Та все ж, перш ніж прийняти таке рішення, важливо дізнатися, що таке форвардний контракт, як він використовується в будівництві, а також, які його переваги та недоліки. Про всі ці аспекти розповіли у Корпорації Нерухомості РІЕЛ. Про найважливіше – далі.
До теми Інвестиції в нерухомість: як обрати об'єкт та забудовника
Що таке форвардний контракт
Форвардний контракт – це юридичний документ, що встановлює зобов'язання продавця та покупця стосовно певного активу на майбутню дату за визначеними умовами. Наприклад, при купівлі житлової нерухомості базовим активом є майнові права на майбутню квартиру. Так, покупець зобов'язується прийняти житло у власність упродовж встановленого терміну, а продавець зобов'язується передати його покупцеві.
ЖК "Шенген" від КН РІЕЛ / Фото РІЕЛ
Важливо відзначити, що ринкова вартість квартири може відрізнятися від ціни, зазначеної в форвардному контракті. Це пов'язано із тим, що документ встановлює заздалегідь визначену суму на майбутню дату, яка може бути нижчою або вищою за поточну ринкову вартість на момент виконання контракту. Зазвичай потенційна різниця залежить від:
- ризиків на ринку нерухомості,
- прогнозованих змін вартості квартир,
- фінансових аспектів, які враховує контракт.
Цікаво й те, що форвардний контракт дає сторонам можливість зафіксувати ціну та умови угоди на майбутню дату, що може бути корисно як для покупця, так і продавця.
Форвардний контракт: як це працює в будівництві
Контрактна угода використовується в будівельній галузі для полегшення попереднього продажу квартир у новобудовах, навіть до того, як будівельні роботи були повністю завершені. Покупець і забудовник укладають угоду про продаж квартири за фіксованою ціною, але передача квартири відбувається після завершення будівництва. Це може бути вигідно для обох сторін.
"Голоські Кручі" / Фото КН РІЕЛ
Переваги для клієнта
- Запобігання подвійному продажу. Покупець, укладаючи форвардний контракт, отримує гарантію того, що ця нерухомість не може бути продана іншим особам.
- Захист від ризиків, зокрема, тих, що пов'язані зі змінами ринкової ціни житла. Покупець може забезпечити собі стабільність ціни на майбутню квартиру.
- Відсутність витрат на додаткові послуги. Одна з переваг полягає в тому, що форвардні контракти не потребують нотаріального підтвердження інформації та інших платних послуг третіх осіб.
- Оптимізація оподаткування. Форвардні контракти можуть сприяти зниженню податкових зобов’язань для покупця. Вони дають можливість оптимізувати оподаткування та знизити кінцеву вартість об'єкта.
Натомість існує ризик несвоєчасного завершення будівництва. Будівництво може затриматися, і клієнт отримає доступ до квартири пізніше, ніж очікував. Також клієнт не може змінювати деталі планування квартири після укладення форвардного контракту.
Переваги для забудовника
- Фінансова стабільність. Забудовнику легше планувати фінанси й управляти ризиками, оскільки він заздалегідь знає ціну продажу.
- Забезпечення попиту. Форвардні контракти допомагають забезпечити попит на нерухомість ще до завершення будівництва.
Водночас забудовник зобов'язаний передати квартиру за форвардним контрактом, навіть якщо його вигода від цієї угоди може зменшитися через зміну ринкових умов. До того ж забудовник втрачає можливість отримати вищий прибуток від зростання цін на нерухомість.
Різновиди форвардних контрактів
Форвардні контракти класифікуються за кількома основними параметрами:
За учасниками угоди
Форвардні контракти у сфері нерухомості можуть бути укладені між різними учасниками угоди. Це можуть бути банківські установи, кредитори, які надають фінансову підтримку покупцям, і, звісно ж, самі клієнти.
ЖК Nordica Residence від КН РІЕЛ / Фото РІЕЛ
За типом базового активу
Квартира – це фізичний актив, тому форвардні контракти на їх купівлю класифікуються як товарні форварди. Вони базуються на фізичному активі – конкретній квартирі в конкретному будинку.
За видом контракту
У контексті купівлі-продажу нерухомості використовують такі види форвардних контрактів:
- Валютні. У випадку, коли оплата за квартиру здійснюється в іноземній валюті, валютні форварди допомагають покупцям і забудовникам уникнути ризику коливання валютних курсів.
- Постачальницькі. Ці контракти регламентують умови передачі активу на певну дату з визначенням характеристик, яким має відповідати житло, наприклад, ремонт або меблі.
- Розрахункові. Використовуються для визначення різниці між фіксованою ціною нерухомості та ринковою ціною на майбутню дату, що може вплинути на обмін фінансовими потоками між сторонами угоди.
Ризики, пов'язані з форвардними контрактами
Купівля нерухомості через форвардний контракт може бути вигідною, але вона також пов'язана з певними ризиками. Ось деякі з основних:
- Ризик нездатності покупця здійснювати форвардні операції. Покупець може не мати можливості або наміру оплатити встановлену в договорі суму на майбутню дату. Це може виникнути через фінансові труднощі покупця, зміни його фінансового стану або інші непередбачені обставини.
- Ризик затримок у завершенні будівельних робіт. Затримки в завершенні будівельних робіт та введенні житлового комплексу в експлуатацію можуть призвести до незручностей для обох сторін угоди. Покупці можуть оплатити вартість квартири, але не отримати доступ до неї в узгоджений термін, що створює додаткові витрати та клопоти.
- Ризик складнощів з отриманням компенсації за недотримання умов. Якщо одна зі сторін не виконує умов форвардного контракту, інша сторона, ймовірно, матиме складнощі з отриманням компенсації або виконанням правових заходів. Це може потребувати додаткових зусиль і коштів для захисту своїх прав.
- Ризик нецільового використання інвестицій. Покупці можуть вкладати значні кошти в форвардний контракт, і якщо такий контракт не буде виконаний через різні обставини, це може призвести до нецільового використання їхніх інвестицій.
- Ризик відсутності дозвільної документації. Забудовник повинен мати всі необхідні дозвільні документи для будівництва й продажу квартир. Їхня відсутність може спричинити юридичні проблеми та затримки у виконанні контракту.
ЖК "Америка" від КН РІЕЛ / Фото РІЕЛ
Етапи продажу квартири через форвардні контракти в Україні
Окрім іншого, важливо знати, які існують процеси купівлі квартири через форвардний контракт. Серед них:
- Укладення контракту. Покупець і забудовник укладають форвардний контракт, у якому визначають ціну, терміни й інші умови угоди.
- Внесення завдатку. Покупець зазвичай сплачує завдаток для підтвердження свого наміру купити квартиру.
- Будівництво. Забудовник продовжує будівництво квартир.
- Завершення будівництва. Після завершення будівництва квартир і отримання всіх необхідних дозволів квартири передають покупцям.
- Передача власності. Власність на квартиру передається покупцю, і він вступає у права власності.
- Закінчення контракту. Після передачі власності форвардний контракт вважається виконаним.
Підбиваючи підсумки, варто зазначити, що купівля квартири через форвардний контракт – це вигідний та безпечний спосіб стати власником нового житла. Однак це рішення має свої переваги й недоліки як для клієнта, так і для забудовника. Тож перед тим, як прийняти рішення важливо ретельно розглянути всі аспекти цього типу угоди.