Цены на рынке недвижимости и количество потенциальных покупателей жилья прямо зависят от ситуации на фронте. Больше всего пострадала "первичка", спрос на которую упал до показателей 2007 года, а две трети строительных компаний находятся на грани банкротства.

Читайте также Удержать цену не удастся: почему сейчас выгодно инвестировать в новостройки

Сейчас очевидно одно: рынок жилья переживает самый плохой сценарий, который так боялись озвучивать эксперты в январе.

Прогнозы, которым не суждено было сбыться: на что рассчитывал рынок недвижимости в 2022 году

2021 год для украинских застройщиков был едва ли не лучшим: на положительную динамику продаж не влияли даже рекордно высокие для украинского рынка цены, наоборот – темпы роста стоимости на первичном рынке квартир стали положительным сигналом для инвесторов и покупателей, стремившихся уберечь свои средства от инфляции. Следовательно, спрос за год вырос на 30–35% против показателей 2020 года. Недалеко ушла "вторичка". В конце 2021 года цены здесь выросли в среднем на 9,6%, а спрос – на 25% по сравнению с "ковидным" периодом.

Независимые эксперты, анализировавшие будущее рынка недвижимости Украины, утверждали, что инвестиционная привлекательность квадратных метров в крупных городах будет только расти. Более того, как сами украинцы, так и иностранные инвесторы, на фоне снижения доходности от жилой недвижимости расширят горизонт капиталовложений. Так, по прогнозам специалистов, следующим шагом для активных инвестиций должны были стать объекты коммерческой и загородной недвижимости, которые обеспечивали вкладчикам более высокую доходность.

Однако оптимистический курс на укрепление рынка разрушило полномасштабное вторжение России. Несколько месяцев отрасль была полностью парализована. Реестры оставались закрытыми. Застройщики покинули стройплощадки, а иностранные инвесторы, которые вели переговоры по поводу будущих вложений, свернули процесс до стабилизации ситуации.

Суммируя сложный 2022 год, Недвижимость 24 напоминает, что происходило с рынком жилья. Массовая миграция, разрушение домов, повышенный спрос в западных регионах, первые соглашения по покупке жилья в условиях военного положения, новые законопроекты, ипотека и влияние блэкаутов – в краткой хронологии все, что пережила отрасль с января по декабрь.

Зима, которая изменила все: как рынок недвижимости Украины отреагировал на начало вторжения

В январе на рынке недвижимости наблюдалось традиционное затишье. Эксперты отрасли отмечали, что начало года – не сезон, а новости об эскалации конфликта никак не влияют на настроения покупателей. Некоторые даже прогнозировали новую волну спроса, из-за которой цены на жилье должны вырасти еще на 10–15%.


Мариуполь в первые дни вторжения / Фото Донбасса.tv

Однако первые взрывы утром 24 февраля развеяли все надежды. Украинцы спешно покидали разбомбленные населенные пункты, прифронтовые городки и оккупированные территории. Только за первые 3 недели боевых действий российские оккупанты полностью или частично разрушили более 2,5 тысячи жилых домов. Те, кому удалось выбраться, искали убежища в западных регионах Украины. Но даже после переезда купить новое жилье было невозможно.

Дело в том, что вместе с объявлением военного положения Министерство юстиции отключило Государственный реестр имущественных прав. Нотариусам, которые могли проверить документы продавца и зарегистрировать сделку, временно связали руки.

За две недели войны Львов принял почти 200 тысяч переселенцев / Фото 24 канал, Андрей Шляхтин

Конечно, некоторые пытались обойти запрет. Юрий Пита из АСНУ рассказал, что после закрытия реестров вторичное жилье распродавали по доверенности, заключали договоры наперед или оформляли завещания. Такие операции не были 100% защищены, а количество мошеннических схем активно росло.

К теме Фантомное жилье и аукционы: мошеннические схемы на рынке недвижимости Украины

Единственным безопасным вариантом для переселенцев стала аренда жилья. Так, в западных регионах начался настоящий квартирный бум. Недвижимость во Львове, Ужгороде, Черновцах, Ивано-Франковске и Тернополе снимали за считанные часы. Причем владельцам удавалось сдать неприглядные варианты по существенно завышенному прайсу. Наиболее ощутимое снижение цен в это время ощущалось в Днепре, Одессе, Харькове и Киеве. Тренд продержался до конца марта.

Весна принесла первое оживление

В апреле, после того как Вооруженные Силы Украины отогнали российские войска из Киевщины, началось постепенное возрождение как экономики, так и рынка жилья. При этом первые проблески света пролились и на коммерческую недвижимость.

