Снижения цен не будет: чего ожидать от рынка недвижимости в 2022 году

Эта тенденция дала основания говорить о рыночном "пузыре", который вскоре приведет к новому обвалу цен. Но так ли это, разобрался комерційний директор SAGA Development Володимир Даниленко.

Читайте также В рассрочку или в ипотеку: известный девелопер рассказал, как выгоднее купить квартиру

Что происходит на рынке недвижимости

Разогрев рынка (что часто называют "мыльным пузырем") возникает из-за перепроизводства, которое обеспечивают 2 фактора:

• наличие проектного финансирования (кредитование банками застройщиков),
• доступная ипотека.

Первое значит, что застройщик не ограничен собственными средствами и может строить больше, чем сможет продать. Второе – что клиент может купить больше, чем способен выплатить. Это создает дополнительное давление на рынок и высокие опасности для обеих сторон.

В Украине на сегодняшний день нет проектного финансирования. Это обусловлено отсутствием механизмов ответственности застройщика перед банком и контроля целевого использования средств. Большинство активов застройщика принадлежат разным юридическим лицам. Если застройщик не сможет выполнять свои обязательства, банк не сможет возместить ущерб.

Эксперт отмечает, что дискуссия по поводу необходимости внедрения механизма эскроу, который работает во многих странах, ведется давно, но пока в Украине он не работает.

Предположим, банки заливают в строительство деньги и строительство начинает активно расти. Предложение значительно превышает платежеспособный спрос. Это и есть "пузырь" – кризис перепроизводства. Сегодня потребность в покупке квартиры есть более, чем у 40% людей. Тех, кто может позволить себе купить и покупает – всего 3 – 5%.

Полезно На что обратить внимание, выбирая помещение под магазин: советы девелопера

Строительство, реализация новых проектов ориентируется на спрос, обеспеченный денежными средствами клиента. Если такой спрос есть, то новые площадки активно развиваются. Если нет — не за что начинать строительство. Следовательно, в последнее время на рынке уменьшилось количество новых проектов.

Это и привело к тому, что даже на карантинные ограничения, за 2 года количество проданных квартир в активно строящихся объектах возросло с 40 – 45% до 67 – 68%. 

Снижение цен в гривне маловероятно

Если цены продолжат расти такими же темпами, количество людей, которые смогут купить квартиру, существенно уменьшится.

Количество сделок и проданных квадратных метров будет понемногу снижаться, но объем денежных средств на рынке и дальше будет расти. Это ослабит давление спроса на предложение и замедлит рост цен.
– утверждает эксперт.

Но, добавляет Даниленко, сейчас у застройщиков нет оснований снижать маржинальность ради ликвидности, а ценам некуда падать, потому что снизу давит рост себестоимости. Так что снижения цен не будет.

Чего ждать от рынка недвижимости

Даниленко прогнозирует, что в следующие годы предложение попытается догнать спрос. Вероятно, появятся новые игроки.

Из-за того, что цены растут быстрее покупательной способности, спрос будет понемногу снижаться. При этом общая стоимость проданных активов в годовом исчислении, скорее всего, продолжит расти.

В итоге мы придем к тому, что к концу 2022 года показатели вернутся на уровень 2019: распроданность снизится с 67 – 68% до 40 – 45%, а годовой рост цены составит 11 – 13%.