Ця тенденція дала підстави говорити про ринкову "бульбашку", яка невдовзі призведе до нового обвалу цін. Але чи справді це так, розібрався комерційний директор SAGA Development Володимир Даниленко.
Читайте також На виплат чи в іпотеку: відомий девелопер розповів, як вигідніше купити квартиру
Що відбувається на ринку нерухомості
Розігрів ринку (що часто називають "мильною бульбашкою") виникає через надвиробництво, яке забезпечують 2 чинники:
- наявність проєктного фінансування (кредитування банками забудовників),
- доступна іпотека.
Перше означає, що забудовник не обмежений власними коштами й може будувати більше, ніж зможе продати. Друге – що клієнт може купити більше, ніж здатний виплатити. Це створює додатковий тиск на ринок та високі ризики для обох сторін.
В Україні на сьогодні немає проєктного фінансування. Це зумовлено відсутністю механізмів відповідальності забудовника перед банком та контролю цільового використання коштів. Більшість активів забудовника належать різним юридичним особам. Якщо забудовник не зможе виконувати свої зобов’язання, банк не зможе відшкодувати збитки.
Припустимо, банки заливають у будівництво гроші, і будівництво починає активно зростати. Пропозиція значно перевищує платоспроможний попит. Це і є "бульбашка" – криза надвиробництва. Сьогодні потреба в купівлі квартири є у понад 40% людей. Тих, хто може собі дозволити купити та купує – лише 3 – 5%.
Корисно На що звернути увагу, вибираючи приміщення під магазин: поради девелопера
Це й призвело до того, що навіть попри карантинні обмеження, за 2 роки кількість проданих квартир в об'єктах, що активно будуються, зросла з 40 – 45% до 67 – 68%.
Зниження цін у гривні малоймовірне
Якщо ціни продовжать зростати такими ж темпами, тих, кількість людей, які зможуть купити квартиру суттєво зменшиться.
Кількість угод і проданих квадратних метрів потроху знижуватиметься, але обсяг грошових коштів на ринку й далі зростатиме. Це послабить тиск попиту на пропозицію та уповільнить зростання цін,
– стверджує експерт.
Але, додає Даниленко, зараз у забудовників немає підстав знижувати маржинальність заради ліквідності, а цінам нікуди падати, тому що знизу тисне зростання собівартості. Тож зниження цін не буде.
Чого чекати від ринку нерухомості
Даниленко прогнозує, що в наступні роки пропозиція спробує наздогнати попит. Імовірно, з’являться нові гравці.
Через те, що ціни зростають швидше, ніж купівельна спроможність, попит потроху знижуватиметься. При цьому загальна вартість проданих активів у річному обчисленні, швидше за все, продовжить зростати.
У підсумку ми прийдемо до того, що до кінця 2022 року показники повернуться на рівень 2019: розпроданість знизиться з 67 – 68% до 40 – 45%, а річне зростання ціни складе 11 – 13%.