Вкластися в недобуд та не втратити все: нові правила оформлення договору купівлі житла

Як розповідає  Максим Морозов, юрист CMS Cameron McKenna Nabarro Olswang, на додачу до незбалансованості колишніх договорів, на ринку не діяли механізми ефективного захисту прав покупців.

Читайте також Житло, що враховує нові реалії: у Львові ввели в експлуатацію 299 квартир у ЖК "Велика Британія"

Що змінилося зараз 

Це право, по своїй суті, схоже на згадане вище "не спеціальне" майнове право, яке було предметом договору раніше. Однак воно є більш гарантованим з огляду на його обов’язкову державну реєстрацію та можливість захисту. Наприклад, власник може вимагати визнання права власності після прийняття об’єкта в експлуатацію.

Як оформлюється договір купівлі-продажу МОН

Закон №2518 визначає, що за договором купівлі-продажу МОН продавець має:

• забезпечити будівництво та прийняття в експлуатацію об’єкта,
• його підключення до інженерних мереж,
• передачу покупцю після прийняття в експлуатацію.

При цьому продавець не обов’язково повинен сам бути замовником будівництва, продавцем може бути третя особа (девелопер), залучена замовником будівництва за договором щодо організації та фінансування будівництва об’єкта.

У випадку непередачі СМП після повної оплати об’єкта будівництва після його введення в експлуатацію, покупець матиме можливість вимагати, зокрема в судовому порядку, визнання СМП та визнання права власності на об’єкт після його введення в експлуатацію,
– розповідає Морозов.

Він наголошує, що до ухвалення закону №2518 захистити свої права таким чином було неможливо. Однак навіть зараз залишаються комерційні ризики, приміром, прострочення введення об’єкта в експлуатацію.

Важливо і те, що замовник будівництва, після укладання договору купівлі-продажу МОН, обмежений у праві вносити зміни в проєктну документацію. Так, без згоди покупця не може змінюватися:

Обов’язкові умови договору купівлі-продажу МОН

Закон №2518 визначає детальний перелік із більше ніж 30 умов, які обов’язково мають бути зазначені та погоджені в договорі купівлі-продажу МОН. Крім цього, встановлено перелік умов, які не можуть бути змінені навіть за згодою сторін. Так, за договором купівлі-продажу МОН:

1. Строк повернення покупцю коштів у разі дострокового припинення дії договору не може перевищувати 60 днів із дня припинення дії договору.
2. Строк повернення покупцю коштів у разі, якщо після закінчення будівництва фактична загальна площа об’єкта виявиться меншою за площу за договором, не може перевищувати 60 днів.
3. Після повної сплати ціни МОН продавець має передати СМП покупцю протягом 5 робочих днів.

Додатково встановлено підстави для дострокового розірвання договору купівлі-продажу МОН.

На вимогу покупця у таких випадках:

• Строк прийняття в експлуатацію порушений більш як на шість місяців, якщо тільки таке порушення не було зумовлено форс-мажорними обставинами. Варто зазначити, що строк прийняття в експлуатацію продовжується на строк оскарження дій або бездіяльності державних органів, якщо ці дії або бездіяльність впливають на порушення строку прийняття в експлуатацію.
• Зміни без згоди покупця проєктної документації на будівництво (щодо тих змін, які вимагають отримання такої згоди).

На вимогу продавця у таких випадках:

1. Прострочення внесення покупцем першого платежу більш як на 30 днів.
2. Прострочення внесення покупцем наступних платежів більш як на 45 днів.
3. Порушення терміну внесення платежів більш як три рази протягом календарного року, при цьому кожне таке прострочення повинно становити не менше 14 днів.

Підсумовуючи, договір купівлі-продажу МОН з юридичного погляду – це більш надійний і безпечний для покупця механізм інвестування в будівництво квартири чи іншої нерухомості. Однак він не знімає економічних ризиків, коли продавець не може добудувати об’єкт вчасно та не має можливості повернути сплачені кошти покупцям. Тому, як і раніше, важливим критерієм вибору на ринку інвестиційної нерухомості залишається репутація і досвід девелопера та детальна перевірка його документів на об’єкт будівництва.