Як заробити на інвестиціях у закордонну нерухомість: 5 порад для початківців

За словами Сімонової інвестувати можна як у компанії, які купують нерухомість для перепродажу чи надання в оренду, так і в саме житлову, комерційну і промислову нерухомість. Як підібрати правильний сценарій – далі. 

Читайте також Які житлові приміщення можна перевести у нежитлові та що для цього потрібно

Головні принципи інвестицій

Насамперед інвесторів цікавить термін повернення інвестицій. Він вимірюється співвідношенням вартості квадратного метра до річної орендної плати за "квадрат". Водночас зворотне співвідношення річної орендної плати до вартості купівлі-продажу називають загальною ставкою капіталізації.

Не має значення, яким показником буде користуватися інвестор. Головне, щоб цей показник був прийнятним щодо ризику інвестицій, бо чим більший ризик, тим швидше мають повертатися інвестиції.І навпаки: надійні інвестиції мають збільшений термін повернення вкладеного капіталу,
– зазначила Сімонова. 

Вона додала, що у кожному випадку необхідно аналізувати час за який повернуться інвестиції. А для цього доведеться вивчати різні ринки. 

Житлова нерухомість у США

До 2007 року ціни на житло в США зростали, а потім почали падати, у зв’язку з кризою на ринку нерухомості. Попри коронавірус, середня ціна у 2020 році зросла, хоча й не так суттєво, як у 2021 році. У більшості випадків середня орендна плата також підвищувалася, хоча іноді спостерігалося й падіння.

Різке зростання цін на нерухомість та орендної плати почалося у 2021 році: у деяких штатах вартість оренди зросла на понад 20%. З березня 2021 року до березня 2022 року місячна орендна плата на Гаваях та в Каліфорнії, двох найдорожчих штатах, перевищила 2 тисяч доларів за квартиру. При цьому середня місячна орендна плата в країні у лютому 2022 року становила 1 322 долари.

Офіси в Європі

Щоб побачити вражаюче розмаїття цін на офісну нерухомість, варто подивитися на європейський ринок, насамперед – британський.

Найдорожчі офісні приміщення здавалися в Лондоні – вартість "квадрату" за рік доходила до 1 492 євро або 124 євро на місяць. Також у трійку найдорожчих увійшли приміщення в Парижі та Стокгольмі зі ставками оренди 930 євро і 711 євро за рік або 77 євро та 59 євро за квадратний метр на місяць. 

Оренда офісів у Східній Європі значно дешевша. Найнижчі ціни зафіксували у Бухаресті. Там офісну нерухомість класу люкс можна було орендувати за 228 євро за квадратний метр на рік або за 19 євро на місяць. 

Вакантність площ і вкладений капітал

Разом з уповільненням орендної діяльності рівень вакантності на основних ринках офісної нерухомості зростає.

Вакантність – ще один важливий показник дохідності нерухомості, який характеризує ступінь її заповненості орендарями. Вона виникає, коли орендарі змінюють офіси через розширення діяльності або через її згортання. У часи гарного попиту на нерухомість, вакантність може становити два тижні на рік, тобто 14:360=3,9%.

Цей відсоток доводиться вирахувати з потенційного річного доходу, оскільки протягом двох тижнів приміщення були незаповненими і дохід не отримувався. Для деяких типів приміщень нормальний рівень вакантності становить 10% – зазвичай, це великі логістичні склади або торговельні центри,
– пояснила Сімонова.

У часи нестабільності або низького попиту вакантність може збільшуватися. Тобто власники змушені або знижувати орендну плату, або втрачати орендарів, що призводить до вакантності. Наприклад, у Лондоні в другому кварталі 2021 року рівень вакантності досяг 8,7%, тоді як у Берліні він становив лише 2,9%.

Рішення про інвестування залежить не від абсолютної вартості нерухомості або величини орендної плати, а від співвідношення доходу від орендної плати та ціни реалізації нерухомості з урахуванням потенційної вакантності.

Скільки можна заробити на інвестиціях 

Заробіток передусім залежить від типу нерухомості та її підтипів. У житловій – це будинки на одну сім'ю, квартири або таунхауси. У комерційній – офіси, готелі, медичні чи розважальні заклади. Серед промислових підтипів – склади, виробничі приміщення, портові комплекси.

Оскільки найнадійнішими вважаються вкладення в житлову нерухомість, то тут дохідність найменша. Ставка капіталізації становить лише 4 – 5%. Тобто період окупності становитиме 20 – 25 років.

Нагадаємо. До початку повномасштабного вторгнення дохідність від вкладень у київську нерухомість сягала 10 – 12%. 

Найвищу дохідність у розвинених країнах мають готелі та склади. Тут ставка капіталізації сягає 7 – 9%, або 14 – 11 років окупності.

А ось дохідність ритейлу знизилася  до 5 – 7% після пандемії коронавірусу. Також в цей період компанії відмовлялися від офісів. Через це дохідність офісних приміщень знизилася до 4 – 9% ставки капіталізації.

Утім, все залежить від країни інвестування, економічної ситуації та розвиненості ринку.

Що врахувати, якщо ви хочете інвестувати в закордонну нерухомість

1. Слід визначитися з сумою інвестицій.
2. Вирішіть, чи ви хочете самостійно управляти нерухомістю, чи вам краще інвестувати в якийсь інвестиційний фонд або домовитися про управління з місцевою рієлторською компанією.
3. Визначте, у який тип нерухомості ви хочете інвестувати.
4. Проаналізуйте ставку капіталізації (період повернення капіталу) для різних об'єктів нерухомості.
5. Ухваліть рішення про інвестування, врахувавши зауваження місцевих консультантів щодо проблем оподаткування, та оцініть законність своїх вкладень (варіанти переказу грошей). Такі консультації варто проводити перед аналізом конкретних об'єктів нерухомості.

Сімонова прогнозує, що після закінчення війни ціни на нерухомість в Україні вирівняються з цінами у країнах ЄС. Принаймні, років через 10 вартість наших об'єктів прирівняється до Східної Європи, а от дохідність інвестицій зменшуватиметься.