Ціни на ринку нерухомості та кількість потенційних покупців житла нині прямопропорційно залежать від ситуації на фронті. Найбільше постраждала "первинка", попит на яку впав до показників 2007 року, а дві треті будівельних компаній перебувають на грані банкрутства.

Читайте також Втримати ціну не вдасться: чому зараз вигідно інвестувати у новобудови

Зараз очевидно одне: ринок житла переживає найгірший сценарій, який так боялися озвучувати експерти у січні.

Прогнози, яким не судилося збутися: на що розраховував ринок нерухомості у 2022 році

2021 рік для українських забудовників був чи не найкращим: на позитивну динаміку продажів не впливали навіть рекордно високі для українського ринку ціни, навпаки – темпи зростання вартості на первинному ринку квартир стали позитивним сигналом для інвесторів та покупців, які прагнули вберегти свої кошти від інфляції. Відтак попит за рік зріс на 30 – 35% проти показників 2020 року. Не далеко втекла "вторинка". Наприкінці 2021 року ціни тут зросли у середньому на 9,6%, а попит – на 25% у порівнянні із "ковідним" періодом.

Незалежні експерти, які аналізували майбутнє ринку нерухомості України, стверджували, що інвестиційна привабливість квадратних метрів у найбільших містах буде лиш зростати. Ба більше, як самі українці, так й іноземні інвестори, на тлі зниження дохідності від житлової нерухомості, розширять горизонт капіталовкладень. Так, за прогнозами фахівців, наступним кроком для активних інвестицій мали стати об'єкти комерційної та заміської нерухомості, які б забезпечували вкладникам вищу прибутковість.

Однак оптимістичний курс на зміцнення ринку зруйнувало повномасштабне вторгнення Росії. Кілька місяців галузь була повністю паралізована. Реєстри залишалися закритими. Забудовники покинули будмайданчики, а іноземні інвестори, які вели переговори щодо майбутніх вкладень, згорнули процес до стабілізації ситуації.

Підсумовуючи складний 2022 рік, Нерухомість 24 пригадує, що відбувалося з ринком житла. Масова міграція, руйнування будинків, підвищений попит у західних регіонах, перші угоди з купівлі помешкань в умовах воєнного стану, нові законопроєкти, іпотека та вплив блекаутів – у короткій хронології усього, що пережила галузь із січня по грудень.

Зима, що змінила усе: як ринок нерухомості України відреагував на початок вторгнення

У січні на ринку нерухомості спостерігалося традиційне затишшя. Експерти галузі наголошували, що початок року – не сезон, а новини про ескалацію конфлікту ніяк не впливають на настрої покупців. Деякі навіть прогнозували нову хвилю попиту, згідно з якою ціни на житло мали зрости ще на 10 – 15%.


Маріуполь у перші дні вторгнення / Фото Донеччина.tv

Однак перші вибухи уранці 24 лютого розвіяли усі сподівання. Українці поспіхом покидали розбомблені населені пункти, прифронтові містечка та окуповані території. Лише за перші 3 тижні бойових дій російські окупанти повністю або частково зруйнували понад 2,5 тисячі житлових будинків. Ті, кому вдалося вибратися, шукали прихистку у західних регіонах України. Та навіть після переїзду купити нове житло було неможливо.

Річ у тім, що разом з оголошенням воєнного стану Міністерство юстиції відключило Державний реєстр майнових прав. Нотаріусам, які могли перевірити документи продавця та зареєструвати угоду, тимчасово зв'язали руки.

За два тижні війни Львів прийняв майже 200 тисяч переселенців / Фото 24 канал, Андрій Шляхтін

Звісно, дехто намагався обійти заборону. Юрій Піта з АСНУ розповів, що після закриття реєстрів вторинне житло розпродавали за довіреністю, укладали попереді договори чи оформлювали заповіти. Такі операції не були 100% захищені, а кількість шахрайських схем активно зростала.

До теми Фантомне житло та аукціони: шахрайські схеми на ринку нерухомості України

Єдиним безпечним варіантом для переселенців стала оренда житла. Так, у західних регіонах розпочався справжній квартирний бум. Нерухомість у Львові, Ужгороді, Чернівцях, Івано-Франківську та Тернополі винаймали за лічені години. При чому власникам вдавалося здати непривабливі варіанти за суттєво завищеним прайсом. Найбільш відчутне зниження цін тим часом відчувалося у Дніпрі, Одесі, Харкові та Києві. Тренд протримався до кінця березня.

Весна принесла перші пожвавлення

У квітні, після того, як Збройні Сили України відігнали російські війська з Київщини, почалося поступове відродження як економіки, так і ринку житла. Причому перші проблиски світла впали й на комерційну нерухомість.

