Украина столкнется с дефицитом жилья, – эксперт об отмирании привычного первичного рынка

Как сообщает соучредитель специализирующейся на инвестициях в недвижимость компании Владимир Семенцов, во второй половине 2022 года платежеспособный спрос вряд ли существенно вырастет. В то же время в условиях отсутствия кредитования это может негативно сказаться на планах застройщиков, информирует 24 канал.

К теме Рынок недвижимости во время войны: государственная поддержка для восстановления экономики 

Система приоритетов застройщиков изменилась: это приведет к дефициту жилья в Украине

В условиях дефицита средств, отмечает Семенцов, украинские застройщики будут вынуждены приостановить возведение львиной доли своих объектов. В то же время максимальные усилия они сконцентрируют на завершении полуготовых объектов.

"Отсутствие доступных целевых кредитов под минимальные проценты именно на строительство может повлечь за собой большой кризис недостроев, ведь в зоне риска банкротства могут оказаться не только небольшие и средние компании, которые строили преимущественно за привлеченные с продаж средства, но и крупные застройщики, у которых на стадии возведения находится несколько крупных проектов", – рассказывает эксперт.

По прогнозу Семенцова уже в 2023 году Украина столкнется с существенным дефицитом готового жилья. Он отмечает, что среди факторов, провоцирующих этот процесс: 

• остановку многих строек,
• большое количество уничтоженных домов,
• миграционные процессы,
• рост стоимости строительных материалов,
• дефицит рабочей силы.

Сейчас Украине необходима прозрачная схема компенсации за разрушенное и поврежденное жилье в результате войны. Одним из вариантов, по мнению эксперта, может стать внедрение ценных бумаг (имущественных сертификатов) на сумму оценки потерь, которые пострадавший сможет беспрепятственно конвертировать в девелопера на квадратные метры.

Такой механизм может учесть интересы и права пострадавших от войны граждан, будет способствовать здоровой конкуренции между девелоперами, будет стимулировать первичный рынок,
– отметил он.

Помимо этого, сертификат – это хороший предохранитель коррупции, который еще и минимизирует риски появления некачественной массовой застройки. 

Семенцов обратил внимание, что в начале мая аналитики зафиксировали возобновление строительства в относительно безопасных регионах, однако отследить реальный ход строительства сейчас трудно.  

Пока можно говорить, что первичный рынок находится в стадии "хирургической" перезагрузки. "Старого" первичного рынка больше не существует,
– подчеркнул эксперт. 

Какие факторы повлекли за собой отмирание привычного рынка первичного жилья

Эксперт перечислил несколько основных факторов, повлекших за собой коренные изменения на первичном рынке:

• отсутствие покупателей-инвесторов, готовых вкладывать средства в недострои до окончания войны;
• дефицит строительных материалов и отсутствие настроенных новых логистических цепочек для их поставки;
• нехватка достаточного объема собственных средств девелоперов для полноценного возведения ЖК, невозможность привлечения банковских кредитов и усложненный поиск соинвесторов в объектах, готовностью более 40%, в которых реализовано уже более 40 – 50% квартир;
• дефицит квалифицированных строителей и общая нехватка рабочей силы;
• отсутствие 100-процентных гарантий безопасности и перспектив завершения не только активных боевых действий, но и ракетных обстрелов;
• трудная экономическая ситуация в стране, реальная, а не номинальная инфляция.

С учетом этих факторов, как рассказал Владимир Семенцов, сейчас практически невозможно составить объективную цену квадратного мэра и уровень прибыли девелоперов. Ведь цены на стройматериалы с марта по май выросли в среднем на 15 – 20% и не исключено, что в последующие месяцы они могут увеличиться еще как минимум на 10%. 

Он напомнил, что на начало 2022 года большинство возводимых в Украине объектов было рассчитано на постепенное привлечение финансирования от продаж, а основное строительство велось за счет собственных средств девелоперов в размере до 50% от общей стоимости проекта.

Специалист прогнозирует, что последствия войны фактически заставят девелоперов постепенно отказаться от продажи квартир на этапе строительства, все усилия направить на привлечение достаточного финансирования, на соблюдение сроков строительства, на воплощение новых форм инвестирования, которыми могут стать Фонды инвестирования в недвижимость.