Якими бувають форми управління будинком, в чому їхні переваги та недоліки, а також як визначити, яка саме підходить вам, розповіли у Корпорації Нерухомості РІЕЛ. Зібрали найголовніше у нашому матеріалі.
Цікаво Відомий девелопер назвав плюси та мінуси законопроєкту про гарантування прав на нерухомість
Сучасні форми управління будинком
ЖК Nordica Residence від Корпорації Нерухомості РІЕЛ / Фото PІЕЛ
Сьогодні домінують 3 види керуючих компаній:
- Самостійне управління співвласниками. Така форма управління використовується переважно в малоквартирних будинках, коли всі мешканці добре знайомі одне з одним.
- Керуючі компанії, якими можуть виступати як фізичні, так і юридичні особи.
- Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку (ОСББ).
Форма самостійного управління не є доцільною в контексті багатоквартирних будинків, тож більшість власників нових квартир все ж обирають між керуючими компаніями й ОСББ.
Що таке ОСББ: плюси на мінуси
ЖК Компаньйон від Корпорації Нерухомості РІЕЛ / Фото PІЕЛ
ОСББ – це юридична особа, створена ініціативною групою власників квартир багатоквартирного будинку. Функція утворення – представляти інтереси всіх мешканців: управляти будинком і прибудинковою територією, проводити загальні збори, визначати пріоритетні потреби на які й вносяться щомісячні внески.
В теорії звучить чудово, але на практиці виявляється, що більшість мешканців новобудов, які зазвичай заселяють молоді люди, через брак часу відмовляються від відповідальності та участі в ухваленні рішень, – ділиться досвідом девелопер.
Крім того, власники, які купують житло на первинному ринку, рідко знайомі з сусідами, через що вже на перших етапах можуть виникати складнощі, приміром, повноваження з управління будинком отримає непорядна або безвідповідальна людина. З огляду на цю специфіку, ОСББ здебільшого створюють у будинках старого житлового фонду.
Переваги ОСББ:
- Об'єднання співвласників може самостійно вибирати підрядників і виконавців (будівельні компанії для поточного ремонту або робітників для прибирання під'їздів і прибудинкової території). Якщо виконавець погано виконує свої обов'язки, його можна замінити.
- ОСББ мають право отримати прибудинкову територію у власність усіх мешканців або взяти її в оренду. На території можна реалізувати різні проєкти, зокрема комерційні. Це дасть змогу отримати додатковий прибуток та покращити умови проживання.
- ОСББ можуть брати участь у різних державних і міських програмах, що дає можливість поліпшити умови проживання з мінімальними витратами з боку мешканців.
- Мешканці самі визначають розмір внесків. Складається кошторис і визначається фіксована сума на 1 квадратний метр площі. Цю суму множать на житлову площу кожної квартири, і таким чином визначається розмір внесків з усіх квартир у будинку.
- Пільгові категорії громадян, що проживають у будинках, у яких створено ОСББ, отримують пільги у повному обсязі.
Недоліки ОСББ:
- Складнощі з перевіркою підписів, поставлених під рішенням.
- Існує величезна кількість прецедентів крадіжки грошей мешканців будинку, через це в Україні за останні роки багато ОСББ оголосили себе банкрутами.
- Практично всі проблеми, що виникають під час діяльності ОСББ вирішуються тільки через суд.
- Інтереси мешканців можуть не збігатися. Це ускладнює прийняття колективних рішень та перешкоджає ефективному управлінню будинком.
- Можливі витрати грошей навіть на ті речі, які не потрібні окремим мешканцям. Приміром, платити за погоджене більшістю облаштування парковки доведеться всім, навіть тим, хто не має авто.
- Необхідно самостійно розв'язувати питання з мешканцями, які не сплачують комунальні послуги. Якщо хтось з мешканців не оплачує надані послуги, ОСББ повинно усунути цей прецедент, оскільки це може призвести до припинення надання комунальних послуг у всьому будинку.
