Обе формы управления жилыми домами имеют свои преимущества и недостатки. Ведущие эксперты Корпорации Недвижимости РИЕЛ рассказали об основных принципах деятельности ОСМД и управляющей компании, а также поделились, что предлагают своим клиентам.
Обратите внимание С учетом новых требований: во Львове построят школу с укрытием, бассейном и просторными классами
Что нужно знать об ОСМД: преимущества и недостатки
ОСМД – это юридическое лицо, что созданное инициативной группой собственников жилья многоквартирного дома. То есть это форма управления, когда жители сами объединяются для того, чтобы управлять домом и придомовой территорией. Они делают ежемесячные взносы, размер которых устанавливают на общем собрании.
Любые решения по дому принимают с помощью голосования. Например, если ОСМД предлагает сделать ремонт, выделив на работы определенную сумму, то для "положительного" решения нужны голоса большей части жильцов.
ОСМД обеспечивает чистоту в доме и на придомовой территории / Фото Shutterstock
Преимущества ОСМД:
- Объединение может самостоятельно выбирать подрядчиков и исполнителей. И если, например, строительная компания или уборщики подъездов плохо выполняют свою работу, их всегда можно уволить и найти других работников.
Имеет право взять придомовую территорию в собственность жильцов или арендовать ее. На территории можно реализовать различные проекты, включая коммерческие для получения прибыли и улучшения условий проживания.
Может участвовать в различных государственных и городских программах. Это даст возможность существенно улучшить условия проживания с минимальными затратами со стороны жителей.
Жители дома, где действует такая форма управления, сами определяют размер ежемесячных взносов. Для этого составляют смету и определяют фиксированную сумму за 1 квадратный метр площади. Тогда это число умножают на жилую площадь каждой квартиры – и сумма готова.
Владельцы квартир, которые относятся к льготным категориям, получают льготы в полном объеме.
Недостатки ОСМД:
Возможны махинации с подписями жильцов под соответствующими решениями. Когда в доме много квартир, а работу ОСМД плохо контролируют, руководители могут воспользоваться этим и прибегнуть к мошенничеству.
Случается много случаев кражи денег жильцов, из-за чего ОСМД объявляют о банкротстве.
Почти все проблемы, возникающие во время деятельности ОСМД, можно решить только через суд. А этот процесс бывает очень затянутым и сложным.
Во время коллективного принятия решений очень часто возникают конфликты. Это происходит из-за разных взглядов и интересов жителей, разные уровни доходов и тому подобное.
Средства отдельных жителей, могут быть потрачены на то, что они считают ненужным. Например, во время голосования некоторые жители проголосуют "против", но большинство проголосует "за". ОСМД выберет то, за что проголосовало больше людей.
С должниками нужно решать проблемы самостоятельно. Например, если жители определенных квартир не оплачивают счета за коммунальные услуги, то ОСМД должно говорить с ними лично или через суд. Иначе может случиться так, что ко всему дому прекратят поставлять газ или свет.
Нехватка квалифицированных специалистов. К сожалению, распространены случаи, когда ОСМД возглавляют люди, которые совсем не умеют принимать нелегкие решения, правильно расставлять приоритеты и тому подобное. От этого потом страдают все жители.
Управляющая компания: какие ее обязанности в Украине
Управляющая компания – это структура, обязанность которой заботиться о благоустройстве дома и придомовой территории. УК может быть юридическое или физическое лицо. Обычно на балансе одной управляющей компании есть десятки домов.
Несмотря на схожие обязанности с ЖЭКами, управляющие компании заметно отличаются от них. Главное отличие – у них есть четкий список обязанностей и их стоимость. Поэтому жители всегда знают, за что платят. В Украине управляющие компании имеют четкие обязанности, определенные законом и являются обязательными к исполнению. Если структура не выполняет их или делает это некачественно, жители дома всегда могут выбрать другую компанию. Поэтому все они заинтересованы в том, чтобы предоставлять качественные услуги.
Управляющие компании работают по фиксированному прайсу / Фото Shutterstock
Какие обязанности управляющей компании в Украине:
- уборка подъездов и придомовой территории, в частности опавших листьев и снега, покос травы;
- дератизация (комплексные мероприятия по уничтожению грызунов) и дезинсекция;
- освещение мест общего пользования (лестничные площадки, холл подъезда, крыльцо, детская площадка и другого);
- техническое обслуживание электросетей, внутренних домовых систем, лифтов и дымовых каналов лифтов и дымовых каналов;
- текущий ремонт кровли и фасада здания, подъездов и различных конструктивных элементов;
- работа аварийной службы и круглосуточная работа call-центра.
Выбор управляющей компании в новостройке преимущественно является задачей застройщика, но иногда это также делают сами жители.
Плюсы УК:
Низкая стоимость обслуживания. Поскольку УК обслуживает много домов, они имеют скидки от поставщиков определенных услуг. Поэтому и жители платят меньше.
Управляющая компания имеет своих юристов, которые решают проблемы с должниками в суде. Поэтому задолженности с коммунальными оплатами отдельных жителей всех не касаются.
Круглосуточное обслуживание домов. Представители ОСМД имеют выходные и могут медленно реагировать на обращения. В управляющей компании для этого есть call-центр, который круглосуточно принимает и реагирует на запросы.
Жители всегда могут заключить договор с другой УК в новостройке, если действительная не предоставляет им услуги качественно. Договор заключают только на один год.
Управляющая компания имеет квалифицированные кадры, которые осведомлены в вопросах эффективного управления домом.
Минусы УК:
Жители не могут влиять на изменение тарифов УК.
Управляющая компания – это посредник, поэтому часто гораздо выгоднее заключать договоры сразу с подрядчиками и исполнителями.
Управляющая компания сама принимает важные решения, а мнение жителей часто вообще не учитывает.
УК может не учитывать особенности дома, потому что со всеми клиентами действует по примерно одинаковой схеме.
Досрочно расторгнуть контракт с УК достаточно сложно – в большинстве случаев надо ждать указанный 1 год.
Какую форму управления предлагает опытный девелопер
Корпорация Недвижимости РИЕЛ помогает новым собственникам жилья создать ОСМД. Девелопер имеет контакты всех владельцев, понимает схему и знает последовательность действий, поэтому способствует этому процессу.
Участие девелопера в процессе создания ОСМД является организационным и финансовым. Председателя, членов правления, ревизионную комиссию, тариф на обслуживание дома определяют сами совладельцы.
ОСМД предусматривает, что любые решения по дому будут приниматься с помощью голосования / Фото Shutterstock
Ведущие эксперты КН РИЕЛ отмечают, что форма управления ОСМД более привлекательна для жителей. Люди видят, как используют их средства, а самое главное – чувствуют себя хозяевами в доме.