У Корпорації Нерухомості РІЕЛ зазначають, що причин для цього може бути безліч: починаючи від нагальної потреби інвестора у грошах і закінчуючи появою в продажі житла з кращими характеристиками.
Цікаво На виплат чи в іпотеку: відомий девелопер розповів, як вигідніше купити квартиру
Переуступка квартири: що це
Якщо розглядати переуступку як договірний механізм – це вторинний договір, за яким набуваються права на нерухомість. Відповідно, до загальних ризиків, притаманних для будь-якого придбання житла на первинному ринку, додаються ризики перевірки правомірності набуття та відчуження продавцем своїх прав.
ЖК Nordica Residence від Корпорації Нерухомості РІЕЛ / Фото РІЕЛ
У зв'язку з цим під час купівлі житла за переуступкою прав необхідно бути вдвічі уважнішим, ретельно перевіряти всі можливі "підводні камені" та в жодному разі не квапитися з укладанням договору.
Як купити квартиру за переуступкою
Форма договору може бути різною, залежно від того, за якою схемою інвестування нерухомість була придбана першим покупцем. У будь-якому разі в документі не повинно бути двозначностей. Крім того, слід звернути увагу на наявність підписів усіх сторін.
Украй важливим моментом є ретельна перевірка початкового договору між інвестором і забудовником. Саме тут можуть міститися пункти, про які новий власник нерухомості неодмінно повинен знати.
До варіанту укладання різних договорів із забудовником та інвестором краще не вдаватися. Юристи наполягають на тому, що оптимальним є один тристоронній договір.
ЖК "Велика Британія" від Корпорації Нерухомості РІЕЛ / Фото РІЕЛ
Перед купівлею квартири за переуступкою обов'язково перевірте:
- наявність у забудовника дозвільної документації на землю та будівництво;
- чи дотримуються термінів будівництва;
- чи немає з боку інвестора порушень договору із забудовником (для цього необхідно проаналізувати цей договір);
- девелопер має офіційно дозволити перепродаж недобудованого житла.
Процес оформлення
Переуступка від забудовника – це процес із кількома важливими нюансами. Оптимально процедура оформлення переуступки має такий вигляд:
- Отримання дозволу на переуступку від забудовника. Надається в тому випадку, якщо інвестор виплатив 100% вартості квартири.
- Перевірка дозвільної документації та термінів будівництва.
- Перевірка забудовника на відсутність судових позовів. Необхідно перевірити за реєстрами, чи не є забудовник відповідачем і чи не запущено ним процедуру банкрутства.
- Перевірка інших об'єктів будівельної компанії. Це допоможе скласти повну картину про забудовника.
- Перевірка інвестора. Насамперед необхідно зрозуміти мотиви інвестора для продажу квартири, а також постаратися з'ясувати його минуле.
- Складення договору переуступки. Складення такого договору краще доручити досвідченим рієлторам та юристам, які врахують усі нюанси та зможуть максимально убезпечити покупця.
- Підписання договору та його засвідчення нотаріусом.
ЖК Topolis від Корпорації Нерухомості РІЕЛ / Фото РІЕЛ
У деяких випадках може бути оформлена іпотека на квартиру за переуступкою. У такому разі в угоді, крім забудовника, інвестора та покупця, бере участь ще одна сторона – банк. Для покупця плюс полягає в тому, що він одразу платить лише частину суми, яку віддає інвестору, а решту боргу поступово виплачує банку.
До теми Купівля паркомісця у Києві: вдала інвестиція чи гроші на вітер
Які податки сплачує покупець за договором переуступки
За договором переуступки покупець платить такі самі податки, як і під час укладання звичайного договору купівлі-продажу.
Власник квартири повинен заплатити 5% прибуткового податку та 1,5% військового збору в тих випадках, якщо він володів квартирою менше ніж три роки та/або якщо це друга угода купівлі-продажу нерухомості протягом року. Покупець сплачує 1% суми продажу до Пенсійного фонду,
– наголошують у Корпорації Нерухомості РІЕЛ.
Переваги та недоліки купівлі квартири за переуступкою
Основні переваги для покупця:
- можна придбати квартиру в майже побудованому будинку на 10 – 20% дешевше за її ринкову вартість;
- покупець може оцінити, чи виконує забудовник зобов'язання щодо термінів здачі об'єкта, завдяки чому мінімізуються ризики зв'язатися з довгобудом;
- доведеться менше чекати, поки зведуть будинок, а отже, можна швидше в'їхати до свого нового житла;
- можливість купити квартиру у вподобаній новобудові, навіть якщо всі квартири вже розпродані.
ЖК "Львівська Площа" від Корпорації Нерухомості РІЕЛ / Фото РІЕЛ
Недоліки такої угоди:
- необхідність сплатити всю суму одразу (крім випадків купівлі іпотечної квартири) без можливості отримання розстрочки від забудовника;
- можливі доплати – часто забудовники дозволяють передавати права на житло лише за умови оплати комісії;
- неможливість висунути претензії продавцю – гроші сплачуються первинному інвестору, а всі спірні моменти треба вирішувати із забудовником;
- якщо квартира за переуступкою перебуває в іпотеці, то до нового покупця переходять усі зобов'язання за кредитним договором.