Вложиться в недострой и не потерять все: новые правила оформления договора покупки жилья

23 декабря 2022, 10:00
Читати новину українською
Автор: Юлия Бабыч

Источник:

Mind

Ранее девелоперы работали с договорами, активом которых являлись имущественные права на недвижимость. Однако из-за несовершенства законодательства покупатели, подписывая их, несли большие риски.

Как рассказывает Максим Морозов, юрист CMS Cameron McKenna Nabarro Olswang, вдобавок к несбалансированности прежних договоров, на рынке не действовали механизмы эффективной защиты прав покупателей

Читайте также Жилье, учитывающее новые реалии: во Львове ввели в эксплуатацию 299 квартир в ЖК "Великобритания"

Что изменилось сейчас

Закон №2518 должен изменить уязвимое положение инвестора, введя понятие будущего объекта недвижимости (МОН), специального имущественного права (СМП), а также урегулировать отношения по заключению договора купли-продажи.

Что такое будущий объект недвижимости и специальное имущественное право


МОН – это собственно недвижимость (квартира, гаражный бокс, машиноместо и так далее), которую после завершения строительства планирует получить в собственность покупатель. Применительно к такому объекту может возникать специальное имущественное право (СМП).

Это право, по своей сути, сродни упомянутому выше "не специальному" имущественному праву, которое было предметом договора ранее. Однако оно более гарантировано с учетом его обязательной государственной регистрации и возможности защиты. К примеру, собственник может потребовать признания права собственности после принятия объекта в эксплуатацию.

Как оформляется договор купли-продажи МОН

Закон №2518 определяет, что по договору купли-продажи МОН у продавца есть:

  • обеспечить строительство и принятие в эксплуатацию объекта,
  • его подключение к инженерным сетям,
  • передачу покупателю после принятия в эксплуатацию.

При этом продавец необязательно должен сам быть заказчиком строительства, продавцом может быть третье лицо (девелопер), привлеченное заказчиком строительства по договору организации и финансирования строительства объекта.

По договору купли-продажи МОН продавец получает СМП после полной оплаты стоимости объекта или раньше, если стороны укажут это в договоре. Предполагаем, что на рынке будет доминировать первый подход – передача МОН только после полной оплаты стоимости.

В случае не передачи СМП после полной оплаты объекта строительства после его ввода в эксплуатацию, покупатель будет иметь возможность требовать, в частности, в судебном порядке, признание СМП и признание права собственности на объект после его ввода в эксплуатацию,
– рассказывает Морозов.

Он отмечает, что до принятия закона №2518 защитить свои права таким образом было невозможно. Однако даже сейчас остаются коммерческие риски, например, просрочка ввода объекта в эксплуатацию.

Важно и то, что заказчик строительства после заключения договора купли-продажи МОН ограничен в праве вносить изменения в проектную документацию. Так, без согласия покупателя не может меняться:

  • количество этажей объекта строительства;
  • функциональное предназначение МОН;
  • общая площадь МОН на 10 и более процентов.

Обязательные условия договора купли-продажи МОН

Закон №2518 определяет детальный перечень из более 30 условий, которые обязательно должны быть указаны и согласованы в договоре купли-продажи МОН. Кроме того, установлен перечень условий, которые не могут быть изменены даже с согласия сторон. Так, по договору купли-продажи МОН:

  1. Срок возврата покупателю средств при досрочном прекращении действия договора не может превышать 60 дней со дня прекращения действия договора.
  2. Срок возврата покупателю средств в случае, если по окончании строительства фактическая общая площадь объекта окажется меньше площади по договору, не может превышать 60 дней.
  3. После полной оплаты цены МОН продавец должен передать СМП покупателю в течение 5 рабочих дней.

Дополнительно установлены основания досрочного расторжения договора купли-продажи МОН.

По требованию покупателя в следующих случаях:

  • Срок принятия в эксплуатацию нарушен более чем на шесть месяцев, если только такое нарушение не было обусловлено форс-мажорными обстоятельствами. Следует отметить, что срок принятия в эксплуатацию продлевается на срок обжалования действий или бездействия государственных органов, если эти действия или бездействие влияют на нарушение срока принятия в эксплуатацию.
  • Изменения без согласия покупателя проектной документации на строительство (относительно тех изменений, требующих получения такого согласия).

По требованию продавца в следующих случаях:

  1. Просрочка внесения покупателем первого платежа более чем на 30 дней.
  2. Просрочка внесения покупателем последующих платежей более чем на 45 дней.
  3. Нарушение срока внесения платежей более трех раз в течение календарного года, при этом каждая такая просрочка должна составлять не менее 14 дней.

Односторонний отказ продавца от договора купли-продажи МОН в других случаях не допускается.

Подводя итог, договор купли-продажи МОН с юридической точки зрения – это более надежный и безопасный для покупателя механизм инвестирования в строительство квартиры или другой недвижимости. Однако он не снимает экономические риски, когда продавец не может достроить объект вовремя и не имеет возможности вернуть уплаченные средства покупателям. Поэтому по-прежнему важным критерием выбора на рынке инвестиционной недвижимости остается репутация и опыт девелопера и подробная проверка его документов на объект строительства.