И все же, прежде чем принять такое решение, важно узнать, что такое форвардный контракт, как он используется в строительстве, а также, каковы его преимущества и недостатки. Обо всех этих аспектах рассказали в Корпорации Недвижимости РИЕЛ. О самом важном – дальше.
К теме Инвестиции в недвижимость: как выбрать объект и застройщика
Что такое форвардный контракт
Форвардный контракт – это юридический документ, устанавливающий обязательства продавца и покупателя относительно определенного актива на будущую дату по определенным условиям. К примеру, при покупке жилой недвижимости базовым активом являются имущественные права на будущую квартиру. Так, покупатель обязуется принять жилье в собственность в течение установленного срока, а продавец обязуется передать его покупателю.
ЖК "Шенген" от КН РИЕЛ / Фото РИЕЛ
Важно отметить, что рыночная стоимость квартиры может отличаться от цены указанной в форвардном контракте. Это связано с тем, что документ устанавливает заранее определенную сумму на будущую дату, которая может быть ниже или выше текущей рыночной стоимости на момент выполнения контракта. Обычно потенциальная разница зависит от:
- рисков на рынке недвижимости,
- прогнозируемых изменений стоимости квартир,
- финансовых аспектов, учитывающих контракт.
Интересно и то, что форвардный контракт дает сторонам возможность зафиксировать цену и условия сделки на будущую дату, что может быть полезно как покупателю, так и продавцу.
Форвардный контракт: как это работает в строительстве
Контрактное соглашение используется в строительной отрасли для облегчения предварительной продажи квартир в новостройках, даже до того, как строительные работы были завершены. Покупатель и застройщик заключают соглашение о продаже квартиры по фиксированной цене, но передача квартиры производится после завершения строительства. Это может быть выгодно для обеих сторон.
ЖК "Голосские Кручи" / Фото КН РИЕЛ
Преимущества для клиента
- Предотвращение двойных продаж. Покупатель, заключая форвардный контракт, получает гарантию, что эта недвижимость не может быть продана другим лицам.
- Защита от рисков, в частности, связанных с изменениями рыночной цены жилья. Покупатель может обеспечить себе устойчивость цены на будущую квартиру.
- Отсутствие расходов на дополнительные сервисы. Одно из преимуществ состоит в том, что форвардные контракты не нуждаются в нотариальном подтверждении информации и других платных услуг третьих лиц.
- Оптимизация налогообложения. Форвардные контракты могут способствовать понижению налоговых обязательств для покупателя. Они позволяют оптимизировать налогообложение и снизить конечную стоимость объекта.
Вместо этого существует риск несвоевременного завершения строительства. Строительство может задержаться, и клиент получит доступ к квартире позже, чем ожидал. Также клиент не может изменять детали планировки квартиры после заключения форвардного договора.
Преимущества для застройщика
- Финансовая устойчивость. Застройщику легче планировать финансы и управлять рисками, поскольку он заранее знает цену продаж.
- Обеспечение спроса. Форвардные контракты помогают обеспечить спрос на недвижимость еще до завершения строительства.
В то же время, застройщик обязан передать квартиру по форвардному контракту, даже если его выгода от этого соглашения может уменьшиться из-за изменения рыночных условий. К тому же застройщик теряет возможность получить более высокую прибыль от роста цен на недвижимость.
Разновидности форвардных контрактов
Форвардные контракты классифицируются по нескольким основным параметрам:
За участниками соглашения
Форвардные контракты в сфере недвижимости могут быть заключены между разными участниками сделки. Это могут быть банковские учреждения, кредиторы, оказывающие финансовую поддержку покупателям и, конечно же, сами клиенты.
ЖК Nordica Residence от КН РИЕЛ / Фото РИЕЛ
По типу базового актива
Квартира – физический актив, поэтому форвардные контракты на их покупку классифицируются как товарные форварды. Они основываются на физическом активе – конкретной квартире в конкретном доме.
По виду контракта
В контексте купли-продажи недвижимости используют следующие виды форвардных контрактов:
- Валютные. В случае, когда оплата за квартиру производится в иностранной валюте, валютные форварды помогают покупателям и застройщикам избежать риска колебания валютных курсов.
- Снабженческие. Эти контракты регламентируют условия передачи актива на определенную дату с определением характеристик, которым должно соответствовать жилье, например ремонт или мебель.
- Расчетные. Используются для определения разницы между фиксированной ценой недвижимости и рыночной ценой на предстоящую дату, что может повлиять на обмен финансовыми потоками между сторонами соглашения.
Риски, связанные с форвардными контрактами
Покупка недвижимости через форвардный контракт может быть выгодна, но она также связана с определенными рисками. Вот некоторые из основных:
- Риск неспособности покупателя совершать форвардные операции. Покупатель может не иметь возможности или намерения оплатить установленную в договоре сумму на будущую дату. Это может возникнуть из-за финансовых трудностей покупателя, изменения его финансового положения или других непредвиденных обстоятельств.
- Риск задержек в завершении строительных работ. Задержки в завершении строительных работ и вводе жилого комплекса в эксплуатацию могут привести к неудобствам обеих сторон сделки. Покупатели могут оплатить стоимость квартиры, но не получить доступ к ней в срок, что создает дополнительные расходы и хлопоты.
- Риск сложностей с получением компенсации за несоблюдение условий. Если одна из сторон не выполняет условия форвардного контракта, другая сторона, вероятно, будет иметь сложности с получением компенсации или исполнением правовых мер. Это может потребовать дополнительных усилий и средств защиты своих прав.
- Риск нецелевого использования инвестиций. Покупатели могут вкладывать значительные средства в форвардный контракт, и если такой контракт не будет выполнен по разным обстоятельствам, это может привести к нецелевому использованию их инвестиций.
- Риск отсутствия разрешительной документации. Застройщик должен иметь все необходимые документы для строительства и продажи квартир. Их отсутствие может повлечь за собой юридические проблемы и задержки в выполнении контракта.
ЖК "Америка" от КН РИЕЛ / Фото РИЕЛ
Этапы продажи квартиры через форвардные контракты в Украине
Кроме того, важно знать, какие существуют процессы покупки квартиры через форвардный контракт. Среди них:
- Заключение контракта. Покупатель и застройщик заключают форвардный контракт, в котором определяют цену, сроки и другие условия сделки.
- Внесение задатка. Покупатель обычно платит задаток для подтверждения намерения купить квартиру.
- Строительство. Застройщик продолжает строительство квартир.
- Завершение строительства. После завершения строительства квартир и получения всех необходимых разрешений квартиры передают покупателям.
- Передача собственности. Собственность на квартиру передается покупателю и он вступает в права собственности.
- Окончание договора. После передачи собственности форвардный контракт считается исполненным.
Подводя итог, стоит отметить, что покупка квартиры через форвардный контракт – это выгодный и безопасный способ стать владельцем нового жилья. Однако это решение имеет свои преимущества и недостатки, как для клиента, так и для застройщика. Поэтому перед тем, как принять решение, важно тщательно рассмотреть все аспекты этого типа соглашения.