- Брак кваліфікованих фахівців. На жаль, поширені випадки, коли будинками управляють люди, які не вміють ухвалювати непрості рішення, правильно розставляти пріоритети та орієнтуватися в основах економіки. Як наслідок – страждають усі мешканці.
Що таке керуючі компанії: переваги та недоліки
ЖК "Вілла Погулянка" від Корпорації Нерухомості РІЕЛ / Фото PІЕЛ
Керуюча компанія – це структура, яка зобов'язується забезпечити благоустрій будинку та прибудинкової території. Керуючою компанією може бути юридична або фізична особа. Зазвичай на балансі однієї керуючої компанії – десятки будинків.
Попри схожі обов'язки, керуючі компанії помітно відрізняються від ЖЕКів. Головна відмінність полягає в тому, що у них є чіткий перелік обов'язків і фіксована вартість.
Вибір керуючої компанії в новобудові переважно лягає на плечі забудовника. Багато забудовників самі створили такі компанії та самостійно займаються обслуговуванням будинків. Однак трапляються і такі ситуації, коли новий будинок зданий в експлуатацію, а девелопер не передав житло на баланс КК. У такому випадку мешканці будинку можуть створити ОСББ або самостійно вибрати керуючу компанію. Для цього проводиться загальний збір, на якому за компанію повинен проголосувати 51% мешканців. Якщо голосування проходить успішно, то представник будинку укладає договір із КК на обслуговування будинку, – додають у Корпорації Нерухомості РІЕЛ.
Законодавством встановлено чіткий перелік обов'язків керуючих компаній:
- прибирання під'їздів і прибудинкової території;
- дератизація (комплексні заходи зі знищення гризунів);
- технічне обслуговування внутрішніх будинкових систем;
- дезінсекція;
- обслуговування димових каналів;
- прибирання опалого листя та снігу, покіс трави;
- технічне обслуговування електромереж;
- поточний ремонт конструктивних елементів;
- аварійна служба;
- технічне обслуговування ліфтів;
- освітлення місць загального користування (сходові майданчики, хол під'їзду, ґанок, дитячий майданчик тощо);
- поточний ремонт під'їздів, покрівлі, фасаду будівлі;
- цілодобова робота call-центру, який приймає звернення мешканців.
Читайте Автоматизація на ринку нерухомості: як відомий девелопер спрощує купівлю житла
Переваги керуючої компанії:
- Низька вартість обслуговування. Оскільки ці компанії обслуговують кілька будинків, вони можуть отримувати знижки від постачальників послуг.
- Якщо у якійсь із квартир є заборгованості в оплаті комунальних послуг, керуючі компанії нададуть юристів, які займаються питаннями боржників у суді. Тож ці неприємні ситуації ніяк не стосуватимуться інших мешканців будинку.
- Цілодобове обслуговування. Представники ОСББ можуть брати вихідні або повільно реагувати на звернення, а ось у керуючих компаній є call-центр, який цілодобово приймає звернення.
- Після закінчення річного терміну можна не продовжувати контракт з керуючою компанією, якщо її послуги не задовільняють мешканців. Зважаючи на високу конкуренцію, підприємства зацікавлені в тому, щоб надавати якісні послуги, інакше мешканці укладуть договір з іншою керуючою компанією.
- Кваліфіковані кадри, які обізнані з питаннями ефективного управління будинком.
Недоліки керуючої компанії:
- Мешканці не можуть впливати на тарифоутворення.
- КК – це посередник, і часто значно вигідніше укладати договори одразу з підрядниками та виконавцями.
- Керуюча компанія сама ухвалює всі важливі рішення, тому на думку мешканців часто навіть не зважає.
- КК може не брати до уваги особливості будинку. Найчастіше укладають типові договори, і керуюча компанія з усіма будинками на балансі діє за приблизно однаковою схемою.
- Достроково розірвати річний контракт із КК досить складно.