Як ринок нерухомості України реагує на девальвацію гривні: пояснення експертів

Попередні економічні спади у 2008 та 2014 роках супроводжувалися суттєвою девальвацією гривні та суттєвим зниженням цін на купівлю квартир. Чи варто очікувати дисконтів на новобудови цьогоріч з'ясовувало інтернет-видання "Хмарочос". 

Варто знати Як отримати безкоштовне житло в Україні: список держпрограм та умови участі

Чи є сьогодні попит 

Житло в Україні давало покупцям не тільки дах над головою, але й відчуття стабільності та безпеки. До того ж на ринку фігурували інвестори. Завдяки вливанням їхніх коштів торік ціни на житло у столиці зросли на 30%, а у регіонах в середньому на 10 – 30% у доларах. Утім, повномасштабне вторгнення росії поставило надійність такої інвестиції під загрозу. Сьогодні квартиру важко продати, неможливо вивезти із собою та ще й існує ризик її повного руйнування.

Водночас, як свідчить аналітика, після нетривалого завмирання ринку у лютому – березні, вже у квітні ціни на "первинку" почали зростати по 5% на місяць. 

Забудовники підвищують вартість нового житла, щоб "підігнати" заявлені ціни під очікувану девальвацію гривні, інфляцію та стрімке зростання собівартості будівництва,
– йдеться у звіті Національного банку України про фінансову стабільність (від червня 2022 року).

Втім, як показує аналітика ЛУН, у червні ціни знову впали до майже довоєнного рівня і з того часу зростають. Але такі ціни, згідно зі звітом Нацбанку, демонструють здебільшого "оптимістичні очікування продавців". Адже попиту покупців на новобудови в Києві майже немає.

Як пояснює Володимир Даниленко, на той попит, який ми спостерігали півтора року до початку війни, звісно розраховувати не варто. Новобудовами подекуди цікавляться внутрішні переселенці, рідше – інвестори, які готові скуповувати кризові активи з метою заробити на них після закінчення війни.

Натомість для відновлення повноцінного попиту на нерухомість знадобиться щонайменше 1,5 – 2 роки після завершення бойових дій.

Чи варто очікувати знижок на первинну нерухомість

Українці очікують, що ціни повинні впасти пропорційно зниженню попиту, розповідає Денис Суділковський, директор з маркетингу ЛУН. Втім мало хто враховує, що забудовник платить державі – за оренду землі, податки, ліцензії тощо – навіть в умовах відсутності прибутків. Крім того, зростає собівартість самого будівництва.

Тож перш ніж оголошувати дисконти забудовники повинні вирахувати нову собівартість будівництва. В кризових умовах коливання валют та дефіциту будматеріалів це зробити досить складно.

Продаж нижче собівартості створює значні ризики затягування будівництва або того, що об’єкт взагалі не буде добудовано. В умовах високої невизначеності забудовник повинен відразу встигнути освоїти отримані кошти, закупивши матеріали, чи виконавши роботи. Якщо девелопер продає зі знижкою і не виконує при цьому роботи – це подвійний ризик для клієнта,
– пояснює Володимир Даниленко, засновник M4U Estate.

Як наслідок, наразі забудовники здебільшого пропонують тимчасові акції за фіксованим курсом. Як зауважує засновник бренд-маркетингової агенції Grape Юрій Гладкий, цей підхід є оптимальним в сьогоднішніх реаліях.

Окремі девелопери зізнаються, що через падіння курсу гривні змушені підвищувати ціни. Більш того, багато хто з них вже з початку року заклали девальваційне зростання у вартість об’єктів. Вони пояснюють це наявністю графіків, згідно з якими підіймають ціни на житло.

Якщо курс гривні і далі падатиме, відповідно буде і поетапне підвищення цін. На скільки відсотків, сказати складно, він буде змінюватися з урахуванням зміни курсу,
– діляться прогнозами забудовники. 

Експерти додають, що зараз ринок шукає баланс. Середня ціна, зібрана з пропозицій девелоперів, наразі не зовсім відповідає фактичним угодам на ринку. Як наслідок, представники компаній намагаються пропонувати знижки індивідуально – в разі безпосереднього бажання прямо зараз купити квартиру.