Это последствия нехватки финансов у девелоперов, роста себестоимости, законодательных новшеств и курсовой разницы. Кстати, в долларах стоимость нового жилья кое-где снизилась . Но это не касается западных регионов, где номинированные в валюте цены выросли примерно на 15-20%.
Читайте Коммуникации как часть восстановления: КН РИЭЛ об опыте фиксации повреждений в столичном ЖК
Первичный рынок жилья в условиях войны
24 февраля 2022 все ожидания застройщиков рухнули. Частные инвесторы покинули рынок, кредитные программы временно бездействовали, а строительство стало значительно более затратным. Застройщики остались без средств и гарантий продаж в ближайшее время.
Впоследствии ситуацию усложнило более жесткое законодательство, внедрившее ограничения для строительных компаний. В частности, закон №2518 "О гарантировании прав на объекты недвижимого имущества, которые будут построены в будущем" заставляет застройщиков регистрировать новые объекты в едином госреестре и четко указывать этажность, количество квартир, их площадь. Эти данные перед оформлением квартиры будут продавать проверку нотариусы.
Если компания не зарегистрировала все параметры дома, она не сможет продать квартиру. Раньше продавали имущественные права, которые в будущем будет иметь квартира. Сейчас даже продажа имущественных прав без выписок из реестра запретили,
– объясняет шок застройщиков эксперт по недвижимости Ярослав Цуканов
Кроме того, в законе №2600 предусматривается налог на добавленную стоимость по кассовому методу для девелоперов, а для потребителей-продавцов на первичном рынке налог на доходы физлиц 18% от разницы между ценой покупки и ценой продажи при первой продаже квартиры.
Эти нововведения в налогообложении уменьшат количество инвесторов, обычно вкладывавших средства в первичный рынок с целью их сохранения и приумножения
Новостройки в Украине будут дорожать
Цены остаются наиболее болезненной темой для застройщиков. С одной стороны, новая недвижимость до сих пор является нишей для вложения средств. С другой – строительство во время войны существенно подорожало, а покупательная способность резко упала.
Объективных оснований для обрушения рынка нет. Однако застройщики все еще пытаются удержать цены, а покупатели – ожидают скидок. Однако в сегодняшних обстоятельствах дисконты практически невозможны.
К тому же, по прогнозам застройщиков, цены на первичку могут вырасти на 30% до конца года. Это связано прежде всего с тем, что импортные компоненты выросли с 30 – 40% до 80 – 90% для жилых комплексов комфорт-класса и составляет почти 100% для премиальных ЖК. Дополнительными проблемами становятся дорогостоящая логистика и нехватка рабочей силы.
К теме До конца 2022 года не стоит ждать положительных сдвигов: эксперт о первичном рынке жилья
Чего ждать в декабре
В ближайшие 3 – 6 месяцев ситуация на первичном рынке жилья будет зависеть от хода войны. В то же время, застройщики будут прилагать максимальные усилия, чтобы завершить начатые жилые комплексы и выполнить свои обязательства перед покупателями-инвесторами.
Кризис состоит в том, что нет покупателей и нет средств на строительство. Поэтому не строить получается дешевле, чем строить. В ближайшие месяцы девелоперы постараются завершить строительство уже начатых объектов, свернув планы по строительству новых ЖК. В то же время, не стоит ожидать стремительного роста спроса без привлечения доступной и массовой ипотеки,
– объясняет соучредитель инвестиционно-девелоперской компании Владимир Семенцов.
По мнению Ярослава Цуканова, если ситуация не изменится, рынку грозит дефолт, где количество объектов с задержкой ввода в эксплуатацию более одного года может составить 70%. Строительство, начавшееся накануне войны, находится в полузамороженном состоянии.
Застройщики говорят, что рынку первичной недвижимости требуется программа выхода из кризиса. В частности, очень не хватает активного банковского кредитования. Запрос на банковскую ипотеку сегодня высок.
Большие надежды девелоперы возлагают на законопроект о компенсации по поводу потерянного жилья, который еще в марте прошел первое чтение и застопорился в Верховной Раде. Согласно документу человек может получить сертификат на сумму поврежденного имущества. А это значит, что государство за этот сертификат застройщику даст деньги, которые направит на строительство. Пока даже пострадавшие украинцы не понимают, получат ли они компенсацию за утраченное имущество или нет.