По словам Симоновой, инвестировать можно как в компании, покупающие недвижимость для перепродажи или предоставления в аренду, так и в жилую, коммерческую или промышленную недвижимость. Как подобрать правильный сценарий – дальше.

Читайте также Какие жилые помещения можно перевести в нежилые и что для этого нужно

Главные принципы инвестиций

В первую очередь инвесторов интересует срок возврата инвестиций. Он измеряется соотношением стоимости квадратного метра к годовой арендной плате за "квадрат". В то же время обратное соотношение годовой арендной платы к стоимости купли-продажи называют общей ставкой капитализации.

Неважно, каким показателем будет пользоваться инвестор. Главное, чтобы этот показатель был приемлем по риску инвестиций, потому что чем больше риск, тем быстрее должны возвращаться инвестиции. И наоборот: надежные инвестиции имеют увеличенный срок возврата вложенного капитала,
– отметила Симонова.

Она добавила, что в каждом случае необходимо анализировать время, за которое вернутся инвестиции. А для этого придется изучать разные рынки.

Жилая недвижимость в США

К 2007 году цены на жилье в США росли, а затем начали падать, в связи с кризисом на рынке недвижимости. Несмотря на коронавирус, средняя цена в 2020 году выросла, хотя и не столь существенно, как в 2021 году. В большинстве случаев средняя арендная плата тоже повышалась, хотя иногда наблюдалось и падение.

Резкий рост цен на недвижимость и арендной платы начался в 2021 году: в некоторых штатах стоимость аренды выросла более чем на 20%. С марта 2021 года по март 2022 года месячная арендная плата на Гавайях и в Калифорнии, двух самых дорогих штатах, превысила 2 тысячи долларов за квартиру. При этом средняя месячная арендная плата в стране в феврале 2022 года составила 1 322 доллара.

Офисы в Европе

Чтобы увидеть поразительное разнообразие цен на офисную недвижимость, стоит посмотреть на европейский рынок, прежде всего – британский.

Самые дорогие офисные помещения сдавались в Лондоне – стоимость "квадрата" за год доходила до 1 492 евро или 124 евро в месяц. Также в тройку самых дорогих вошли помещения в Париже и Стокгольме со ставками аренды 930 евро и 711 евро в год или 77 и 59 евро за квадратный метр в месяц.

Аренда офисов в Восточной Европе гораздо дешевле. Самые низкие цены зафиксированы в Бухаресте. Там офисную недвижимость класса люкс можно было арендовать за 228 евро за квадратный метр в год или за 19 евро в месяц.

Вакантность площадей и вложенный капитал

Вместе с замедлением арендной деятельности уровень вакантности на основных рынках офисной недвижимости растет.

Вакантность – еще один важный показатель доходности недвижимости, характеризующий степень ее заполненности арендаторами. Она возникает, когда арендаторы сменяют офисы из-за расширения деятельности или из-за ее сворачивания. Во времена хорошего спроса на недвижимость вакантность может составлять две недели в год, то есть 14:360 = 3,9%.

Этот процент приходится вычислить из потенциального годового дохода, поскольку в течение двух недель помещения были незаполненны и доход не получался. Для некоторых типов помещений нормальный уровень вакантности составляет 10% – это большие логистические склады или торговые центры.
– объяснила Симонова.

Во время нестабильности или низкого спроса вакантность может увеличиваться. То есть владельцы вынуждены либо снижать арендную плату, либо терять арендаторов, что приводит к вакантности. К примеру, в Лондоне во втором квартале 2021 года уровень вакантности достиг 8,7%, тогда как в Берлине он составлял всего 2,9%.

Решение об инвестировании зависит не от абсолютной стоимости недвижимости или величины арендной платы, а от соотношения дохода от арендной платы и цены реализации недвижимости с учетом потенциальной вакантности.

Сколько можно заработать на инвестициях

Заработок прежде всего зависит от типа недвижимости и его подтипов. В жилой – это дома на одну семью, квартиры или таунхаусы. В коммерческой – офисы, гостиницы, медицинские или развлекательные заведения. Среди промышленных подтипов склады, производственные помещения, портовые комплексы.

Поскольку самыми надежными считаются вложения в жилую недвижимость, то здесь доходность меньше. Ставка капитализации составляет всего 4 – 5%. То есть период окупаемости будет составлять 20 – 25 лет.

Высокую доходность в развитых странах имеют отели и склады. Здесь ставка капитализации достигает 7 – 9% или 14 – 11 лет окупаемости.

А вот доходность ритейла снизилась до 5 – 7% после пандемии коронавируса. Также в этот период компании отказались от офисов. Поэтому доходность офисных помещений снизилась до 4 – 9% ставки капитализации.

Впрочем, все зависит от страны инвестирования, экономической ситуации и развития рынка.

Что учесть, если вы хотите инвестировать в зарубежную недвижимость

  1. Следует определиться с суммой инвестиций.
  2. Решите, хотите ли вы самостоятельно управлять недвижимостью, или вам лучше инвестировать в какой-то инвестиционный фонд или договориться об управлении с местной риэлторской компанией.
  3. Определите, в какой тип недвижимости вы хотите инвестировать.
  4. Проанализируйте ставку капитализации (период возврата капитала) для разных объектов недвижимости.
  5. Примите решение об инвестировании, учитывая замечания местных консультантов по проблемам налогообложения, и оцените законность своих вложений (варианты перевода денег). Такие консультации следует проводить перед анализом конкретных объектов недвижимости.

Симонова прогнозирует, что после войны цены на недвижимость в Украине выровняются с ценами в странах ЕС. По крайней мере, через 10 лет стоимость наших объектов приравнивается к Восточной Европе, а вот доходность инвестиций будет уменьшаться.