Як саме норми законопроєкту вплинуть на діяльність будівельних компаній та інвесторів розповів Генеральний директор Корпорації Нерухомості РІЕЛ Ростислав Мельник. Про головні зміни – далі.
До теми Які документи оформити під час купівлі квартири в новобудові
Посилений контроль за документацією
ЖК Riel City від Корпорації Нерухомості РІЕЛ / Фото РІЕЛ
Згідно з законопроєктом, на старті реалізації об’єкта забудовник повинен внести дані про кожне приміщення у Державний реєстр майнових прав на майбутню нерухомість. Для цього знадобиться повний пакет дозвільної документації. Важливо, що без відповідної реєстрації об'єкт не може навіть рекламуватися.
Таким чином законодавці розраховують унеможливити виникнення щонайменше двох прецедентів: з боку покупця – придбання приміщення в незаконній забудові, з боку забудовника – хаотичного розпродажу допоміжних приміщень або перепланування великих помешкань в низку маленьких.
Цим же механізмом – фіксацією технічних характеристик майбутнього об'єкта в Державному реєстрі – унеможливлюється внесення змін у проєкт без згоди інвестора, якщо це зачіпає його інтереси.
Ростислав Мельник
Генеральний директор Корпорації Нерухомості РІЕЛ
Якщо забудовник, приміром, отримав дозвіл на зведення гаража, він зможе добудувати зверху ще кілька житлових приміщень, але продати цей об'єкт не вийде. Так само не вдасться реалізувати 2 будинки, якщо проєктом затверджено, що їх повинно бути 3. Відтак покупець отримує саме ту нерухомість, за яку платить.
Така практика має як позитивні, так і негативні нюанси:
- серед плюсів – це впорядкує будівельний ринок та зробить його прогнозованим.
- головний мінус полягає в тому, що повний контроль передається в руки реєстратора.
З правового поля виводиться "право на очікування"
ЖК "Шенген" від Корпорації Нерухомості РІЕЛ / Фото РІЕЛ
Таким чином держава спробує стримати виведення коштів з-під оподаткування, а інвестори отримають статус “гарантованого покупця” і потраплять в галузь реалізації прав споживача. Зараз інвестор отримує лише "право очікування", яке не підлягає реєстрації.
Після набуття чинності новими нормами покупець, сплативши повну суму за майбутній об'єкт нерухомості, стає власником спеціального майнового права. Він може відчужити нерухомість іншій особі, не потребуючи згоди забудовника, – додає девелопер.
Як і в попередньому пункті, Мельник вбачає тут певну неоднозначність:
- Залучення коштів у будівництво стане безпечнішим, що є беззаперечним плюсом.
- Водночас законопроєкт не усуває посередників, через яких реалізуються об'єкти: фонди фінансування будівництва, фонди операцій з нерухомістю, інститути спільного інвестування.
Гарантійна частка
Гарантійна частка – це сукупність майбутніх об'єктів нерухомості, яку не можна продати до завершення будівництва. В разі фінансової неспроможності замовника чи девелопера, кошти від реалізації цих приміщень покриють видатки іншого девелопера, який отримає дозвіл на добудову об'єкта.
Плюс – складно уявити ефективніший механізм гарантування прав інвесторів, ніж створення наперед "страхового фонду". Мінус – функціонувати за цими правилами зможуть лише великі учасники будівельного ринку. Маленьким забудовникам ця норма створить важкі умови для подальшої прибуткової діяльності, через що багатьом з них доведеться піти з ринку.
Ростислав Мельник
Генеральний директор Корпорації Нерухомості РІЕЛ
Онлайн-доступ до всіх даних про забудовника та об'єкт
ЖК Оk'Land від Корпорації Нерухомості РІЕЛ / Фото РІЕЛ
Законопроєкт зобов'язує забудовників не просто розміщувати детальну інформацію про замовника об'єкта, а й регулярно її оновлювати. Серед обов'язкових даних – кількість доступних і проданих об'єктів, їхня вартість, умови придбання, проєкт договору купівлі-продажу, фотоперебіг будівництва, статус діяльності компанії.
Мельник зазначає, що вбачає в цьому пункті лише плюси, оскільки до набору інструментів, за допомогою яких інвестори обирають забудовника, додаються значно об'єктивніші методи перевірки на добросовісність.