Адвокат Ірина Плискань зазначає, що ризики є як на первинному, так і на вторинному ринку. Щоб не допустити помилок під час такої серйозної процедури як купівля житла, вона виокремила правила, які допоможуть проінвестувати грамотно.
До теми Як застрахувати себе від шахраїв: інструкція для перевірки нерухомості у Держреєстрі
Помилки під час купівлі готових об'єктів нерухомого майна
Не цікавитися історією продажу нерухомого майна
Якщо договори купівлі-продажу готуються та посвідчуються нотаріусами – це ще не є гарантією надійної угоди. Однак існує багато судових спорів про визнання недійними договорів купівлі-продажу. Підстави для цього можуть бути різні. Серед них Плискань виділяє:
- продаж квартири чоловіком під час його проживання з жінкою у фактичному шлюбі. Потім дружина вирішила поділити спільне майно і звернулася до суду з позовом про визнання вже проданої квартири спільною сумісною власністю і, відповідно, визнання недійсним договору купівлі-продажу. У такому разі покупцю фактично потрібно буде доводити у суді добросовісність купівлі квартири;
- ситуації, коли нерухомість належала продавцю на підставі свідоцтва про право на спадщину. Через деякий час після купівлі нерухомості, інші спадкоємці можуть також звернутися до суду про визнання недійсним договору купівлі-продажу, оскільки оспорюватимуть заповіт, на підставі якого квартира перейшла у власність продавця.
Правдивість таких ситуацій доводить актуальна судова практика. Однак, щоб діло не дійшло до суду, угода по купівлі квартири повинна бути проаналізована детально.
Тому, рекомендуємо детально перевіряти історію об'єкта нерухомого майна перед його купівлею заради своєї ж безпеки і спокійного майбутнього,
– підсумовує адвокат.
Не перевірити власників квартири та документи, що підтверджують право власності
Власників можна перевірити на вебпорталі "Судова влада", в Єдиному реєстрі боржників. Так ви будете розуміти, чи притягалася особа до адміністративної відповідальності, чи відкриті стосовно неї виконавчі провадження, чи накладений арешт на квартиру, чи була нерухомість предметом спору, чи була передана в іпотеку.
Переплутати аванс з завдатком
Важливо підписати договір завдатку / Фото Rawpixel
З моменту усної домовленості про купівлю квартири до нотаріального оформлення договору може минути понад тиждень, тому покупці часто залишають продавцям завдаток як гарантію того, що дійсно придбають квартиру.
Усі інші платежі, які не відповідають визначенню завдатку, є авансом. Аванс повертається незалежно від причин не укладення договору купівлі-продажу квартири. Розписка, договір про передачу коштів, договір позики не будуть підтвердженням того, що покупець передав продавцю саме завдаток.
Щоб продавець, у разі відмові від продажу покупцю квартири, повернув покупцю завдаток у подвійному розмірі, потрібно перед укладенням договору купівлі-продажу квартири підписати договір завдатку, в якому передбачити, що сторони мають намір укласти договір купівлі-продажу квартири і передана сума є завдатком, який підлягає поверненню покупцю у подвійному розмірі, якщо продавець відмовиться продавати нерухомість.
Помилки під час інвестування у будівництво
Не вивчити інформацію про компанії, які є учасниками будівництва
До таких компаній відносяться замовники, забудовники, з якими покупці укладають договори, генеральні підрядники, які безпосередньо здійснюють будівництво.
"Єдиний реєстр юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань дасть змогу зрозуміти, чи ці компанії взагалі діючі і не знаходяться в процесі припинення. Єдиний реєстр судових рішень покаже, чи є компанії фігурантами кримінальних проваджень, чи не накладений арешт на їх майно, у тому числі і на земельні ділянки, на яких відбувається будівництво" – зазначає Плискань.
Також, у відділі продажу варто перевірити внутрішні договори між учасниками будівництва. Наприклад, договір про здійснення будівельних робіт між забудовником та компанією – генеральним підрядником.
Більше Інвестору на замітку: головні учасники ринку нерухомості України
Не перевірити наявність дозволу на виконання будівельних робіт та ліцензії генерального підрядника
На практиці траплялися випадки, коли під час перевірки було з'ясовано, що забудовнику тричі відмовляли у наданні дозволу на будівництво.
На додаток, потрібно, щоб компанії, з якими укладено договори на здійснення будівництва і компанії, зазначені у реєстрі, співпадали.
Також, не забуваємо, що проєкт будівництва має відповідати містобудівним умовам. Наприклад, якщо містобудівними умовами передбачено будівництво 10-поверхового будинку, а проєкт забудовника передбачає 20 поверхів, навряд чи такий об'єкт згодом введуть в експлуатацію.
Не перевірити законність користування земельною ділянкою, де відбувається будівництво
Право забудовника користуватися земельною ділянкою можна перевірити у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та у Державному земельному кадастрі. Там повинна бути зазначена підстава, яка дає забудовнику право здійснювати будівництво на земельній ділянці.
Пам'ятайте, що будівельні роботи можуть виконуватися після:
- отримання документа, що посвідчує право власності чи користування земельною ділянкою;
- подання повідомлення про початок виконання будівельних робіт;
- видачі замовнику дозволу на виконання будівельних робіт.
Уважно вивчайте інвестиційний договір / Фото Rawpixel
Не вичитати умови інвестиційного договору
Майже всі забудовники посилаються на те, що їх інвестиційний договір є типовим... Але, з досвіду можемо сказати, що чим більше покупець цікавиться ходом будівництва, дозвільними документами, вказує на помічені недоліки, тим більше до нього прислухаються,
– ділиться адвокат.
Потрібно звернути увагу на термін введення об'єкта в експлуатацію; порядок підвищення цін; чітко зрозуміти, які платежі доведеться сплатити, крім ціни за квадратні метри; подивитися, чи передбачена відповідальність забудовника за несвоєчасне введення в експлуатацію; чи матимете ви право відступити свої права за договором іншим інвесторам; який відсоток у такому разі доведеться сплатити забудовнику тощо.
Звичайно, ідеальність всіх вище перелічених вимог не гарантує вчасне введення об'єкта в експлуатацію, проте обізнаність з усіма документами та інформацією про справи компаній-учасників будівництва ставить вас на рівні позиції із забудовником у разі виникнення навіть несуттєвого конфлікту.