Главным положительным сдвигом стало долгожданное открытие доступа к Реестру недвижимости отдельным нотариусам. При этом Кабмин:

  • ограничил одним месяцем возможность перерегистрации одного и того же объекта с момента последней регистрации,
  • была остановлена возможность регистрации по доверенности и действий по обращениям граждан России,
  • регистрацию ограничили регионом пребывания нотариуса и объекта купли/продажи.

Параллельно с восстановлением реестра аналитики начали говорить о фактических изменениях на рынке. Де-факто предложения продавцов не изменились, а спрос не ожил. Однако подорожание строительных материалов вместе со скачками курса доллара и инфляцией спровоцировали первую волну роста цен на первичное жилье в гривнах.


Весной значительная часть застройщиков возобновила деятельность в относительно безопасных регионах / Фото РИЕЛ

Чтобы избежать простоя на стройплощадках и минимизировать потери, девелоперы один за другим начали объявлять об открытии отделов продаж. Некоторые налаживали новые системы поставок, другие – вытащили запасы "на черный день". Так или иначе, смирившись с новой реальностью, по состоянию на конец мая строительство возобновилось на 427 объектах. Первым этот процесс запустила Одесса.

Анализируя ситуацию, эксперты из ЛУН отметили, что следующий шаг – за инвесторами. Но неблагоприятная экономическая ситуация и неуверенность в будущем так и не позволили полноценно перезапустить рынок весной 2022 года.

Лето быстрых решений

В начале лета в Украине было зафиксировано 14 миллионов квадратных метров разрушенного жилья. Еще 35 миллионов квадратных метров оказались поврежденными. Правительство и власть на местах начали искать быстрые решения, чтобы расселить потерявших все. В частности, началась дискуссия о том, как возместить средства за разрушенное и поврежденное имущество.


Руины Николаева во время войны / Фото The New York Times

Тогда же украинцев призывали подавать заявки на возмещение ущерба за разрушенное во время войны жилье в приложении Дия. По состоянию на 14 июня таких обращений было более 200 тысяч. Казалось бы, эти цифры должны конвертироваться в покупателей и арендаторов, активизирующих рынок, но глобально никаких изменений не произошло. Ажиотаж отсутствовал и на вторичном рынке, где продавцы снижали цены кое-где на 5–7 тысяч долларов.

Чтобы изменить ход событий, в Украине восстанавливают возможность продавать жилье по доверенности. А застройщикам упрощают процедуру согласования проектов с госорганами и позволяют вводить в эксплуатацию завершенные объекты без отделки фасада и благоустройства прилегающей территории.

Уже в середине июля 39 новостроек Украины получили сертификаты о вводе в эксплуатацию своих очередей, в общей сложности это 385 тысяч квадратных метров жилья.

Во Львове создали центр временного жилья "Незламні матусі" для ВПЛ / Фото Sulyk Architects

Параллельно в ряде населенных пунктов началась массовая реконструкция общежитий и оздоровительно-лечебных заведений во временное жилье для ВПЛ. Также появляются новые модульные поселения. Эти буферные зоны были необходимы для большинства переселенцев, чтобы обжиться, привыкнуть к новому городу, найти работу, если она была потеряна. Встав на ноги, они смогли приступить к поиску жилья на долгосрочную перспективу. Следовательно, в больших городах Украины, в частности Киеве, зафиксировали первый за 2022 год прирост заинтересованности вторичным жильем.

Позитивные настроения на внутреннем рынке подкрепили и новости Лугано. На конференции Украина Recovery Conference Украина представила план послевоенного восстановления. Сам факт обсуждения процесса на международной арене стал не только важным в плане репрезентации ущерба, причиненного Украине, но и послужил хорошим сигналом и для застройщиков, и для инвесторов.

Следующим шагом, показавшим заинтересованность правительства в быстром восстановлении рынка, стало принятие законопроект №5091, посредством которого государство может контролировать рынок первичной недвижимости, и анонс льготной ипотеки для военнослужащих, медиков, педагогических работников.

Стоит знать Сможет ли ипотека под 3% оживить рынок недвижимости Украины: прогноз экспертов

Совокупность этих факторов (вместе с продвижением ВСУ и первыми взрывами в Крыму) сделала невозможное. Рынок недвижимости, еще несколько месяцев назад считавшийся мертвым, реанимировался. Если говорить в цифрах, работу возобновили 67% отделов продаж новостроек. Это на 17% больше по сравнению с весенним периодом.

Начало бизнес-сезона расставило бы все по местам, если бы не энергетический террор России

В ожидании осеннего сезона индекс деловой активности в строительной отрасли увеличился с показателя 43,6 до 44,1. По данным Нацбанка, большинство застройщиков заявили, что планируют наращивать объемы заказов, а строители – объемы работ. Более оптимистичными стали прогнозы относительно объемов закупки сырья и материалов.

