Известный девелопер назвал плюсы и минусы законопроекта об обеспечении прав на недвижимость

ЖК Riel City от Корпорации Недвижимости РИЕЛ / Фото РИЕЛ

Согласно законопроектом, на старте реализации объекта застройщик должен внести данные о каждом помещении в Государственный реестр имущественных прав на будущую недвижимость. Для этого понадобится полный пакет разрешительной документации. Важно, что без соответствующей регистрации объект не может даже рекламироваться.

Таким образом законодатели рассчитывают исключить возникновение как минимум двух прецедентов: со стороны покупателя – приобретение помещения в незаконной застройке, со стороны застройщика – хаотической распродажи вспомогательных помещений или перепланировки больших помещений в ряд маленьких.

Этим же механизмом – фиксацией технических характеристик будущего объекта в Государственном реестре – исключается внесение изменений в проект без согласия инвестора, если это затрагивает его интересы.

Ростислав Мельник

Генеральный директор Корпорации Недвижимости РИЕЛ

Если застройщик, к примеру, получил разрешение на строительство гаража, он сможет достроить сверху еще несколько жилых помещений, но продать этот объект не получится. Так же не удастся реализовать 2 дома, если проектом утверждено, что их должно быть 3. Поэтому покупатель получает именно ту недвижимость, за которую платит.

Такая практика имеет как положительные, так и отрицательные нюансы:

• среди плюсов – это упорядочит строительный рынок и сделает его прогнозируемым.
• главный минус заключается в том, что полный контроль передается в руки регистратора.

С правовой поля выводится "право на ожидание"

ЖК "Шенген" от Корпорации Недвижимости РИЕЛ / Фото РИЕЛ

Таким образом государство попытается сдержать вывод средств из-под налогообложения, а инвесторы получат статус "гарантированного покупателя" и попадут в область реализации прав потребителя. Сейчас инвестор получает только "право ожидания", которое не подлежит регистрации.

После вступления в силу новых норм покупатель, заплатив полную сумму за будущий объект недвижимости, становится владельцем специального имущественного права. Он может осуществить отчуждение другому лицу, не требуя согласия застройщика, – добавляет девелопер.

Как и в предыдущем пункте, Мельник видит здесь определенную неоднозначность:

• Привлечение средств в строительство станет безопасным, что является неоспоримым плюсом.
• В то же время законопроект не устраняет посредников, через которых реализуются объекты: фонды финансирования строительства, фонды операций с недвижимостью, институты совместного инвестирования.

Гарантийная доля

Гарантийная доля – это совокупность будущих объектов недвижимости, которую нельзя продать до завершения строительства. В случае финансовой несостоятельности заказчика или девелопера, средства от реализации этих помещений покроют расходы другого девелопера, который получит разрешение на достройку объекта.

Плюс – сложно представить более эффективный механизм обеспечения прав инвесторов, чем предварительное создание "страхового фонда". Минус – работать по этим правилам смогут только крупные участники строительного рынка. Маленьким застройщикам эта норма создаст тяжелые условия для дальнейшей прибыльной деятельности, из-за чего многим из них придется уйти с рынка.

Ростислав Мельник

Генеральный директор Корпорации Недвижимости РИЕЛ

Онлайн-доступ ко всем данным о застройщике и объекте

ЖК Оk'Land от Корпорации Недвижимости РИЕЛ / Фото РИЕЛ

Законопроект обязывает застройщиков не просто размещать подробную информацию о заказчике объекта, но и регулярно ее обновлять. Среди обязательных данных – количество доступных и проданных объектов, их стоимость, условия приобретения, проект договора купли-продажи, ход строительства с фото, статус деятельности компании.

Мельник отмечает, что видит в этом пункте только плюсы, поскольку к набору инструментов, с помощью которых инвесторы выбирают застройщика, добавляются более объективные методы проверки на добросовестность.