а якщо справа дійде до суду, то і в межах судового процесу, що ці обставини знаходяться поза волею орендаря.

Докази будуть залежати від конкретних обставин. На підтвердження факту, що орендар не відповідає за певні обставини, він може надати універсальний або індивідуальний сертифікат Торгово-промислової палати України, що підтверджує настання форс-мажорних обставин, акт від комунальників або служби надзвичайних ситуацій, рішення суду, підзаконний акт тощо.

Також орендарю необхідно буде продемонструвати прямий причиново-наслідковий зв’язок між обставинами, що знаходяться поза його волею, та неможливістю користування орендованим майном. 

Кожна окрема ситуація має свою специфіку

Бородкін додає, що звільнення конкретного орендаря від орендної плати залежить від фактичних обставин кожної окремої ситуації.

Якщо, приміром, підприємство не може користуватися орендованим майном через війну або її наслідки, і бажає, щоб орендодавець припинив нараховувати орендну плату, насамперед, необхідно підготувати і направити орендодавцю відповідний лист.

У ньому слід викласти всі обставини та продемонструвати зв’язок між обставинами, що знаходяться поза волею орендаря, та неможливістю користування об'єктом оренди. У листі також доцільно вказати дату, з якої підприємство втратило можливість користуватися майном.

Позицію, викладену в листі, важливо підкріпити відповідними доказами – актами приймання-передачі товарів на інший склад, письмовими поясненнями працівників, фото порожнього складу тощо.

Не можна забувати також про положення договору оренди, за яким підприємство планує отримати звільнення від орендної плати, адже у ньому міг бути передбачений специфічний порядок дій в разі втрати доступу до майна.