В то же время в стране началась обратная миграция – люди, покинувшие свои дома после 24 февраля, возвращались в большие города, в частности, Киев. Все меньше украинцев просили убежище в Европе. Именно в этот период цены на жилье в центральных регионах, Одессе и Днепре, начинают показывать рост. В то время как платежеспособный спрос в западных регионах страны себя исчерпал. Дешевле всего "квадрат" в новостройках предлагали в Хмельницком, Тернополе, Ивано-Франковске, Луцке.

По состоянию на начало октября, 67% ЖК возобновили свою работу, а стоимость новостроек выросла по всей Украине. 76% компаний открыли отделы продаж. Интересно, что на рынке зафиксировали 86 завершенных жилых комплексов. Еще 124 проекта стартовали с нуля.

Чтобы простимулировать покупателей, в тестовом режиме начала работать "єОселя" – программа доступной ипотеки. В этом же месяце был взят первый кредит под 3% годовых. Застройщики выдохнули с облегчением, а эксперты сменили катастрофическую риторику. Но минимальные положительные сдвиги снова разрушила Россия, выпустив 10 октября 83 ракеты.

На массированный ракетный обстрел рынок недвижимости Украины отреагировал относительно спокойно. Несмотря на то, что количество запросов на аренду квартир в Киеве просело на 25%, уже через несколько дней ситуация начала выравниваться. Кроме того, именно эта атака дала толчок поиску жилья в загородных домах. Население начало готовиться к длительному блэкауту. Места для мечтаний о новом жилье снова не осталось.

Попадание в жилой дом Киева / Фото ОП

И даже в максимально критических условиях нашелся сектор недвижимости, на который возродился спрос. Из-за аварийных отключений электроэнергии доля запросов на коворкинги, где работают генераторы, выросла в 2 раза. Это ускорило возобновление бизнеса в области гибких офисов, еще летом показывавшего рекордное падение. Также сохранился спрос на гостиницы, особенно смарт-апартаменты, где можно прожить от нескольких месяцев до года.

Зима напомнила о старых проблемах: скандальных законопроектах и задержках строительства

Декабрь – месяц законопроектов. Положительных и не очень. К примеру, в начале месяца Верховная Рада проголосовала за законопроект №7441-1. В соответствии с ним государство поддержит заемщиков, жилье и авто которых были уничтожены или получили повреждения в результате вооруженной агрессии России против Украины. Это существенный плюс для застройщиков и продавцов вторичного жилья, ведь потенциальные заемщики, освобожденные от выплат, могут повторно обратиться в отделы продаж и начать новую жизнь в более безопасных регионах.

Вместе с тем ВРУ, игнорируя призывы архитекторов, активистов и глав украинских городов, поддержала законопроект №5655 по реформированию сферы градостроительной деятельности. После вступления в силу документ приведет к монополизации строительного рынка. Сейчас проект передан на подпись президенту, а петиция с просьбой наложить на документ вето набрала необходимое количество голосов за сутки.

Подробнее Законопроект №5655 нарушит права землевладельцев и уничтожит достижения децентрализации, – АГУ

В то же время эксперты начинают подводить итоги года и напоминают: задержки строительства по Украине будут составлять в лучшем случае 6 месяцев, однако более реалистично, что сдача большинства ЖК может затянуться до 1,5 года. При этом не все строительные компании смогут пережить 2023 год.

Ситуация на вторичном рынке жилья несколько лучше. Президент Ассоциации специалистов по недвижимости (риелторов) Украины Юрий Пита ранее рассказал, что хоть спрос слабый, но все же сделки заключают, а квартиры постепенно продают. По его мнению, до конца года не предполагается серьезная коррекция цены в долларах.


В относительно спокойных регионах Украины строительство продолжается / Фото РИЕЛ

Как будут развиваться события в 2023 году

Аналитики сходятся на том, что точкой отсчета на рынке жилья станет победа Украины. Ведь даже прогнозируемое возобновление спроса на 10–15% в первой половине 2023 года может оказаться непродолжительным, пока из соседнего государства долетают ракеты.

Относительно цен на них влияет прежде всего платежеспособность населения. Несмотря на то, что застройщики существенно увеличили стоимость на фоне нулевого спроса, реальный покупатель при условии полной оплаты стоимости квартир сможет рассчитывать на скидки в размере от 10% до 20%.

В общем, после завершения войны для полноценного обновления первичного рынка жилья понадобится не менее 3 лет. Поэтому грядущий 2023 год может стать лишь основой для будущих положительных изменений.