Что будет с ценами на недвижимость

После появления такого законопроекта, эксперты по недвижимости и экономисты уверенно заявляли, что в случае его принятия цены на квартиры вырастут. Владимир Копоть, руководитель и соучредитель онлайн сервиса юридической проверки недвижимости Monitor.Estate, говорит, если законопроект примут, то рынок недвижимости снизит свои темпы роста, которые мы наблюдали последние несколько лет (за исключением первого локдауна).

Читайте также Взлетят ли цены на недвижимость на 20%: возможны новые налоги

По крайней мере на месяц-два, пока инвесторы и покупатели продумают финансовые планы как действовать дальше. Сейчас не наблюдается увеличения сделок из-за потенциальной возможности принятия такого закона.

"Стоит ожидать роста цен на недвижимость. Поскольку НДС, как финальный налог всегда включался в цену договора и плательщиком его был последний покупатель. Но такой рост не должен быть большим, поскольку застройщикам придется увеличивать себестоимость на строительство, поэтому добавленной стоимости как таковой не будет", – напомнил эксперт.

Иными словами, оптимизация НДС будет на предыдущих стадиях – до продажи. Что касается налога с доходов физических лиц, то по-прежнему продавцы будут "просить" их платить покупателей,
– говорит Копоть.

Он добавил, что, по его мнению, принимать такие изменения нецелесообразно. Если повышать налог на доходы с физических лиц, то нужно изменить базу налогообложения.

"То есть, если покупаешь жилье за 30 тысяч, продаешь за 40 тысяч, и в таком случае платишь налог с 10 тысяч (разницы), а не со всей суммы (40 тысяч). У нас же, к сожалению, депутаты руководствуются принципом как можно быстрее пополнить казну, а не здравым смыслом", – говорит Копоть.

Спрос на квартиры может упасть из-за высоких цен / Фото Unsplash

Александр Хмелевский, кандидат экономических наук, независимый эксперт, отметил, что повышение ставки налога на доходы граждан при третьей и последующих продажах объектов недвижимости с 5 до 18 % коснется немногих лиц. Есть инвесторы, которые покупают на начальной стадии строительства квартиры целыми подъездами, когда они дешевле, а когда строительство близится к завершению, а цены существенно растут, они перепродают их с немалыми доходами.

Очевидно, что такие прибыли должны облагаться налогом по стандартной ставке 18%, а не льготной. Тем не менее, нередко сделки на вторичном рынке оформляются по заниженной цене, чтобы уменьшить налогообложение,
– пояснил Хмелевский.

Эксперт добавил, что введение НДС приведет к снижению ликвидности на рынке недвижимости, а количество сделок купли-продажи снизится. Покупатели не готовы к росту цен на 20% за счет НДС. Поэтому продавцам придется идти на определенные скидки. Сделки будут оформляться по заниженным ценам, чтобы снизить сумму уплачиваемых налогов.

Не исключено, что будут применяться разного рода схемы, чтобы уклониться от уплаты НДС. Тем не менее, такие схемы увеличат риски участников рынка. Введение НДС усложнит процедуру оформления сделок. Ведь 20% НДС – это немалая сумма. Законопроект не указывает на порядок ее уплаты. Неизвестно на кого возлагается контроль за уплату налога. Что будет, например, если после заключения сделки покупатель не уплатит НДС?
– отметил Хмелевский.

Он подытожил, что введение НДС на вторичном рынке жилья создаст немало проблем и приведет к подорожанию жилья. Тем не менее, подорожание будет где-то на уровне 10%. Властям не удастся собрать за счет этого налога запланированные 2,3 миллиарда гривен. Реальная сумма будет раза в два меньше. Властям следует отказаться от введения НДС на вторичном рынке жилья. Во многих странах мира НДС при покупке жилья не взимается.

Что предлагают в законопроекте

В документе есть две нормы, которые могут существенно повлиять на рынок недвижимости. Так, предлагается ввести 20% НДС на операции с жильем на вторичном рынке недвижимости. Без НДС можно будет купить квартиры в домах, которые возводятся за бюджетные деньги или по программе доступного жилья, а также после капремонта или реконструкции.

Сейчас НДС в размере 20% платит застройщик и этот налог включен в цену на первичном рынке. При последующих продажах, то есть на вторичном рынке, уплачивать НДС не нужно.

Кроме того, в законопроекте написано, что вырастет налог на продажу квартиры:

  • при покупке квартиры и ее продаже в последующие два года – 5% НДФЛ со сделки;
  • при продаже сразу двух и более объектов недвижимости – 5% со сделки от второй и последующих продаж;
  • при третьей продаже недвижимости (включая недострои) в течение года, и все последующие – 18%.

Напомним, что сейчас украинец, владевший квартирой по крайней мере 3 года, может продать ее, оплатив 2% от стоимости: 1% в Пенсионный фонд и еще 1% пошлины с покупателя и продавца. При продаже второй и последующих объектов недвижимости нужно дополнительно уплатить 5% НДФЛ и 1,5% военного сбора.

От введения изменений Министерство финансов рассчитывает дополнительно ежегодно получать около 3 миллиардов гривен:

  • 2,3 миллиарда гривен от уплаты НДС юридическими лицами;
  • 0,6 миллиарда гривен от уплаты НДФЛ.