ОСМД или управляющая компания: как не ошибиться при выборе управления многоквартирного дома

Какими бывают формы управления домом, в чем их преимущества и недостатки, а также как определить, какая именно подходит вам, рассказали в Корпорации Недвижимости РИЕЛ. Собрали самое главное в нашем материале.

Интересно Известный девелопер назвал плюсы и минусы законопроекта об обеспечении прав на недвижимость

Современные формы управления домом

 ЖК Nordica Residence от Корпорации Недвижимости РИЕЛ / Фото PИЕЛ

Сегодня доминируют 3 вида управляющих компаний:

• Самостоятельное управление совладельцами. Такая форма управления используется преимущественно в малоквартирных домах, когда все жители хорошо знакомы друг с другом.
• Управляющие компании, которыми могут выступать как физические, так и юридические лица.
• Объединение совладельцев многоквартирного дома (ОСМД).

Форма самостоятельного управления не является целесообразной в контексте многоквартирных домов, поэтому большинство владельцев новых квартир все же выбирают между управляющими компаниями и ОСМД.

Что такое ОСМД: плюсы на минусы

 ЖК "Компаньон" от Корпорации Недвижимости РИЕЛ / Фото PИЕЛ

ОСМД – это юридическое лицо, созданное инициативной группой собственников квартир многоквартирного дома. Функция образования – представлять интересы всех жителей: управлять домом и придомовой территорией, проводить общее собрание, определять приоритетные потребности на которые и вносятся ежемесячные взносы.

В теории звучит замечательно, но на практике оказывается, что большинство жителей новостроек, которые обычно заселяют молодые люди, за неимением времени отказываются от ответственности и участия в принятии решений, – делится опытом девелопер.

Кроме того, владельцы, которые покупают жилье на первичном рынке, редко знакомы с соседями, из-за чего уже на первых этапах могут возникать сложности, например, полномочия по управлению домом получит непорядочный или безответственный человек. Учитывая эту специфику, ОСМД создают в домах старого жилого фонда.

Преимущества ОСМД:

1. Объединение совладельцев может самостоятельно выбирать подрядчиков и исполнителей (строительные компании для текущего ремонта или рабочих для уборки подъездов и придомовой территории). Если исполнитель плохо выполняет свои обязанности, его можно заменить.
2. ОСМД имеют право получить придомовую территорию в собственность всех жильцов или взять ее в аренду. На территории можно реализовать различные проекты, в том числе коммерческие. Это позволит получить дополнительную прибыль и улучшить условия проживания.
3. ОСМД могут принимать участие в различных государственных и городских программах, что позволяет улучшить условия проживания с минимальными затратами со стороны жителей.
4. Жители сами определяют размер взносов. Составляется смета и определяется фиксированная сумма на 1 квадратный метр площади. Эту сумму умножают на жилую площадь каждой квартиры, и таким образом определяется размер взносов со всех квартир в доме.
5. Льготные категории граждан, проживающих в домах, в которых созданы ОСМД, получают льготы в полном объеме.

Недостатки ОСМД:

1. Сложности с проверкой подписей, поставленных под решением.
2. Существует огромное количество прецедентов кражи денег у жильцов дома, поэтому в Украине за последние годы многие ОСМД объявили себя банкротами.
3. Практически все проблемы, возникающие в ходе деятельности ОСМД решаются только через суд.
4. Интересы жителей могут не совпадать. Это затрудняет принятие коллективных решений и препятствует эффективному управлению домом.
5. Возможны траты денег даже на те вещи, которые не нужны отдельным жителям. К примеру, платить за согласованное большинством обустройство парковки придется всем, даже тем, кто не имеет авто.
6. Необходимо самостоятельно решать вопрос с жителями, которые не платят коммунальные услуги. Если кто-то из жильцов не оплачивает предоставленные услуги, ОСМД должно устранить этот прецедент, поскольку это может привести к прекращению предоставления коммунальных услуг во всем доме.
7. Нехватка квалифицированных специалистов. К сожалению, распространены случаи, когда домами управляют люди, которые не умеют принимать непростые решения, правильно расставлять приоритеты и ориентироваться в основах экономики. Как следствие – страдают все жители.

Что такое управляющие компании: преимущества и недостатки

ЖК "Вилла Погулянка" от Корпорации Недвижимости РИЕЛ / Фото PИЕЛ

Управляющая компания – это структура, которая обязуется обеспечить благоустройство дома и придомовой территории. Управляющей компанией может быть юридическое или физическое лицо. Обычно на балансе одной управляющей компании – десятки домов.

Несмотря на схожие обязанности, управляющие компании заметно отличаются от ЖЭКов. Главное отличие заключается в том, что у них есть четкий перечень обязанностей и фиксированная стоимость.

Выбор управляющей компании в новостройке преимущественно ложится на плечи застройщика. Многие застройщики сами создали такие компании и самостоятельно занимаются обслуживанием домов. Однако случаются и такие ситуации, когда новый дом сдан в эксплуатацию, а девелопер не передавший жилье на баланс УК. В таком случае жильцы дома могут создать ОСМД или самостоятельно выбрать управляющую компанию. Для этого проводится общий сбор, на котором за компанию должен проголосовать 51% жителей. Если голосование проходит успешно, то представитель дома заключает договор с УК на обслуживание дома, – добавляют в Корпорации Недвижимости РИЕЛ.

Законодательством установлен четкий перечень обязанностей управляющих компаний:

• уборка подъездов и придомовой территории;
• дератизация (комплексные меры по уничтожению грызунов);
• техническое обслуживание внутренних домовых систем;
• дезинсекция;
• обслуживание дымовых каналов;
• уборка опавших листьев и снега, покос травы;
• техническое обслуживание электросетей;
• текущий ремонт конструктивных элементов;
• аварийная служба;
• техническое обслуживание лифтов;
• освещение мест общего пользования (лестничные площадки, холл подъезда, крыльцо, детская площадка и т.д.);
• текущий ремонт подъездов, кровли, фасада здания;
• круглосуточная работа call-центра, который принимает обращения жителей.

Читайте Автоматизация на рынке недвижимости: как известный девелопер упрощает покупку жилья

Преимущества управляющей компании:

1. Низкая стоимость обслуживания. Поскольку эти компании обслуживают несколько домов, они могут получать скидки от поставщиков услуг.
2. Если в какой-то из квартир есть задолженности по оплате коммунальных услуг, управляющие компании предоставят юристов, занимающихся вопросами должников в суде. Поэтому эти неприятные ситуации никак не затронут других жителей дома.
3. Круглосуточное обслуживание. Представители ОСМД могут брать выходные или медленно реагировать на обращения, а вот в управляющих компаний есть call-центр, который круглосуточно принимает обращения.
4. После окончания летнего срока можно не продлевать контракт с управляющей компанией, если ее услуги не удовлетворяют жителей. Учитывая высокую конкуренцию, предприятия заинтересованы в том, чтобы предоставлять качественные услуги, иначе жители заключат договор с другой управляющей компанией.
5. Квалифицированные кадры, которые знакомы с вопросами эффективного управления домом.

Недостатки управляющей компании:

1. Жители не могут влиять на тарифообразования.
2. УК – это посредник, и часто гораздо выгоднее заключать договоры сразу с подрядчиками и исполнителями.
3. Управляющая компания сама принимает все важные решения, поэтому мнение жильцов зачастую не учитывается.
4. УК может не принимать во внимание особенности дома. Чаще всего заключают типовые договоры, и управляющая компания со всеми домами на балансе действует по примерно одинаковой схеме.
5. Досрочно расторгнуть годовой контракт с УК достаточно сложно.