За словами експертів, нововведення в оподаткуванні на первинному ринку не лише спричинять докорінні зміни в ціноутворенні, а й вплинуть на кількість інвесторів, що вкладають кошти в первинний ринок з метою їх збереження та примноження, пише 24 канал.

Читайте також ОСББ у новобудовах: як ефективно використовувати ресурс об’єднання

Як закон №2600 змінить первинний ринок нерухомості

Співзасновник компанії INSPI Development Володимир Семенцов вважає, що додаткові витрати, які виникнуть у девелопера через дію цього закону, з великою ймовірністю будуть покладені на плечі покупців, що незабаром може суттєво скоротити кількість інвесторів та потенційних клієнтів на первинному ринку.

"З іншого боку, Закон України №2600 – це намагання державних органів зменшити маніпуляції з податковим кредитом, який виникає у компаній-забудовників в процесі будівництва та спроба збільшити надходження в бюджет. На мій погляд, у цьому випадку ПДВ не виконуватиме своєї прямої функції, а саме стримування перевиробництва, а у випадку будівництва в умовах війни та необхідності стимулювання економіки, ПДВ має бути взагалі скасований та змінена сама сутність та форма такого податку", – розмірковує він.

Таким чином закон унеможливить будь-які маніпуляції з відшкодуванням та оптимізацією ПДВ та стимулюватиме зростання будівництва.

На його погляд, з великою ймовірністю ПДВ у розмірі 20% стане додатковим навантаженням на ціну для покупця-інвестора.

Ціни на первинному ринку можуть зрости, як мінімум, на 20% без врахування зростання собівартості будівництва,
– вважає він.

Експерт нагадав, що за весь цикл будівництва ціна квадратного метра зростає в середньому на 30 – 35% від початкової ціни "на котловані". Однак із запровадженням ПДВ для девелоперів стартові ціни можуть зрости в середньому на 10 – 15%.

Іншими словами, девелопери відразу "підготуються" до майбутньої сплати ПДВ, збільшивши початкові ціни. Відповідно може знизитися амплітуда зростання цін від початкових стадій будівництва до моменту введення об'єкта в експлуатацію,
– зазначив експерт.

Семенцов розповів, що за весь цикл будівництва ЖК девелопери в середньому переглядають ціни 7 – 10 разів. На кожному етапі вартість може зростати в 3 – 5% від попередньої ціни "квадрата". В разі якщо стартові ціни зростуть в межах 15% через запроваджений ПДВ, то, на його думку, скоротиться кількість таких "фаз".


Як закон №2600 змінить первинний ринок нерухомості України / Фото unsplash

Як закон вплине на попит зі сторони інвесторів

Крім зростання цін, закон може призвести до скорочення кількості інвестиційних угод, адже цей документ запроваджує податок на доходи фізосіб у розмірі 18% з різниці між ціною купівлі і ціною продажу при першому продажу квартири за рік та 5% – при подальших продажах. Наслідком цього може стати перехід частини ринку в тінь, коли офіційно демонструватимуть мінімальну різницю з купівлі та продажу, а більша частина прибутку буде оформлюватися готівкою.

"Запровадження оподаткування інвестиційних угод фактично прирівнює первинний ринок до вторинного. Відповідно, може суттєво скоротитися кількість громадян, що використовують первинний ринок як вид бізнесу, вкладаючи кошти на початкових стадіях будівництва з метою подальшого продажу майбутніх квартир ближче до завершення будівництва з прибутком в середньому від 30% на кожній квартирі. Новий податок призведе до скорочення щонайменше на 1/4 прибутку "перекупників", а по суті – інвесторів, які беруть на себе частину ризиків будівництва", – підкреслив фахівець.

Експерт зазначив, що впродовж останніх 20 років однією з особливостей українського первинного ринку житла була можливість інвестувати у квартиру на початкових стадіях будівництва за значно нижчою ціною, ніж на "вторинці". Фактично будівництво велося за кошти інвестора-покупця, а інвестор чудово розумів усі дотичні ризики. Однак нове оподаткування на первинному ринку фактично нівелює для покупця перевагу прийнятної ціни, натомість питання надійності захисту його інвестицій у житло, що буде зведене в майбутньому, також є достатньо дискусійним і поки що не перебиває мотивацію придбання квартири за нижчою ціною.

Нові закони, безперечно, встановлюють нові умови для роботи девелоперів у питанні захисту покупців та оподаткування, але поки що зарано говорити про їх позитивний ефект,
– вважає фахівець.

Він наголосив, що у найближчі 3 – 6 місяців ситуація на первинному ринку житла залежатиме, в першу чергу, від перебігу війни та наявності попиту. Водночас забудовники докладатимуть максимальних зусиль, щоб завершити вже розпочаті житлові комплекси і виконати свої зобов’язання перед покупцями-інвесторами.