Как зарабатывают на переуступке квартир в новостройках и что изменится в 2022 году

Ажиотаж на первичном рынке недвижимости часто обусловлен "пакетными инвесторами". Перепродав квартиру на финальной стадии готовности дома, они получают прибыль, которая в среднем составляет 30 – 40% годовых. Застройщики заинтересованы в быстром получении средств, поэтому с готовностью идут на сделки с такими покупателями.

Подробнее Покупка квартиры по договору переуступки: что это и как правильно оформить

Механизм переуступки: что следует знать

Что такое переуступка имущественных прав

Перепродажа квадратов – самая простая бизнес-идея. Так зарабатывают многие украинцы, имеющие оборотный капитал. Порог входа в такой бизнес – от 20 – 30 тысяч долларов.

Вложить средства в строительство квартиры по самому низкому ценнику можно на этапе старта привлечения застройщиками финансовых ресурсов от частных инвесторов. С ростом степени готовности дома растет и цена квадратного метра.

В начале строительных работ девелоперы ставят минимальную наценку к себестоимости строительства. Максимальной цена становится в преддверии или после ввода дома в эксплуатацию. Рост цены может составлять от 20% до более чем 100%. Кроме того, за 2021 год цены на жилье в столице выросли на 20 – 30% до почти 1 300 долларов за "квадрат".

На ранней стадии строительства процент инвесторов покупающих квартиры может превышать долю покупателей жилья для собственного пользования. Это связано с тем, что немногие граждане готовы вкладывать средства в квартиру прямо сейчас и ждать ее 2 – 3 года.

Почему покупка квартиры по договору переуступки – не всегда безопасна

Различные застройщики предлагают разные механизмы первоначального приобретения квартиры и далеко не все из них подлежат нотариальному удостоверению.

• Форвардные контракты (деривативы) – договоры, согласно которым застройщик обязуется в установленный срок передать базовый актив (квартиру) в собственность покупателя. Такие контракты должны заключаться на товарных биржах.
• Целевые облигации – ценные бумаги, обеспечением которых выступают квадратные метры в конкретном доме.
• Жилищно-строительные кооперативы, когда ряд лиц объединяется в кооператив. От его имени строится жилище, в котором каждый получит свои квадратные метры.
• Фонды финансирования строительства, когда покупатели вкладывают средства в фонд, из которого через управляющего финансируется строительство жилья.

Это почти делает невозможным отслеживание договоров переуступки. Точную статистику имеют только отделы продаж застройщиков. Это признают и в Министерстве юстиции, которые контролируют деятельность нотариусов.

Полезно Инвестору на заметку: главные участники рынка недвижимости Украины

Что изменится в 2022 году

С 1 января 2022 года вступили в силу положения Налогового кодекса, увеличивающие налоговую нагрузку на системных инвесторов в недвижимость. С дохода, полученного от продажи третьего и последующих объектов жилой недвижимости за календарный год, необходимо будет уплатить 18%.

Сейчас налогообложению подлежит вторая и каждая последующая перепродажа квартиры за год. Ставка – 5%. При заключении первого за год договора переуступки уплатить налоги придется только в редких случаях. Размеры выплат зависят от того, какие схемы инвестирования используются застройщиком.

Ставка налога по договору на участие в фонде финансирования строительства составляет 18% (налог на доходы физических лиц) и 1,5% военного сбора на положительную разницу между ценой инвестиционного договора и фактически полученными средствами. Ставка налога по переуступке по другим схемам инвестирования – 18% НДФЛ и 1,5% военного сбора от общей суммы средств, полученной инвестором. Если перезаключению подлежит предварительный договор купли-продажи, то покупатель уплачивает 1% стоимости квартиры в Пенсионный фонд.

Однако, отмечают эксперты, изменения в налоговом законодательстве не станут препятствием для желающих заработать