Какими бывают формы управления домом, в чем их преимущества и недостатки, а также как определить, какая именно подходит вам, рассказали в Корпорации Недвижимости РИЕЛ. Собрали самое главное в нашем материале.
Интересно Известный девелопер назвал плюсы и минусы законопроекта об обеспечении прав на недвижимость
Современные формы управления домом
ЖК Nordica Residence от Корпорации Недвижимости РИЕЛ / Фото PИЕЛ
Сегодня доминируют 3 вида управляющих компаний:
- Самостоятельное управление совладельцами. Такая форма управления используется преимущественно в малоквартирных домах, когда все жители хорошо знакомы друг с другом.
- Управляющие компании, которыми могут выступать как физические, так и юридические лица.
- Объединение совладельцев многоквартирного дома (ОСМД).
Форма самостоятельного управления не является целесообразной в контексте многоквартирных домов, поэтому большинство владельцев новых квартир все же выбирают между управляющими компаниями и ОСМД.
Что такое ОСМД: плюсы на минусы
ЖК "Компаньон" от Корпорации Недвижимости РИЕЛ / Фото PИЕЛ
ОСМД – это юридическое лицо, созданное инициативной группой собственников квартир многоквартирного дома. Функция образования – представлять интересы всех жителей: управлять домом и придомовой территорией, проводить общее собрание, определять приоритетные потребности на которые и вносятся ежемесячные взносы.
В теории звучит замечательно, но на практике оказывается, что большинство жителей новостроек, которые обычно заселяют молодые люди, за неимением времени отказываются от ответственности и участия в принятии решений, – делится опытом девелопер.
Кроме того, владельцы, которые покупают жилье на первичном рынке, редко знакомы с соседями, из-за чего уже на первых этапах могут возникать сложности, например, полномочия по управлению домом получит непорядочный или безответственный человек. Учитывая эту специфику, ОСМД создают в домах старого жилого фонда.
Преимущества ОСМД:
- Объединение совладельцев может самостоятельно выбирать подрядчиков и исполнителей (строительные компании для текущего ремонта или рабочих для уборки подъездов и придомовой территории). Если исполнитель плохо выполняет свои обязанности, его можно заменить.
- ОСМД имеют право получить придомовую территорию в собственность всех жильцов или взять ее в аренду. На территории можно реализовать различные проекты, в том числе коммерческие. Это позволит получить дополнительную прибыль и улучшить условия проживания.
- ОСМД могут принимать участие в различных государственных и городских программах, что позволяет улучшить условия проживания с минимальными затратами со стороны жителей.
- Жители сами определяют размер взносов. Составляется смета и определяется фиксированная сумма на 1 квадратный метр площади. Эту сумму умножают на жилую площадь каждой квартиры, и таким образом определяется размер взносов со всех квартир в доме.
- Льготные категории граждан, проживающих в домах, в которых созданы ОСМД, получают льготы в полном объеме.
Недостатки ОСМД:
- Сложности с проверкой подписей, поставленных под решением.
- Существует огромное количество прецедентов кражи денег у жильцов дома, поэтому в Украине за последние годы многие ОСМД объявили себя банкротами.
- Практически все проблемы, возникающие в ходе деятельности ОСМД решаются только через суд.
- Интересы жителей могут не совпадать. Это затрудняет принятие коллективных решений и препятствует эффективному управлению домом.
- Возможны траты денег даже на те вещи, которые не нужны отдельным жителям. К примеру, платить за согласованное большинством обустройство парковки придется всем, даже тем, кто не имеет авто.
- Необходимо самостоятельно решать вопрос с жителями, которые не платят коммунальные услуги. Если кто-то из жильцов не оплачивает предоставленные услуги, ОСМД должно устранить этот прецедент, поскольку это может привести к прекращению предоставления коммунальных услуг во всем доме.
- Нехватка квалифицированных специалистов. К сожалению, распространены случаи, когда домами управляют люди, которые не умеют принимать непростые решения, правильно расставлять приоритеты и ориентироваться в основах экономики. Как следствие – страдают все жители.
Что такое управляющие компании: преимущества и недостатки
ЖК "Вилла Погулянка" от Корпорации Недвижимости РИЕЛ / Фото PИЕЛ
Управляющая компания – это структура, которая обязуется обеспечить благоустройство дома и придомовой территории. Управляющей компанией может быть юридическое или физическое лицо. Обычно на балансе одной управляющей компании – десятки домов.
Несмотря на схожие обязанности, управляющие компании заметно отличаются от ЖЭКов. Главное отличие заключается в том, что у них есть четкий перечень обязанностей и фиксированная стоимость.
Выбор управляющей компании в новостройке преимущественно ложится на плечи застройщика. Многие застройщики сами создали такие компании и самостоятельно занимаются обслуживанием домов. Однако случаются и такие ситуации, когда новый дом сдан в эксплуатацию, а девелопер не передавший жилье на баланс УК. В таком случае жильцы дома могут создать ОСМД или самостоятельно выбрать управляющую компанию. Для этого проводится общий сбор, на котором за компанию должен проголосовать 51% жителей. Если голосование проходит успешно, то представитель дома заключает договор с УК на обслуживание дома, – добавляют в Корпорации Недвижимости РИЕЛ.
Законодательством установлен четкий перечень обязанностей управляющих компаний:
- уборка подъездов и придомовой территории;
- дератизация (комплексные меры по уничтожению грызунов);
- техническое обслуживание внутренних домовых систем;
- дезинсекция;
- обслуживание дымовых каналов;
- уборка опавших листьев и снега, покос травы;
- техническое обслуживание электросетей;
- текущий ремонт конструктивных элементов;
- аварийная служба;
- техническое обслуживание лифтов;
- освещение мест общего пользования (лестничные площадки, холл подъезда, крыльцо, детская площадка и т.д.);
- текущий ремонт подъездов, кровли, фасада здания;
- круглосуточная работа call-центра, который принимает обращения жителей.
Читайте Автоматизация на рынке недвижимости: как известный девелопер упрощает покупку жилья
Преимущества управляющей компании:
- Низкая стоимость обслуживания. Поскольку эти компании обслуживают несколько домов, они могут получать скидки от поставщиков услуг.
- Если в какой-то из квартир есть задолженности по оплате коммунальных услуг, управляющие компании предоставят юристов, занимающихся вопросами должников в суде. Поэтому эти неприятные ситуации никак не затронут других жителей дома.
- Круглосуточное обслуживание. Представители ОСМД могут брать выходные или медленно реагировать на обращения, а вот в управляющих компаний есть call-центр, который круглосуточно принимает обращения.
- После окончания летнего срока можно не продлевать контракт с управляющей компанией, если ее услуги не удовлетворяют жителей. Учитывая высокую конкуренцию, предприятия заинтересованы в том, чтобы предоставлять качественные услуги, иначе жители заключат договор с другой управляющей компанией.
- Квалифицированные кадры, которые знакомы с вопросами эффективного управления домом.
Недостатки управляющей компании:
- Жители не могут влиять на тарифообразования.
- УК – это посредник, и часто гораздо выгоднее заключать договоры сразу с подрядчиками и исполнителями.
- Управляющая компания сама принимает все важные решения, поэтому мнение жильцов зачастую не учитывается.
- УК может не принимать во внимание особенности дома. Чаще всего заключают типовые договоры, и управляющая компания со всеми домами на балансе действует по примерно одинаковой схеме.
- Досрочно расторгнуть годовой контракт с УК достаточно сложно.