Головним позитивним зрушенням стало довгоочікуване відкриття доступу до Реєстру нерухомості окремим нотаріусам. Заодно Кабмін:

  • обмежив одним місяцем можливість перереєстрації одного й того самого об’єкта з моменту останньої реєстрації,
  • було зупинено можливість реєстрації за довіреністю та дії стосовно звернень громадян Росії,
  • реєстрацію обмежили регіоном перебування нотаріуса та об’єкта купівлі/продажу.

Паралельно до відновлення реєстру аналітики почали говорити про фактичні зміни на ринку. Де-факто пропозиції продавців не змінилися, а попит не ожив. Проте подорожчання будівельних матеріалів разом зі стрибками курсу долара та інфляцією спровокували першу хвилю росту цін на первинне житло у гривнях.


Весною значна частина забудовників відновила діяльність у відносно безпечних регіонах / Фото РІЕЛ

Щоб уникнути простою на будмайданчиках та мінімізувати втрати, девелопери один за одним почали оголошувати про відкриття відділів продажу. Дехто налагоджував нові системи поставок, інші – витягнули запаси "на чорний день". Так чи інакше, змирившись із новою реальністю, станом на кінець травня будівництво відновилося на 427 об'єктах. Першою цей процес запустила Одеса.

Аналізуючи ситуацію, експерти із ЛУН наголосили, що наступний крок – за інвесторами. Але несприятлива економічна ситуація та невпевненість у майбутньому так і не дали повноцінно перезапустити ринок весною 2022 року.

Літо швидких рішень

На початку літа в Україні зафіксували 14 мільйонів квадратних метрів зруйнованого житла. Ще 35 мільйонів метрів квадратних виявилися пошкодженими. Уряд та влада на місцях почали шукати швидкі рішення, щоб розселити тих, хто втратив усе. Зокрема, розпочалася дискусія, як відшкодувати кошти за зруйноване та пошкоджене майно.


Руїни Миколаєва під час війни / Фото The New York Times

Тоді ж українців закликали подавати заявки на відшкодування збитків за зруйноване під час війни житло у додатку Дія. Станом на 14 червня, таких звернень було понад 200 тисяч. Здавалося б, ці цифри повинні конвертуватися у покупців та орендарів, які активізовуватимуть ринок, але глобально ніяких змін не відбулось. Ажіотаж був відсутнім і на вторинному ринку, де продавці знижували ціни подекуди на 5 – 7 тисяч доларів.

Щоб якось змінити перебіг подій, в Україні відновлюють можливість продавати житло за довіреністю. А забудовникам спрощують процедуру узгодження проєктів з держорганами та дозволяють вводити в експлуатацію завершені об'єкти без оздоблення фасаду та благоустрою прилеглої території.

Вже у середині липня 39 новобудов України отримали сертифікати про введення в експлуатацію своїх черг, загалом це 385 тисяч квадратних метрів житла.

У Львові створили центр тимчасового житла "Незламні матусі" для ВПО / Фото Sulyk Architects

Паралельно у низці населених пунктів почалася масова реконструкція гуртожитків та оздоровчо-лікувальних закладів під тимчасове житло для ВПО. Також з'являються нові модульні поселення. Ці буферні зони були необхідні для більшості переселенців, щоб обжитися, звикнути до нового міста, знайти роботу, якщо її було втрачено. Поставивши себе на ноги, вони змогли приступити до пошуку житла на довгострокову перспективу. Відтак у великих містах України, зокрема Києві, зафіксували перший за 2022 рік приріст зацікавленості вторинним житлом.

Позитивні настрої на внутрішньому ринку підкріпили й новини із Лугано. На конференції Ukraine Recovery Conference Україна презентувала план післявоєнного відновлення. Сам факт обговорення процесу на міжнародній арені став не лише важливим в плані репрезентації шкоди, завданої Україні, але й послужив добрим сигналом і для забудовників, і для інвесторів.

Наступним кроком, який показав зацікавленість уряду у швидкому відновленні ринку стало ухвалення законопроєкт №5091, за допомогою якого держава може контролювати ринок первинної нерухомості, та анонс пільгової іпотеки для військовослужбовців, медиків, педагогічних працівників.

Варто знати Чи зможе іпотека під 3% оживити ринок нерухомості України: прогноз експертів

Сукупність цих факторів (разом із просуванням ЗСУ та першими вибухами в Криму) зробила неможливе. Ринок нерухомості, який ще кілька місяців тому вважався мертвим, реанімувався. Якщо говорити у цифрах, роботу відновили 67% відділів продажу новобудов. Це на 17% більше у порівнянні із весняним періодом.

Початок бізнес-сезону розставив б усе по місцях, якби не енергетичний терор Росії

В очікуванні осіннього сезону, індекс ділової активності в будівельній галузі зріс з показника 43,6 до 44,1. За даними Нацбанку, більшість забудовників заявили, що планують нарощувати об'єми замовлень, а будівельники – обсяги робіт. Оптимістичнішими стали прогнози щодо обсягів закупівлі сировини та матеріалів.

