Особливості укладання попереднього договору купівлі-продажу

У Корпорації Нерухомості РІЕЛ розповідають, що для узгодження усіх домовленостей та закріплення гарантій, згаданий вище документ підписує кожна сторона. Редакція 24 каналу з'ясувала що це, навіщо він потрібен і як його правильно оформити.

Читайте також Ринок нерухомості оживає: на яких київських об'єктах відновили будівництво

Що таке попередній договір та навіщо його укладати

Попередній договір – це документ, що підтверджує серйозність намірів продавця та покупця щодо процедур купівлі-продажу. Укладається він із кількох причин:

• захист інтересів обох сторін;
• продавець отримує можливість підготувати всі необхідні документи та майно для продажу, причому йому більше не треба шукати покупця;
• покупець має достатньо часу, щоб отримати в банку суму, необхідну для купівлі;
• у разі внесення депозиту обидві сторони отримують гарантії, що угода відбудеться.

 
Візуалізація квартири у ЖК Берег Дніпра від Корпорації Нерухомості РІЕЛ / Фото РІЕЛ

Для підписання попередньої угоди спершу необхідно забезпечити присутність усіх сторін. Укладання відбувається, якщо продавець має повний пакет документів:

• паспорт;
• ідентифікаційний код;
• свідоцтво про шлюб або розірвання шлюбу;
• правовстановлюючі документи – свідоцтво про право власності, свідоцтво про вступ у спадщину, договір дарування, договір купівлі-продажу.

Крім того, всі власники нерухомості повинні мати оригінали документів. Тобто якщо у квартирі троє власників, то кожен із них повинен із паспортом та ІПН бути особисто присутнім на укладенні попереднього договору.

Яка інформація зазначається у попередньому договорі 

Попередній договір повинен містити таку інформацію:

• повна інформація про продавця і покупця;
• усі зобов'язання сторін в укладенні цього договору;
• сума депозиту або авансового платежу;
• інформація про точні терміни підписання основного документа – зазвичай зазначається дата, до якої він повинен бути укладений;
• точна вартість об'єкта нерухомості;
• обставини, за яких можна розірвати договір без необхідності сплати штрафів;
• повна інформація про об'єкт нерухомості – площа, кількість кімнат, адреса, план.

 
ЖК Компаньйон від Корпорації Нерухомості РІЕЛ / Фото РІЕЛ

Іноді сторони припускаються помилок і неточностей у підписанні нового договору: не дотримуються його форми, чітко не прописують інформації про житлову площу, плутають депозит і аванс, забувають домовитися про вартість майна та інші важливі аспекти. Все це може призвести до вкрай неприємних наслідків – наприклад, до визнання договору недійсним. 

Різниця між договорами

Основна відмінність попереднього договору від основного полягає в тому, що попередній не дає прав і обов'язків, пов'язаних із придбанням майна. Такий договір підтверджує наміри сторін, але водночас фактично ні до чого не зобов'язує,
– розповідають у Корпорації Нерухомості РІЕЛ.

Авансовий договір

Авансовий договір на купівлю квартири часто плутають із депозитним договором. Але насправді між цими двома видами договорів є суттєва різниця.

Авансовий платіж – це сума, яку покупець передає продавцю в межах майбутньої оплати, він не має забезпечувальної функції. Покупець може взяти його в будь-який час до укладення основного договору, а продавець може дати його в будь-який момент. Інакше кажучи, авансовий договір на купівлю квартири жодним чином не пов'язує сторони, а лише підтверджує той факт, що покупець уже вніс частину необхідних коштів. Якщо після внесення авансового платежу одна зі сторін відмовляється купувати / продавати квартиру, то штрафні санкції до неї не застосовуються.

 
ЖК Велика Британія від Корпорації Нерухомості РІЕЛ / Фото РІЕЛ

Депозитний договір

Депозит передається від покупця продавцю окремо від подальшої оплати за основним договором. Це робиться для того, щоб підтвердити серйозність намірів обох сторін. Наприклад, покупець знайшов вдалий варіант житла, але претендентів на цей об'єкт є ще кілька. У цьому випадку до укладення основного договору підписується депозитний договір на купівлю квартири, який виконує забезпечувальну функцію.

Якщо продавець вирішить продати квартиру не цій людині, йому доведеться повернути депозит у подвійному розмірі. Таким чином, цей договір був придуманий для того, щоб сторони дотримувалися домовленостей.

Пам'ятайте, що попередній договір покликаний захищати інтереси як продавця, так і покупця. Тому важливо чітко та докладно прописати усі нюанси та перевірити надану інформацію.