По словам экспертов, нововведения в налогообложении на первичном рынке не только повлекут за собой коренные изменения в ценообразовании, но и повлияют на количество инвесторов, вкладывающих средства в первичный рынок с целью их сохранения и приумножения, пишет 24 канал.

Читайте также ОСМД в новостройках: как эффективно использовать ресурс объединения

Как закон №2600 изменит первичный рынок недвижимости

Соучредитель компании INSPI Development Владимир Семенцов считает, что дополнительные расходы, которые возникнут у девелопера из-за действия этого закона, с большой вероятностью будут возложены на плечи покупателей, что в скором времени может существенно сократить количество инвесторов и потенциальных клиентов на первичном рынке.

"С другой стороны, Закон Украины №2600 – это попытка государственных органов уменьшить манипуляции с налоговым кредитом, который возникает у компаний-застройщиков в процессе строительства и попытка увеличить поступление в бюджет. На мой взгляд, в этом случае НДС не будет выполнять свою прямую функцию, а именно сдерживание перепроизводства, а в случае строительства в условиях войны и необходимости стимулирования экономики, НДС должна быть вообще отменена и изменена сама сущность и форма такого налога", – рассуждает он.

Таким образом, закон будет невозможным любые манипуляции с возмещением и оптимизацией НДС и стимулировать строительство.

По его мнению, с большой вероятностью НДС в размере 20% станет дополнительной нагрузкой на цену для покупателя-инвестора.

Цены на первичном рынке могут вырасти как минимум на 20% без учета роста себестоимости строительства,
– считает он.

Эксперт напомнил, что за весь цикл строительства цена квадратного метра растет в среднем на 30 – 35% от начальной цены "на котловане". Однако с введением НДС для девелоперов стартовые цены могут вырасти в среднем на 10 – 15%.

Иными словами, девелоперы сразу "подготовятся" к предстоящей уплате НДС, увеличив начальные цены. Соответственно может снизиться амплитуда роста цен от начальных стадий строительства до момента ввода объекта в эксплуатацию,
– отметил эксперт.

Семенцов рассказал, что за весь цикл строительства ЖК девелоперы в среднем пересматривают цены 7 – 10 раз. На каждом этапе стоимость может расти в 3 – 5% от предыдущей цены "квадрата". В случае если стартовые цены вырастут в пределах 15% из-за введенного НДС, то, по его мнению, сократится количество таких "фаз".


Как закон №2600 изменит первичный рынок недвижимости Украины / Фото unsplash

Как закон повлияет на спрос со стороны инвесторов

Помимо роста цен, закон может привести к сокращению количества инвестиционных сделок, ведь этот документ вводит налог на доходы физлиц в размере 18% от разницы между ценой покупки и ценой продажи при первой продаже квартиры за год и 5% – при дальнейших продажах. Следствием этого может стать переход части рынка в тень, когда будут официально демонстрировать минимальную разницу по купле и продаже, а большая часть прибыли будет оформляться наличными.

"Введение налогообложения инвестиционных сделок фактически приравнивает первичный рынок ко вторичному. Соответственно, может существенно сократиться количество граждан, использующих первичный рынок как вид бизнеса, вкладывая средства на начальных стадиях строительства с целью дальнейшей продажи будущих квартир ближе к завершению строительства с прибылью в среднем от 30 % на каждой квартире. Новый налог приведет к сокращению по меньшей мере на 1/4 прибыли "перекупщиков", а по сути – инвесторов, которые берут на себя часть рисков строительства", – подчеркнул специалист.

Эксперт отметил, что за последние 20 лет одной из особенностей украинского первичного рынка жилья была возможность инвестировать в квартиру на начальных стадиях строительства по значительно более низкой цене, чем на "вторичке". Фактически строительство велось за счет инвестора-покупателя, а инвестор прекрасно понимал все касающиеся риски. Однако новое налогообложение на первичном рынке фактически нивелирует для покупателя преимущество приемлемой цены, а вопрос надежности защиты его инвестиций в жилье, которое будет возведено в будущем, также достаточно дискуссионное и пока не преобладает над мотивацией приобрести квартиру по более низкой цене.

Новые законы, безусловно, устанавливают новые условия для работы девелоперов в вопросе защиты покупателей и налогообложения, но пока рано говорить об их положительном эффекте,
– считает специалист.

Он отметил, что в ближайшие 3 – 6 месяцев ситуация на первичном рынке жилья будет зависеть, в первую очередь, от войны и наличия спроса. В то же время, застройщики будут прилагать максимальные усилия, чтобы завершить уже начатые жилые комплексы и выполнить свои обязательства перед покупателями-инвесторами.