Несмотря на обстрелы и низкий спрос: почему в Киеве не падают цены на жилье

Почему цены на недвижимость растут и чего ожидать украинцам объяснил основатель M4U Владимир Даниленко.

Читайте также Коммуникации как часть восстановления: КН РИЕЛ об опыте фиксации повреждений в столичном ЖК

Как изменились цены на недвижимость в Киеве с 24 февраля

По сравнению с серединой февраля стоимость квадратного метра первичной недвижимости в Киеве, по данным M4U, выросла в среднем на 34,4%.

Это обусловлено, прежде всего, ростом себестоимости строительства, вызванным изменением курса валют, необходимостью налаживать новые цепочки поставок строительных материалов вместо разрушенных войной, дефицитом отдельных материалов. К примеру, сейчас Украина столкнулась с дефицитом стекла и оконных профилей.

На какие квартиры возможны скидки

Снижение стоимости возможно разве что на отдельные квартиры обычно в уже построенных домах. Когда девелопер уже не зависит от себестоимости, он может позволить сделать скидку для получения средств. Однако готовых одно- или двухкомнатных квартир на рынке Киева немного, поскольку в течение двух лет украинцы активно разметали ликвидные предложения для жизни и инвестиций.

На рынке вторичной недвижимости большинство продавцов сегодня — инвесторы, вложившие средства в строительство несколько лет назад. Сейчас они продают эти квартиры по собственным соображениям: кому-то нужны деньги, кто-то окончательно решил уехать из Украины.

За последние 2 года стоимость квадратного метра выросла почти на 50%, поэтому, нуждаясь в деньгах,  инвесторы вполне могут продать квартиру с дисконтом в 30%, чтобы получить хотя бы ту сумму, которую первоначально инвестировали. Это создает видимость падения цены.

Почему цены не падают, несмотря на войну

Первая причина, почему не падает стоимость жилья – рост себестоимости. Вторая – высокий уровень распроданности недвижимости по состоянию на начало февраля.

Последняя причина – снижение цен не имеет смысла для девелоперов. Как объясняют эксперты, управление ценой – рыночный механизм, работающий, когда рынок функционирует нормально. Сейчас, когда спрос сократился более чем на 90% по нерыночным причинам стимулирования спроса ценой не имеет никакого смысла. Снижение цены не приведет к существенному росту количества сделок, равно как скидки, не помогут девелоперам полноценно восстановить весь цикл работ.

Как распределились цены по районам

Тенденции колебания цен по районам разнонаправлены. Так, в Печерском районе летом наблюдался рост цен как на первичном, так и на вторичном рынке. Однако уже в октябре произошло падение:

• минус 1,8% на первичном рынке,
• минус 1,3% - на вторичном.

В то же время в отдаленном от центра Деснянском районе снижение цены за последние 3 месяца составило 5,3% на первичном рынке и 32% – на вторичном. В Оболонском средняя цена снизилась на 3,3% только на первичном рынке и практически не изменилась на вторичном. Во всех остальных районах пока наблюдается рост цен.

На вторичном рынке заявленные цены могут существенно отличаться от цен в объявлениях – все зависит от мотивации покупателя и продавца. Однако говорить о том, что фактор безопасности играет ключевую роль в колебании цен по районам Киева, пока рано.

Чего ожидать от цен в 2023 году

Развитие будет обусловлено, во-первых, государственными или международными заказами на восстановление городов и районов, разрушенных в ходе боевых действий. Во-вторых, владельцы разрушенного жилья получат сертификаты от государства на приобретение нового и выйдут с ними на рынок.

Независимо от того, будут ли они покупать жилье на вторичном рынке или инвестировать в первоначальный, это запустит оба сегмента. Кроме того, на начальном этапе восстановления возможен выход на рынок инвесторов, планирующих заработать на рост стоимости недвижимости в течение следующих лет.

Учитывая это, по завершении войны и с началом восстановления цены на недвижимость будут расти. На начальном этапе рост будет зависеть от конфигурации себестоимости недвижимости. Позже – от спроса и общей экономической ситуации, то есть чисто рыночных факторов.