В Корпорации Недвижимости РИЕЛ отмечают, что причин для этого может быть множество: начиная от необходимости инвестора в деньгах и заканчивая появлением в продаже жилья с лучшими характеристиками.
Интересно В рассрочку или в ипотеку: известный девелопер рассказал, как выгоднее купить квартиру
Переуступка квартиры: что это
Если рассматривать переуступку как договорный механизм – это вторичный договор, согласно которому приобретаются права на недвижимость. Соответственно, к общим рискам, присущим любому приобретению жилья на первичном рынке, добавляются риски проверки правомерности приобретения и отчуждения продавцом своих прав.
ЖК Nordica Residence от Корпорации Недвижимости РИЕЛ / Фото РИЕЛ
В связи с этим при покупке жилья по переуступке прав необходимо быть вдвое внимательнее, тщательно проверять все возможные "подводные камни" и ни в коем случае не спешить с заключением договора.
Как купить квартиру по переуступке
Форма договора может быть разной, в зависимости от того, по какой схеме инвестирования недвижимость была приобретена первым покупателем. В любом случае в документе не должно быть двусмысленностей. Кроме того, следует обратить внимание на наличие подписей всех сторон.
Крайне важным моментом является тщательная проверка первоначального договора между инвестором и застройщиком. Именно здесь могут содержаться пункты, о которых новый владелец недвижимости должен знать.
К варианту заключения разных договоров с застройщиком и инвестором лучше не прибегать. Юристы настаивают на том, что оптимальным является один трехсторонний договор.
ЖК "Великобритания" от Корпорации Недвижимости РИЕЛ / Фото РИЕЛ
Перед покупкой квартиры по переуступке обязательно проверьте:
- наличие у застройщика разрешительной документации на землю и строительство;
- соблюдаются ли сроки строительства;
- нет ли со стороны инвестора нарушений договора с застройщиком (для этого необходимо проанализировать этот договор);
- девелопер должен официально разрешить перепродажу недостроенного жилья.
Процесс оформления
Переуступка застройщика – это процесс с несколькими важными нюансами. Оптимально процедура оформления переуступки выглядит следующим образом:
- Получение разрешения на переуступку от застройщика. Предоставляется в том случае, если инвестор выплатил 100% стоимости квартиры.
- Проверка разрешительной документации и сроков стройки.
- Проверка застройщика на отсутствие судебных тяжб. Необходимо проверить по реестрам, не является ли застройщик ответчиком и не запущена ли им процедура банкротства.
- Проверка других объектов строительной компании. Это поможет составить полную картину о застройщике.
- Проверка инвестора. Прежде всего, необходимо понять мотивы инвестора для продажи квартиры, а также постараться выяснить его прошлое.
- Составление договора переуступки. Составление такого договора лучше поручить опытным риелторам и юристам, которые учтут все нюансы и смогут максимально обезопасить покупателя.
- Подписание договора и его удостоверение нотариусом.
ЖК Topolis от Корпорации Недвижимости РИЕЛ / Фото РИЕЛ
В некоторых случаях может быть оформлена ипотека на квартиру по переуступке. В этом случае в сделке, кроме застройщика, инвестора и покупателя, участвует еще одна сторона – банк. Для покупателя плюс состоит в том, что он сразу платит только часть суммы, которую отдает инвестору, а остальной долг постепенно выплачивает банку.
По теме Покупка паркоместа в Киеве: удачная инвестиция или деньги на ветер
Какие налоги платит покупатель по договору переуступки
По договору переуступки покупатель платит такие же налоги, как и при заключении обычного договора купли-продажи.
Владелец квартиры должен заплатить 5% подоходного налога и 1,5% военного сбора в тех случаях, если он владел квартирой менее трех лет и/или если это второе соглашение купли-продажи недвижимости в течение года. Покупатель платит 1% суммы продаж в Пенсионный фонд,
– отмечают в Корпорации Недвижимости РИЕЛ.
Преимущества и недостатки покупки квартиры по переуступке
Основные преимущества для покупателя:
- можно приобрести квартиру в почти построенном доме на 10 – 20% дешевле ее рыночной стоимости;
- покупатель может оценить, выполняет ли застройщик обязательства по срокам сдачи объекта, благодаря чему минимизируются риски связаться с долгостроем;
- придется меньше ждать, пока построят дом, а значит, можно быстрее въехать в новое жилье;
- возможность купить квартиру в понравившемся новостройке, даже если все квартиры уже распроданы.
ЖК "Львовская Площадь" от Корпорации Недвижимости РИЕЛ / Фото РИЕЛ
Недостатки такой сделки:
- необходимость уплатить всю сумму сразу (кроме случаев покупки ипотечной квартиры) без возможности получения рассрочки от застройщика;
- возможные доплаты – часто застройщики позволяют передавать права на жилье только при оплате комиссии;
- невозможность предъявить претензии продавцу – деньги уплачиваются первичному инвестору, а все спорные моменты нужно решать с застройщиком;
- если квартира по переуступке находится в ипотеке, то новому покупателю переходят все обязательства по кредитному договору.