ОСББ чи керуюча компанія: як не помилитися при виборі управління багатоквартирного будинку

Якими бувають форми управління будинком, в чому їхні переваги та недоліки, а також як визначити, яка саме підходить вам, розповіли у Корпорації Нерухомості РІЕЛ. Зібрали найголовніше у нашому матеріалі. 

Цікаво Відомий девелопер назвав плюси та мінуси законопроєкту про гарантування прав на нерухомість

Сучасні форми управління будинком 

 ЖК Nordica Residence від Корпорації Нерухомості РІЕЛ / Фото PІЕЛ

Сьогодні домінують 3 види керуючих компаній:

1. Самостійне управління співвласниками. Така форма управління використовується переважно в малоквартирних будинках, коли всі мешканці добре знайомі одне з одним.
2. Керуючі компанії, якими можуть виступати як фізичні, так і юридичні особи.
3. Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку (ОСББ).

Форма самостійного управління не є доцільною в контексті багатоквартирних будинків, тож більшість власників нових квартир все ж обирають між керуючими компаніями й ОСББ.

Що таке ОСББ: плюси на мінуси 

 ЖК Компаньйон від Корпорації Нерухомості РІЕЛ / Фото PІЕЛ

ОСББ – це юридична особа, створена ініціативною групою власників квартир багатоквартирного будинку. Функція утворення – представляти інтереси всіх мешканців: управляти будинком і прибудинковою територією, проводити загальні збори, визначати пріоритетні потреби на які й вносяться щомісячні внески.

В теорії звучить чудово, але на практиці виявляється, що більшість мешканців новобудов, які зазвичай заселяють молоді люди, через брак часу відмовляються від відповідальності та участі в ухваленні рішень, – ділиться досвідом девелопер. 

Крім того, власники, які купують житло на первинному ринку, рідко знайомі з сусідами, через що вже на перших етапах можуть виникати складнощі, приміром, повноваження з управління будинком отримає непорядна або безвідповідальна людина. З огляду на цю специфіку, ОСББ здебільшого створюють у будинках старого житлового фонду.

Переваги ОСББ:

1. Об'єднання співвласників може самостійно вибирати підрядників і виконавців (будівельні компанії для поточного ремонту або робітників для прибирання під'їздів і прибудинкової території). Якщо виконавець погано виконує свої обов'язки, його можна замінити.
2. ОСББ мають право отримати прибудинкову територію у власність усіх мешканців або взяти її в оренду. На території можна реалізувати різні проєкти, зокрема комерційні. Це дасть змогу отримати додатковий прибуток та покращити умови проживання.
3. ОСББ можуть брати участь у різних державних і міських програмах, що дає можливість поліпшити умови проживання з мінімальними витратами з боку мешканців.
4. Мешканці самі визначають розмір внесків. Складається кошторис і визначається фіксована сума на 1 квадратний метр площі. Цю суму множать на житлову площу кожної квартири, і таким чином визначається розмір внесків з усіх квартир у будинку.
5. Пільгові категорії громадян, що проживають у будинках, у яких створено ОСББ, отримують пільги у повному обсязі.

Недоліки ОСББ:

1. Складнощі з перевіркою підписів, поставлених під рішенням. 
2. Існує величезна кількість прецедентів крадіжки грошей мешканців будинку, через це в Україні за останні роки багато ОСББ оголосили себе банкрутами.
3. Практично всі проблеми, що виникають під час діяльності ОСББ вирішуються тільки через суд. 
4. Інтереси мешканців можуть не збігатися. Це ускладнює прийняття колективних рішень та перешкоджає ефективному управлінню будинком.
5. Можливі витрати грошей навіть на ті речі, які не потрібні окремим мешканцям. Приміром, платити за погоджене більшістю облаштування парковки доведеться всім, навіть тим, хто не має авто.
6. Необхідно самостійно розв'язувати питання з мешканцями, які не сплачують комунальні послуги. Якщо хтось з мешканців не оплачує надані послуги, ОСББ повинно усунути цей прецедент, оскільки це може призвести до припинення надання комунальних послуг у всьому будинку.
7. Брак кваліфікованих фахівців. На жаль, поширені випадки, коли будинками управляють люди, які не вміють ухвалювати непрості рішення, правильно розставляти пріоритети та орієнтуватися в основах економіки. Як наслідок – страждають усі мешканці.

