Ажіотаж на первинному ринку нерухомості нерідко зумовлений "пакетними інвесторами". Перепродавши квартиру на фінальній стадії готовності будинку, вони отримують прибуток, який у середньому становить 30 – 40% річних. Забудовники зацікавлені у швидкому отриманні коштів, тому охоче йдуть на угоди з такими покупцями.
Детальніше Покупка квартири за договором переуступки: що це та як правильно оформити
Механізм переуступки: що варто знати
Що таке переуступка майнових прав
Перепродаж квадратів – найпростіша бізнес-ідея. Так заробляють чимало українців, які мають оборотний капітал. Поріг входу в такий бізнес – від 20 – 30 тисяч доларів.
Вкласти кошти в будівництво квартири за найнижчим цінником можна на етапі старту залучення забудовниками фінансових ресурсів від приватних інвесторів. Зі зростанням ступеня готовності будинку зростає і вартість квадратного метра.
На початку будівельних робіт девелопери ставлять мінімальну націнку до собівартості будівництва. Максимальною ціна стає напередодні або після введення будинку в експлуатацію. Зростання ціни може становити від 20% до понад 100%. Крім того, за 2021 рік ціни на житло в столиці зросли на 20 – 30% до майже 1 300 доларів за "квадрат".
На ранній стадії будівництва відсоток інвесторів, які купують квартири, може перевищувати частку покупців житла для власного користування. Це пов'язано із тим, що небагато громадян готові вкладати кошти у квартиру просто зараз і чекати на неї 2 – 3 роки.
Чому купівля квартири за договором переуступки – не завжди безпечно
Різні забудовники пропонують різні механізми первинного придбання квартири і далеко не всі з них підлягають нотаріальному посвідченню.
- Форвардні контракти (деривативи) – договори, за якими забудовник зобов'язується у встановлений строк передати базовий актив (квартиру) у власність покупця. Такі контракти мають укладатися на товарних біржах.
- Цільові облігації – цінні папери, забезпеченням за якими виступають квадратні метри в конкретному будинку.
- Житлово-будівельні кооперативи, коли низка осіб об'єднується в кооператив. Від його імені будується житло, у якому кожен отримає свої квадратні метри.
- Фонди фінансування будівництва, коли покупці вкладають кошти у фонд, з якого через управителя фінансується будівництво житла.
Це майже унеможливлює відстеження договорів переуступки. Точну статистику мають лише відділи продажів забудовників. Це визнають і в Міністерстві юстиції, яке контролює діяльність нотаріусів.
Корисно Інвестору на замітку: головні учасники ринку нерухомості України
Що зміниться у 2022 році
З 1 січня 2022 року набули чинності положення Податкового кодексу, які збільшують податкове навантаження на системних інвесторів у нерухомість. З доходу, отриманого від продажу третього і наступних об'єктів житлової нерухомості за календарний рік, необхідно буде сплатити 18%.
Зараз оподаткуванню підлягає другий і кожен наступний перепродаж квартири за рік. Ставка – 5%. При укладанні першого за рік договору переуступки сплатити податки доведеться лише в окремих випадках. Розміри виплат залежать від того, які схеми інвестування використовуються забудовником.
Ставка податку за договором про участь у фонді фінансування будівництва становить 18% (податок на доходи фізичних осіб) та 1,5% військового збору на позитивну різницю між ціною інвестиційного договору і фактично отриманими коштами. Ставка податку з переуступки за іншими схемами інвестування – 18% ПДФО та 1,5% військового збору від загальної суми коштів, отриманої інвестором. Якщо переукладанню підлягає попередній договір купівлі-продажу, то покупець сплачує 1% від вартості квартири в Пенсійний фонд.
Однак, зазначають експерти, зміни в податкове законодавство не стануть перешкодою для охочих заробити.