При этом арендодатели, особенно если это единственный их доход, могут продолжать требовать арендную плату. Что делать в таких случаях, рассказал партнер юридической фирмы "Василий Кисиль и Партнеры" Александр Бородкин.
К теме Работа велась непрерывно, – как КН РИЕЛ способствовала эвакуации жильцов из ЖК "Львовский Квартал"
Апеллируйте к части 6 статьи 762 ГКУ
Арендаторам, от которых требуют выплаты, может помочь часть 6 статьи 762 Гражданского кодекса Украины. Она освобождает арендатора от арендной платы за все время, в течение которого он не мог пользоваться арендованным имуществом из-за обстоятельств, не зависящих от него.
Такое увольнение может примениться к аренде любого имущества, в частности:
- зданий,
- складов,
- земельных участков,
- автомобилей,
- сельскохозяйственной техники и т.д.
Эта норма является уникальным случаем, освобождающим стороны договора от обязательства, вопреки принципу гражданского права "обязательство должно выполняться должным образом".
Юрист отмечает, что объективная невозможность пользоваться арендованным имуществом – отсутствие доступа к жилью. Кроме того, арендодатель не может находиться в помещении или хранить в нем свои вещи.
Кодекс не определяет критериев определения "невозможности пользования", поэтому необходимо будет доказывать невозможность пользования в каждом частном случае, руководствуясь имеющейся судебной практикой и общими принципами логики. При этом бремя доказывания возлагается на арендатора,
– пишет Бородкин.
Обстоятельства, за которые арендатор не отвечает
Кодекс не приводит перечня или объяснения по определению "обстоятельств, за которые арендатор не отвечает". Но, по словам юриста, сегодня такими обстоятельствами могут быть:
- боевые или военные действия, в том числе обстрелы и вражеские атаки,
- вторжение, блокады,
- акты терроризма, диверсии,
- беспорядки, массовые беспорядки,
- принудительное изъятие имущества,
- захват предприятий,
- противоправные действия третьих лиц,
- пожары, взрывы на территории, где находится арендованное имущество,
- решение органов местной власти или военных администраций по обязательной эвакуации населения,
- разрушение имущества в результате ракетных или артиллерийских обстрелов,
- необеспечение арендодателем защиты арендованных помещений от мародеров и преступников,
- продолжительность воздушной тревоги, например, в Луганской области.
Арендатору придется доказывать арендодателю, а если дело дойдет до суда, то и в пределах судебного процесса, что эти обстоятельства находятся вне воли арендатора.
Доказательства будут зависеть от конкретных обстоятельств. В подтверждение факта, что арендатор не отвечает за определенные обстоятельства, он может предоставить универсальный или индивидуальный сертификат Торгово-промышленной палаты Украины, подтверждающий наступление форс-мажорных обстоятельств, акт от коммунальщиков или службы чрезвычайных ситуаций, решение суда, подзаконный акт.
Также арендатору необходимо будет продемонстрировать прямую причинно-следственную связь между находящимися вне его воли обстоятельствами и невозможностью пользования арендованным имуществом.
Каждая отдельная ситуация имеет свою специфику
Бородкин добавляет, что освобождение конкретного арендатора от арендной платы зависит от фактических обстоятельств каждой ситуации.
Если, например, предприятие не может пользоваться арендованным имуществом в результате войны или ее последствий, и желает, чтобы арендодатель прекратил начислять арендную плату, прежде всего необходимо подготовить и направить арендодателю соответствующее письмо.
В нем следует изложить все обстоятельства и показать связь между обстоятельствами, находящимися вне воли арендатора, и невозможностью пользования объектом аренды. В письме также целесообразно указать дату с которой предприятие лишилось возможности пользоваться имуществом.
Позицию, изложенную в письме, важно подкрепить соответствующими доказательствами – актами приемки-передачи товаров на другой склад, письменными объяснениями работников, фото пустого состава и тому подобное.
Нельзя забывать также о положении договора аренды, согласно которому предприятие планирует получить освобождение от арендной платы, ведь в нем мог быть предусмотрен специфический порядок действий в случае потери доступа к имуществу.