Как рынок недвижимости Украины реагирует на девальвацию гривны: объяснение экспертов

Предыдущие экономические спады в 2008 и 2014 годах сопровождались существенной девальвацией гривны и снижением цен на покупку квартир. Стоит ли ожидать дисконтов новостроек в этом году выясняло интернет-издание "Хмарочос". 

К теме Как получить бесплатное жилье в Украине: список госпрограмм и условия участия

Есть ли сегодня спрос

Жилье в Украине давало покупателям не только крышу над головой, но и чувство стабильности и безопасности. К тому же, на рынке фигурировали инвесторы. Благодаря вливанию их средств в прошлом году цены на жилье в столице выросли на 30%, а в регионах в среднем на 10 – 30% в долларах. Но полномасштабное вторжение России поставило надежность такой инвестиции под угрозу. Сегодня квартиру трудно продать, невозможно вывезти с собой и существует риск ее полного разрушения.

В то же время, как свидетельствует аналитика, после непродолжительного замирания рынка в феврале – марте, уже в апреле цены на "первичку" начали расти по 5% в месяц.

Застройщики повышают стоимость нового жилья, чтобы "подогнать" заявленные цены под ожидаемую девальвацию гривны, инфляцию и стремительный рост себестоимости строительства.
– говорится в отчете Национального банка о финансовой стабильности (с июня 2022 года).

Впрочем, как показывает аналитика ЛУН, в июне цены снова упали до почти довоенного уровня и с тех пор растут. Но такие цены, согласно отчету Нацбанка, демонстрируют в основном "оптимистические ожидания продавцов". Ведь спроса покупателей на новостройки в Киеве практически нет.

Как объясняет Владимир Даниленко, на спрос, который мы наблюдали полтора года до начала войны, конечно рассчитывать не стоит. Новостройками иногда интересуются внутренние переселенцы, реже – инвесторы, которые готовы скупать кризисные активы с целью заработать на них после окончания войны.

Для восстановления полноценного спроса на недвижимость понадобится не менее 1,5 – 2 года после завершения боевых действий.

Стоит ли ожидать скидок на первичную недвижимость

Украинцы ожидают, что цены должны упасть пропорционально снижению спроса, рассказывает Денис Судилковский, директор по маркетингу ЛУН. Впрочем, мало кто учитывает, что застройщик платит государству – за аренду земли, налоги, лицензии и так далее – даже в условиях отсутствия доходов. Кроме того, растет себестоимость самого строительства.

Поэтому прежде чем объявлять дисконты, застройщики должны вычислить новую себестоимость строительства. В кризисных условиях колебания валют и дефицита стройматериалов это сделать достаточно сложно.

Продажа ниже себестоимости создает значительные риски затягивания строительства или того, что объект вообще не будет достроен. В условиях высокой неопределенности застройщик должен сразу успеть освоить полученные средства, закупив материалы или выполнив работы. Если девелопер продает со скидкой и не выполняет при этом работу – это двойной риск для клиента,
– объясняет Владимир Даниленко, основатель M4U Estate.

Как следствие, сейчас застройщики в большинстве своем предлагают временные акции по фиксированному курсу. Как отмечает основатель бренд-маркетингового агентства Grape Юрий Гладкий, этот подход оптимален в сегодняшних реалиях.

Отдельные девелоперы признаются, что из-за падения курса гривны вынуждены повышать цены. Более того, многие из них уже с начала года заложили девальвационный рост в стоимость объектов. Они объясняют это наличием графиков, согласно которым поднимают цены на жилье.

Если курс гривны и дальше падать, соответственно будет и поэтапное повышение цен. На сколько процентов, сказать сложно, он будет меняться с учетом изменения курса,
– делятся прогнозами застройщики.

Эксперты добавляют, что сейчас рынок ищет баланс. Средняя цена, собранная по предложениям девелоперов, пока не совсем отвечает фактическим сделкам на рынке. Как следствие, представители компаний пытаются предлагать скидки индивидуально – при непосредственном желании прямо сейчас купить квартиру.