Обидві форми управління житловими будинками мають свої переваги та недоліки. Провідні експерти Корпорації Нерухомості РІЕЛ розповіли про основні принципи діяльності ОСББ та керуючої компанії, а також поділилися, що пропонують своїм клієнтам.
Зверніть увагу З урахуванням нових вимог: у Львові збудують школу з укриттям, басейном та просторими класами
Що треба знати про ОСББ: переваги та недоліки
ОСББ – це юридична особа, що створена ініціативною групою власників житла багатоквартирного будинку. Тобто це форма управління, коли мешканці самі об'єднуються для того, аби керувати будинком і прибудинковою територією. Вони роблять щомісячні внески, розмір яких встановлюють на загальних зборах.
Будь-які рішення щодо будинку ухвалюють за допомогою голосування. Наприклад, якщо ОСББ пропонує зробити ремонт, виділивши на роботи певну суму, то для "позитивного" рішення потрібні голоси більшої частини мешканців.
ОСББ забезпечує чистота в будинку і на прибудинковій території / Фото Shutterstock
Переваги ОСББ:
- Об'єднання може самостійно вибирати підрядників і виконавців. І якщо, наприклад, будівельна компанія чи прибиральники під'їздів погано виконують свою роботу, їх завжди можна звільнити та знайти інших працівників.
Має право взяти прибудинкову територію у власність мешканців або орендувати її. На території можна реалізувати різні проєкти, враховуючи комерційні для отримання прибутку та покращення умов проживання.
Може брати участь у різних державних і міських програмах. Це дасть можливість суттєво покращити умови проживання з мінімальними витратами з боку мешканців.
Мешканці будинку, де діє така форма керування, самі визначають розмір щомісячних внесків. Для цього складають кошторис і визначають фіксовану суму за 1 квадратний метр площі. Тоді це число множать на житлову площу кожної квартири – і сума готова.
Власники квартир, які належать до пільгових категорій, отримують пільги у повному обсязі.
Недоліки ОСББ:
Можливі махінації з підписами мешканців під відповідними рішеннями. Коли в будинку багато квартир, а роботу ОСББ погано контролюють, керівники можуть скористатися цим і вдатися до шахрайства.
Трапляється багато випадків крадіжки грошей мешканців, через що ОСББ оголошують про банкрутство.
Майже всі проблеми, що виникають під час діяльності ОСББ, можна вирішити тільки через суд. А цей процес буває дуже затягнутим і складним.
Під час колективного ухвалення рішень дуже часто виникають конфлікти. Це стається через різні погляди та інтереси мешканців, різні рівні доходів тощо.
Кошти окремих мешканців можуть витратити на те, що вони вважали непотрібним. Наприклад, під час голосування деякі мешканці проголосують "проти", але більшість проголосує "за". ОСББ вибере те, за що проголосувало більше людей.
З боржниками потрібно розв'язувати проблеми самостійно. Наприклад, якщо мешканці певних квартир не оплачують рахунки за комунальні послуги, то ОСББ має говорити з ними особисто або через суд. Інакше може статися так, що до всього будинку припинять постачати газ чи світло.
Брак кваліфікованих фахівців. На жаль, поширені випадки, коли ОСББ очолюють люди, які зовсім не вміють ухвалювати нелегкі рішення, правильно розставляти пріоритети тощо. Від цього потім страждають усі мешканці.
Керуюча компанія: які її обов'язки в Україні
Керуюча компанія – це структура, обов'язок якої дбати про доброустрій будинку та прибудинкової території. КК може бути юридична або фізична особа. Зазвичай на балансі однієї керуючої компанії є десятки будинків.
Попри схожі обов'язки з ЖЕКами, керуючі компанії помітно відрізняються від них. Головна відмінність – у них є чіткий перелік обов'язків і їхня вартість. Відтак мешканці завжди знають, за що платять. В Україні керуючі компанії мають чіткі обов'язки, що визначені законом і є обов'язковими до виконання. Якщо структура не виконує їх чи робить це неякісно, мешканці будинку завжди можуть обрати іншу компанію. Тому всі вони зацікавлені у тому, щоб надавати якісні послуги.
Керуючі компанії працюють за фіксованим прайсом / Фото Shutterstock
Які обов'язки керуючої компанії в Україні:
- прибирання під'їздів і прибудинкової території, зокрема опалого листя та снігу, покіс трави;
- дератизація (комплексні заходи зі знищення гризунів) та дезінсекція;
- освітлення місць загального користування (сходові майданчики, хол під'їзду, ґанок, дитячий майданчик тощо);
- технічне обслуговування електромереж, внутрішніх будинкових систем, ліфтів і димових каналів;
- поточний ремонт покрівлі та фасаду будівлі, під'їздів та різних конструктивних елементів;
- робота аварійної служби та цілодобова робота call-центру.
Вибір керуючої компанії в новобудові переважно є завданням забудовника, але інколи це також роблять самі мешканці.
Плюси КК:
Низька вартість обслуговування. Оскільки КК обслуговує багато будинків, вони мають знижки від постачальників певних послуг. Через це й мешканці платять менше.
Керуюча компанія має своїх юристів, які розв'язують проблеми з боржниками у суді. Тому заборгованості з комунальними оплатами окремих мешканців усіх не стосуються.
Цілодобове обслуговування будинків. Представники ОСББ мають вихідні й можуть повільно реагувати на звернення. У керуючої компанії для цього є call-центр, який цілодобово приймає і реагує на запити.
Мешканці завжди можуть укласти договір з іншою КК у новобудові, якщо дійсна не надає їм послуги якісно. Договір укладають лише на один рік.
Керуюча компанія має кваліфіковані кадри, які обізнані в питаннях ефективного управління будинком.
Мінуси КК:
Мешканці не можуть впливати на зміну тарифів КК.
Керуюча компанія – це посередник, тож часто набагато вигідніше укладати договори одразу з підрядниками та виконавцями.
Керуюча компанія сама ухвалює важливі рішення, а думку мешканців часто взагалі не враховує.
КК може не враховувати особливості будинку, бо з усіма клієнтами діє за приблизно однаковою схемою.
Достроково розірвати контракт із КК досить складно – у більшості випадків треба чекати зазначений 1 рік.
Яку форму управління пропонує досвідчений девелопер
Корпорація Нерухомості РІЕЛ допомагає новим власникам житла створити ОСББ. Девелопер має контакти всіх власників, розуміє схему та знає послідовність дій, тому сприяє цьому процесу.
Участь девелопера у процесі створення ОСББ є організаційною та фінансовою. Голову, членів правління, ревізійну комісію, тариф на обслуговування будинку визначають самі співвласники.
ОСББ передбачає, що будь-які рішення щодо будинку ухвалюватимуться за допомогою голосування / Фото Shutterstock
Провідні експерти КН РІЕЛ зазначають, що форма управління ОСББ привабливіша для мешканців. Люди бачать, як використовують їхні кошти, а найголовніше – почуваються господарями у будинку.