Минулого тижня Кабінет міністрів України затвердив порядок формування переліку довгобудів – місцева влада має скласти такі списки протягом 5 місяців. Інвентаризація проблемної нерухомості, як очікується, стане першим кроком на шляху до мінімізації проблем у сфері житла.
Цікаво Вигоди та ризики: на якому етапі будівництва краще купувати квартиру
Однак у фахівців виникли питання щодо критеріїв, за якими житлові комплекси включатимуться до переліку довгобудів, та побоювання, що список таких об'єктів вийде далеко не вичерпним. Водночас є ймовірність, що до переліку можуть потрапити небезнадійні будівлі. Через це їхні інвестори можуть розпочати масовий перепродаж квартир, а ціна квадратного метра там дещо впаде.
Які об'єкти потраплять до "чорного списку"
Відповідно до порядку, до переліку довгобудів мають бути включені об'єкти, що відповідають усім вказаним нижче критеріям:
- фінансування будівництва здійснювалося з використанням коштів фізичних та юридичних осіб – тобто за гроші покупців, у тому числі через Фонд фінансування будівництва;
- об'єкт будівництва не був прийнятий в експлуатацію через 2 роки від запланованої дати, зазначеної у проєктній документації або у договорі, відповідно до якого залучено кошти фізичних та/або юридичних осіб;
- на об'єкті протягом 2-х років не провадяться будівельні роботи;
- об'єкт відповідає класу наслідків (відповідальності) CC2 та СС3 – тобто повинні мати щонайменше 5 поверхів. Водночас об'єкти класів СС1 (до 4 поверхів включно) до переліку не увійдуть.
Складання переліку покладено на обласні державні адміністрації – про початок його формування вони мають сповістити громадян на своїх офіційних сайтах до 25 грудня. Інформацію для формування списку можуть подавати саме громадяни – фіз- та юрособи.
Оформлятимуть списки до 15 квітня, а до 15 травня їх розмістять на сайтах та відправлять до Міністерства розвитку громад та територій (Мінрегіон). Відомство має опублікувати на своїй офіційній інтернет-сторінці узагальнений перелік українських довгобудів.
На кожен із будинків у переліку має бути заведена справа, що включає 17 пунктів, зокрема:
- інформацію про технічний стан об'єкта,
- кількість мешканців,
- дані про замовника,
- причину призупинення будівництва тощо.
По всій країні понад 1000 довгобудів
Очевидно, що сам собою список недобудов не наблизить їх до введення в експлуатацію та не зможе розвязати проблем інвесторів.
До теми Мінрегіон планує провести інвентаризацію "довгобудів"
Але все ж таки сенс у створенні переліку об'єктів незавершеного будівництва є, вважає юрист компанії Dream Dim Юрій Брикайло. На думку експерта, це допоможе систематизувати проблематику та визначити наскільки складно усунути причину не введення в експлуатацію.
Вважаю, що 30 – 50% всіх об'єктів незавершеного будівництва можна добудувати відносно просто, без збору додаткових коштів інвесторів. Там можуть бути лише прості бюрократичні перешкоди, технічні питання,
– вважає Брикайло.
У 25% випадках можуть знадобитися серйозніші заходи – пошук нової будівельної компанії для завершення будівництва або джерел дофінансування. І лише близько 10% довгобудів потребують індивідуального підходу і навіть радикальних рішень – аж до знесення будівлі.
Усього ж Брикайло оцінює кількість проблемних недобудов на території України у понад 1000 об'єктів.
У "чорний список" потраплять максимум 20% проблемних ЖК
Як на ринок житла вплине знесення проблемних довгобудів / Фото Unsplash
Визначення проблемних об'єктів в Україні є першим кроком до розв'язання цієї проблеми, погодився президент Асоціації фахівців з нерухомості (рієлторів) України (АСНУ) Юрій Піта.
Глава АСНУ вважає ключовим критерієм, який визначає довгобуд, не прострочення введення в експлуатацію, а відсутність будівельних робіт протягом останніх двох років.
"Адже зараз більшість новобудов здається із відчутною затримкою: в основному, від трьох місяців до одного року. На жаль, досі немає можливості промоніторити всі "затримки" на ринку, оскільки самі забудовники намагаються про це не згадувати. Це дуже б'є на їхній імідж", – пояснив Піта.
Проте, на думку Юрія Брикайла, кількість критеріїв, за якими можна визначити довгобуд, значно більша за 4 пункти.
Довгобуди є різних типів. Перший – коли починали будувати із документами, а потім закинули. І другий, коли спочатку будинок будувався без документів,
– зазначив експерт.
Серед довгобудів також є приклади об'єктів, які передбачали реконструкцію індивідуального будинку на 2 поверхи та за документами мають дозвіл на клас СС1 – але фактично на момент виникнення труднощів із будівництвом будівля вже має "всі 13 поверхів". Проте такі випадки не потраплять до переліку.
Крім того, додають експерти, частина недобросовісних забудовників може імітувати роботу на об'єкті.
"У нас досить великий список того, що мається на увазі під будівельними роботами. Грубо кажучи, можна "крутитися" навколо майданчика, проводити мінімальні роботи відповідно до державних норм, підтримуючи факт будівництва. Але при цьому насправді будинок не зводитиметься. У перелік такі об'єкти не потраплять", – зазначив Брикайло.
Почнуться масові перепродажі
Оскільки навіть у несумлінних забудовників є можливість уникнути попадання в список, то у небезнадійних об'єктів залишається лише мінімальний шанс бути включеними до списку неблагонадійних. Однак ця ймовірність не нульова.
До речі Експерти зафіксували ріст цін на вторинному ринку України: в яких містах та на скільки
У такому разі негативні наслідки можуть виникнути і в інвесторів, і у забудовника. Репутація останнього буде зіпсована, що знизить продаж не тільки в конкретному довгобуді, а й в інших житлових комплексах. В результаті рівень продажів компанії може впасти, що також зменшить фінансування будівництва і будинку, що потрапив до списку.
Незначно може знизитися вартість квадратного метра в офіційно визнаному довгобуді – як показує практика, у нас знаходяться покупці й в проблемних ЖК.
Проте включення будинку в цей список може спровокувати паніку в інвесторів, а внаслідок цього – масовий перепродаж куплених квартир.