Що таке керуючі компанії: переваги та недоліки 

ЖК "Вілла Погулянка" від Корпорації Нерухомості РІЕЛ / Фото PІЕЛ

Керуюча компанія – це структура, яка зобов'язується забезпечити благоустрій будинку та прибудинкової території. Керуючою компанією може бути юридична або фізична особа. Зазвичай на балансі однієї керуючої компанії – десятки будинків.

Попри схожі обов'язки, керуючі компанії помітно відрізняються від ЖЕКів. Головна відмінність полягає в тому, що у них є чіткий перелік обов'язків і фіксована вартість.

Вибір керуючої компанії в новобудові переважно лягає на плечі забудовника. Багато забудовників самі створили такі компанії та самостійно займаються обслуговуванням будинків. Однак трапляються і такі ситуації, коли новий будинок зданий в експлуатацію, а девелопер не передав житло на баланс КК. У такому випадку мешканці будинку можуть створити ОСББ або самостійно вибрати керуючу компанію. Для цього проводиться загальний збір, на якому за компанію повинен проголосувати 51% мешканців. Якщо голосування проходить успішно, то представник будинку укладає договір із КК на обслуговування будинку, – додають у Корпорації Нерухомості РІЕЛ.

Законодавством встановлено чіткий перелік обов'язків керуючих компаній:

• прибирання під'їздів і прибудинкової території;
• дератизація (комплексні заходи зі знищення гризунів);
• технічне обслуговування внутрішніх будинкових систем;
• дезінсекція;
• обслуговування димових каналів;
• прибирання опалого листя та снігу, покіс трави;
• технічне обслуговування електромереж;
• поточний ремонт конструктивних елементів;
• аварійна служба;
• технічне обслуговування ліфтів;
• освітлення місць загального користування (сходові майданчики, хол під'їзду, ґанок, дитячий майданчик тощо);
• поточний ремонт під'їздів, покрівлі, фасаду будівлі;
• цілодобова робота call-центру, який приймає звернення мешканців.

Читайте Автоматизація на ринку нерухомості: як відомий девелопер спрощує купівлю житла

Переваги керуючої компанії:

1. Низька вартість обслуговування. Оскільки ці компанії обслуговують кілька будинків, вони можуть отримувати знижки від постачальників послуг. 
2. Якщо у якійсь із квартир є заборгованості в оплаті комунальних послуг, керуючі компанії нададуть юристів, які займаються питаннями боржників у суді. Тож ці неприємні ситуації ніяк не стосуватимуться інших мешканців будинку.
3. Цілодобове обслуговування. Представники ОСББ можуть брати вихідні або повільно реагувати на звернення, а ось у керуючих компаній є call-центр, який цілодобово приймає звернення.
4. Після закінчення річного терміну можна не продовжувати контракт з керуючою компанією, якщо її послуги не задовільняють мешканців. Зважаючи на високу конкуренцію, підприємства зацікавлені в тому, щоб надавати якісні послуги, інакше мешканці укладуть договір з іншою керуючою компанією. 
5. Кваліфіковані кадри, які обізнані з питаннями ефективного управління будинком. 

Недоліки керуючої компанії:

1. Мешканці не можуть впливати на тарифоутворення.
2. КК – це посередник, і часто значно вигідніше укладати договори одразу з підрядниками та виконавцями.
3. Керуюча компанія сама ухвалює всі важливі рішення, тому на думку мешканців часто навіть не зважає. 
4. КК може не брати до уваги особливості будинку. Найчастіше укладають типові договори, і керуюча компанія з усіма будинками на балансі діє за приблизно однаковою схемою.
5. Достроково розірвати річний контракт із КК досить складно.