Адвокат Ирина Плискань отмечает, что риски есть как на первичном, так и на вторичном рынке. Чтобы не допустить ошибок во время такой серьезной процедуры как покупка жилья, она выделила правила, которые помогут правильно проинвестировать грамотно.
К теме Как застраховать себя от мошенников: инструкция для проверки недвижимости в Госреестре
Ошибки при покупке готовых объектов недвижимого имущества
Не интересоваться историей продажи недвижимого имущества
Если договоры купли-продажи готовятся и заверяются нотариусами – это еще не гарантия надежной сделки. Однако существует много судебных споров о признании недействительными договоров купли-продажи. Основания для этого могут быть разные. Среди них Плискань выделяет:
- продажа квартиры мужчиной во время проживания с женщиной в фактическом браке. Затем супруга решила поделить общее имущество и обратилась в суд с иском о признании уже проданной квартиры совместной собственностью и, соответственно, признании недействительным договора купли-продажи. В таком случае покупателю фактически нужно будет доказывать в суде добросовестность покупки квартиры;
- ситуации, когда недвижимость принадлежала продавцу из свидетельства о праве на наследство. Через некоторое время после покупки недвижимости другие наследники могут также обратиться в суд о признании недействительным договора купли-продажи, поскольку будут оспаривать завещание, на основании которого квартира перешла в собственность продавца.
Истинность таких ситуаций доказывает актуальная судебная практика. Однако, чтобы дело не дошло до суда, сделка по покупке квартиры должна быть детально проанализирована.
Поэтому, рекомендуем подробно проверять историю объекта недвижимого имущества перед его покупкой ради своей же безопасности и спокойного будущего,
– заключает адвокат.
Не проверить владельцев квартиры и документы, подтверждающие право собственности
Владельцев можно проверить на веб-портале "Судова влада", в Едином реестре должников. Так вы будете понимать, привлекалось ли лицо к административной ответственности, открыты ли к нему исполнительные производства, наложен ли арест на квартиру, была ли недвижимость предметом спора или была передана в ипотеку.
Перепутать аванс с задатком
Важно подписать договор задатка / Фото Rawpixel
С момента устной договоренности о покупке квартиры до нотариального оформления договора может пройти более недели, поэтому покупатели часто оставляют продавцам задаток как гарантию того, что действительно приобретут квартиру.
Все остальные платежи, не отвечающие определению задатка, являются авансом. Аванс возвращается независимо от причин не заключения договора купли-продажи квартиры. Расписка, договор о передаче средств, договор займа не будут подтверждением того, что покупатель передал продавцу именно задаток.
Чтобы продавец, в случае отказа от продажи покупателю квартиры, вернул покупателю задаток в двойном размере, нужно перед заключением договора купли-продажи квартиры подписать договор задатка, в котором предусмотреть, что стороны намерены заключить договор купли-продажи квартиры и переданная сумма является задатком, подлежащего возврату покупателю в двойном размере, если продавец откажется продавать недвижимость.
Ошибки при инвестировании в строительство
Не изучить информацию о компаниях, являющихся участниками строительства
К таким компаниям относятся заказчики, застройщики, с которыми покупатели заключают договоры, генеральные подрядчики, непосредственно осуществляющие строительство.
"Единый реестр юридических лиц, физических лиц-предпринимателей и общественных формирований позволит понять, эти компании вообще действующие и не находятся в процессе прекращения. Единый реестр судебных решений покажет, являются ли компании фигурантами уголовных производств, не наложен ли арест на их имущество, в том числе и на земельные участки, на которых происходит строительство" – отмечает Плискань.
Также, в отделе продаж следует проверить внутренние договоры между участниками строительства. К примеру, договор об осуществлении строительных работ между застройщиком и компанией – генеральным подрядчиком.
Больше Инвестору на заметку: главные участники рынка недвижимости Украины
Не проверить наличие разрешения на выполнение строительных работ и лицензии генерального подрядчика
На практике были случаи, когда во время проверки было установлено, что застройщику трижды отказывали в предоставлении разрешения на строительство.
Вдобавок, нужно, чтобы компании, с которыми заключены договоры на осуществление строительства и компании, указанные в реестре, совпадали.
Также не забываем, что проект строительства должен соответствовать градостроительным условиям. К примеру, если градостроительными условиями предусмотрено строительство 10-этажного дома, а проект застройщика предусматривает 20 этажей, вряд ли такой объект впоследствии будет введен в эксплуатацию.
Не проверить законность пользования земельным участком, где происходит строительство
Право застройщика пользоваться земельным участком можно проверить в Государственном реестре прав на недвижимое имущество и в Государственном земельном кадастре. Там должно быть указано основание, которое дает застройщику право производить строительство на земельном участке.
Помните, что строительные работы могут производиться после:
- получение документа, удостоверяющего право собственности или пользования земельным участком;
- представление уведомления о начале выполнения строительных работ;
- выдачи заказчику разрешения на выполнение строительных работ.
Внимательно изучайте инвестиционный договор / Фото Rawpixel
Не вычитать условия инвестиционного договора
Почти все застройщики ссылаются на то, что их инвестиционный договор типичен... Но, по опыту можем сказать, что чем больше покупатель интересуется ходом строительства, разрешительными документами, указывает на замеченные недостатки, тем больше к нему прислушиваются,
– делится адвокат.
Следует обратить внимание на сроки ввода объекта в эксплуатацию; порядок повышения цен; четко понятия, какие платежи придется оплатить, кроме цены за квадратные метры; посмотреть, предусмотрена ли ответственность застройщика за несвоевременный ввод в эксплуатацию; получите ли вы право отступить свои права по договору вторым инвесторам; какой процент в таком случае придется заплатить застройщику и так далее.
Конечно, идеальность всех вышеперечисленных требований не гарантирует своевременное ввод объекта в эксплуатацию, однако осведомленность со всеми документами и информацией о делах компаний-участников строительства ставит вас на равные позиции с застройщиком в случае возникновения даже несущественного конфликта.