Эта тенденция дала основания говорить о рыночном "пузыре", который вскоре приведет к новому обвалу цен. Но так ли это, разобрался комерційний директор SAGA Development Володимир Даниленко.
Читайте также В рассрочку или в ипотеку: известный девелопер рассказал, как выгоднее купить квартиру
Что происходит на рынке недвижимости
Разогрев рынка (что часто называют "мыльным пузырем") возникает из-за перепроизводства, которое обеспечивают 2 фактора:
- наличие проектного финансирования (кредитование банками застройщиков),
- доступная ипотека.
Первое значит, что застройщик не ограничен собственными средствами и может строить больше, чем сможет продать. Второе – что клиент может купить больше, чем способен выплатить. Это создает дополнительное давление на рынок и высокие опасности для обеих сторон.
В Украине на сегодняшний день нет проектного финансирования. Это обусловлено отсутствием механизмов ответственности застройщика перед банком и контроля целевого использования средств. Большинство активов застройщика принадлежат разным юридическим лицам. Если застройщик не сможет выполнять свои обязательства, банк не сможет возместить ущерб.
Предположим, банки заливают в строительство деньги и строительство начинает активно расти. Предложение значительно превышает платежеспособный спрос. Это и есть "пузырь" – кризис перепроизводства. Сегодня потребность в покупке квартиры есть более, чем у 40% людей. Тех, кто может позволить себе купить и покупает – всего 3 – 5%.
Полезно На что обратить внимание, выбирая помещение под магазин: советы девелопера
Строительство, реализация новых проектов ориентируется на спрос, обеспеченный денежными средствами клиента. Если такой спрос есть, то новые площадки активно развиваются. Если нет — не за что начинать строительство. Следовательно, в последнее время на рынке уменьшилось количество новых проектов.
Это и привело к тому, что даже на карантинные ограничения, за 2 года количество проданных квартир в активно строящихся объектах возросло с 40 – 45% до 67 – 68%.
Снижение цен в гривне маловероятно
Если цены продолжат расти такими же темпами, количество людей, которые смогут купить квартиру, существенно уменьшится.
Количество сделок и проданных квадратных метров будет понемногу снижаться, но объем денежных средств на рынке и дальше будет расти. Это ослабит давление спроса на предложение и замедлит рост цен.
– утверждает эксперт.
Но, добавляет Даниленко, сейчас у застройщиков нет оснований снижать маржинальность ради ликвидности, а ценам некуда падать, потому что снизу давит рост себестоимости. Так что снижения цен не будет.
Чего ждать от рынка недвижимости
Даниленко прогнозирует, что в следующие годы предложение попытается догнать спрос. Вероятно, появятся новые игроки.
Из-за того, что цены растут быстрее покупательной способности, спрос будет понемногу снижаться. При этом общая стоимость проданных активов в годовом исчислении, скорее всего, продолжит расти.
В итоге мы придем к тому, что к концу 2022 года показатели вернутся на уровень 2019: распроданность снизится с 67 – 68% до 40 – 45%, а годовой рост цены составит 11 – 13%.