Водночас в країні розпочалася зворотна міграція – люди, які покинули свої домівки після 24 лютого, поверталися у великі міста, зокрема Київ. Все менше українців просили прихистку в Європі. Саме в цей період ціни на житло у центральних регіонах, Одесі і Дніпрі, починають показувати зростання. Тоді як платоспроможний попит у західних регіонах країни себе вичерпав. Найдешевше за "квадрат" у новобудовах пропонували у Хмельницькому, Тернополі, Івано-Франківську, Луцьку.

Станом на початок жовтня, 67% ЖК відновили свою роботу, а вартість новобудов зросла по всій Україні. 76% компаній відкрили відділи продажів. Цікаво, що на ринку зафіксували 86 завершених житлових комплексів. Ще 124 проєкти стартували з нуля.

Щоб простимулювати покупців, у тестовому режимі почала працювати "єОселя" – програма доступної іпотеки. Цього ж місяця був взятий перший кредит під 3% річних. Забудовники видихнули з полегшенням, а експерти змінили катастрофічну риторику. Але мінімальні позитивні зрушення знов зруйнувала Росія, випустивши 10 жовтня 83 ракети.

На масований ракетний обстріл ринок нерухомості України відреагував відносно спокійно. Попри те, що кількість запитів на оренду квартир в Києві просіла на 25%, вже за кілька днів ситуація почала вирівнюватися. Крім того, саме ця атака дала поштовх до пошуку житла у заміських будинках. Населення почало готуватися до тривалого блекауту. Місця для мрій про нове житло знову не залишилося.

Влучання у житловий будинок Києва / Фото ОП

Та навіть у максимально критичних умовах знайшовся сектор нерухомості, на який відродився попит. Через аварійні відключення електроенергії частка запитів на коворкінги, де працюють генератори, зросла у 2 рази. Це пришвидшило відновлення бізнесу в галузі гнучких офісів, який ще влітку показував рекордне падіння. Також зберігся попит на готелі, особливо смарт-апартаменти, де можна прожити від кількох місяців та до року.

Зима нагадала про старі проблеми: скандальні законопроєкти та затримки будівництва

Грудень – місяць законопроєктів. Позитивних та не дуже. Приміром, на початку місяця Верховна Рада проголосувала за законопроєкт №7441-1. Відповідно до нього держава підтримає позичальників, житло та авто яких було знищено або зазнало пошкоджень внаслідок збройної агресії Росії проти України. Це суттєвий плюс для забудовників та продавців вторинного житла, адже потенційні позичальники, яких звільнили від виплат, можуть повторно звернутися у відділи продажів та розпочати нове життя у більш безпечних регіонах.

Разом з тим ВРУ, ігноруючи заклики архітекторів, активістів та глав українських міст, підтримала законопроєкт №5655 щодо реформування сфери містобудівної діяльності. Після набуття чинності документ призведе до монополізації будівельного ринку. Зараз проєкт переданий на підпис президенту, а петиція з проханням накласти на документ вето набрала необхідну кількість голосів за добу.

Детальніше Законопроєкт №5655 порушить права землевласників та знищить досягнення децентралізації, – АМУ

Водночас експерти починають підбивати підсумки року та нагадують: затримки будівництва по Україні становитимуть у кращому разі 6 місяців, однак реалістичніше, що здача більшості ЖК може затягнутися до 1,5 року. При цьому не всі будівельні компанії зможуть пережити 2023 рік.

Ситуація на вторинному ринку житла дещо краща. Президент Асоціації спеціалістів з нерухомості (рієлторів) України Юрій Піта раніше розповів, що хоч попит слабкий, але все ж угоди укладають, а квартири поступово продають. На його думку, до кінця року не передбачається серйозної корекції ціни в доларах.


У відносно спокійних регіонах України будівництво продовжується / Фото РІЕЛ

Як розвиватимуться події у 2023 році

Аналітики сходяться на тезі, що точкою відліку для ринку житла стане перемога України. Адже навіть прогнозоване поновлення попиту на 10 – 15% у першій половині 2023 року може виявитися недовготривалим, поки з сусідньої держави долітають ракети.

Щодо цін, на них впливатиме насамперед платоспроможність населення. Попри те, що забудовники суттєво збільшили вартість на тлі нульового попиту, реальний покупець, за умови повної сплати вартості квартир, зможе розраховувати на знижки в розмірі від 10% до 20%.

Загалом після завершення війни для повноцінного поновлення первинного ринку житла знадобиться щонайменше 3 роки. Тому прийдешній 2023 рік може стати лише підґрунтям для майбутніх позитивних змін.