На прошлой неделе Кабинет министров Украины утвердил порядок формирования перечня долгостроев – местные власти должны составить такие списки в течение 5 месяцев. Инвентаризация проблемной недвижимости станет первым шагом на пути к минимизации проблем в сфере жилья.
Интересно Преимущества и риски: на каком этапе строительства лучше покупать квартиру
Однако у специалистов возникли вопросы критериев, по которым жилые комплексы будут включаться в перечень долгостроев, и опасения, что список таких объектов получится далеко не исчерпывающим. В то же время есть вероятность, что в список могут попасть и небезнадежные здания. Поэтому их инвесторы могут начать массовую перепродажу квартир, а цена квадратного метра там несколько упадет.
Какие объекты попадут в "черный список"
Согласно порядку, в перечень долгостроев должны быть включены объекты, отвечающие всем указанным ниже критериям:
- финансирование строительства осуществлялось с использованием средств физических и юридических лиц – то есть на деньги покупателей, в том числе через Фонд финансирования строительства;
- объект строительства не был принят в эксплуатацию через 2 года от запланированной даты, указанной в проектной документации или в договоре, согласно которому привлечены средства физических и/или юридических лиц;
- на объекте в течение 2-х лет не производятся строительные работы;
- объект соответствует классу последствий (ответственности) CC2 и СС3 – то есть должны иметь не менее 5 этажей. В то же время объекты классов СС1 (до 4 этажей включительно) в список не войдут.
Составление перечня возложено на областные государственные администрации – о начале его формирования они должны известить граждан на своих официальных сайтах до 25 декабря. Информацию для формирования списка могут представлять именно граждане – физ- и юрлица.
Оформлять списки будут до 15 апреля, а до 15 мая их разместят на сайтах и отправят в Министерство развития общин и территорий (Минрегион). Ведомство должно опубликовать на своей официальной интернет-странице полный список украинских долгостроев.
На каждый из домов в перечне должно быть заведено дело, включающее 17 пунктов, в том числе:
- информацию о техническом состоянии объекта,
- количество жителей,
- данные о заказчике,
- причину приостановки строительства и так далее.
По всей стране более 1000 долгостроев
Очевидно, что сам по себе список недостроев не приблизит их к вводу в эксплуатацию и не сможет решить проблемы инвесторов.
К теме Минрегион планирует провести инвентаризацию "долгостроев"
Но все же смысл в создании перечня объектов незавершенного строительства есть, считает юрист компании Dream Dim Юрий Брикайло. По мнению эксперта, это поможет систематизировать проблематику и определить, насколько сложно устранить причину не ввода в эксплуатацию.
Считаю, что 30 – 50% всех объектов незавершенного строительства можно достроить относительно просто, без сбора дополнительных средств инвесторов. Там могут быть только простые бюрократические препятствия, технические вопросы,
– считает Брикайло.
В 25% случаях могут потребоваться более серьезные меры – поиск новой строительной компании для завершения строительства или источников дофинансирования. И только около 10% долгостроев нуждаются в индивидуальном подходе и даже радикальных решениях – вплоть до сноса здания.
Всего же Брикайло оценивает количество проблемных недостроев на территории Украины более чем в 1000 объектов.
В "черный список" попадут максимум 20% проблемных ЖК
Как на рынок жилья повлияет снос проблемных долгостроев / Фото Unsplash
Определение проблемных объектов в Украине является первым шагом к решению этой проблемы, согласился президент Ассоциации специалистов по недвижимости (риелторам) Украины (АСНУ) Юрий Пита.
Глава АСНУ считает ключевым критерием, определяющим долгострой, не просрочку ввода в эксплуатацию, а отсутствие строительных работ в течение последних двух лет.
"Ведь сейчас большинство новостроек сдаются с ощутимой задержкой: в основном, от трех месяцев до одного года. К сожалению, до сих пор нет возможности промониторить все "задержки" на рынке, поскольку сами застройщики пытаются об этом не вспоминать. Это очень бьет на их имидж", – объяснил Пита.
Однако, по мнению Юрия Брикайло, количество критериев, по которым можно определить долгострой, значительно больше 4 пунктов.
Долгострои есть разных типов. Первый – когда начинали строить с документами, а затем забросили. И второй, когда сначала дом строился без документов,
– отметил эксперт.
Среди долгостроев также примеры объектов, которые предусматривали реконструкцию индивидуального дома на 2 этажа и по документам имеют разрешение на класс СС1 – но фактически на момент возникновения трудностей со строительством здание уже имеет "все 13 этажей". Однако такие случаи не попадут в список.
Кроме того, добавляют эксперты, часть недобросовестных застройщиков может имитировать работу на объекте.
"У нас достаточно большой список того, что подразумевается под строительными работами. Грубо говоря, можно "крутиться" вокруг площадки, проводить минимальные работы в соответствии с государственными нормами, поддерживая факт строительства. Но при этом на самом деле дом не будет возводиться. не попадут", – отметил Брикайло.
Начнутся массовые перепродажи
Поскольку даже у недобросовестных застройщиков есть возможность избежать попадания в список, то у небезнадежных объектов остается лишь минимальный шанс быть включенным в список неблагонадежных. Однако эта вероятность не нулевая.
Кстати Эксперты зафиксировали рост цен на вторичном рынке Украины: в каких городах и на сколько
В этом случае негативные последствия могут возникнуть и у инвесторов, и у застройщика. Репутация последнего будет испорчена, что снизит продажи не только в конкретном долгострое, но и в других жилых комплексах. В результате уровень продаж компании может упасть, что также уменьшит финансирование строительства и попавшего в список дома.
Незначительно может снизиться стоимость квадратного метра в официально признанном долгострое – как показывает практика, у нас находятся покупатели и в проблемных ЖК.
Однако включение дома в этот список может вызвать панику у инвесторов, а в результате – массовую перепродажу купленных квартир.