Це наслідки нестачі фінансів в девелоперів, зростання собівартості, законодавчих нововведень та курсової різниці. До речі, в доларах вартість нового житла подекуди знизилась. Але це не стосується західних регіонів, де номіновані в валюті ціни зросли приблизно на 15 – 20%.
Читайте Комунікації як частина відбудови: КН РІЕЛ про досвід фіксації пошкоджень у столичному ЖК
Первинний ринок житла в умовах війни
24 лютого 2022 року усі очікування забудовників рухнули. Приватні інвестори покинули ринок, кредитні програми тимчасово не діяли, а будівництво стало значно затратнішим. Забудовники залишилися без коштів та гарантій продажу найближчим часом.
Згодом ситуацію ускладнило більш жорстке законодавство, яке впровадило обмеження для будівельних компаній. Зокрема, закон №2518 "Про гарантування речових прав на об’єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому" змушує забудовників реєструвати нові об'єкти в єдиному держреєстрі і чітко зазначати поверховість, кількість квартир, їхню площу. Ці дані перед оформленням квартири на продаж перевірятимуть нотаріуси.
Якщо компанія не зареєструвала усі параметри будинку, вона не зможе продати квартири. Раніше продавали майнові права, які у майбутньому матиме квартира. Нині навіть продаж майнових прав без витягів з реєстру заборонили,
– пояснює шок забудовників експерт з нерухомості Ярослав Цуканов
Окрім того, у законі №2600 передбачається податок на додану вартість за касовим методом для девелоперів, а для споживачів-продавців на первинному ринку податок на доходи фізосіб 18% з різниці між ціною купівлі та ціною продажу за першого продажу квартири.
Ці нововведення в оподаткуванні зменшать кількість інвесторів, які зазвичай вкладали кошти у первинний ринок з метою їх збереження та примноження
Новобудови в Україні будуть дорожчати
Ціни залишаються найбільш болючою темою для забудовників. З одного боку, нова нерухомість досі є нішею для вкладання коштів. З іншого – будівництво під час війни суттєво подорожчало, а купівельна спроможність різко впала.
Об’єктивних підстав для обвалу ринку немає. Проте забудовники досі намагаються втримати ціни, а покупці – очікують знижок. Проте в сьогоднішніх обставинах дисконти практично неможливі.
До того ж, за прогнозами забудовників, ціни на "первинку" можуть зрости на 30% до кінця року. Це пов'язано насамперед із тим, що імпортних компонентів зросла з 30 – 40% до 80 – 90% для житлових комплексів комфорт-класу та становить майже 100% для преміальних ЖК. Додатковими проблемами стають дорога логістика та брак робочої сили.
До теми До кінця 2022 року не варто чекати позитивних зрушень: експерт про первинний ринок житла
Чого очікувати у грудні
У найближчі 3 – 6 місяців ситуація на первинному ринку житла залежатиме від перебігу війни. Водночас забудовники докладатимуть максимальних зусиль, щоб завершити розпочаті житлові комплекси і виконати свої зобов’язання перед покупцями-інвесторами.
Криза полягає в тому, що немає покупців і немає коштів на будівництво. Тому не будувати виходить дешевше, ніж будувати. Найближчими місяцями девелопери намагатимуться завершити будівництво вже розпочатих об’єктів, згорнувши плани з будівництва нових ЖК. Водночас не варто очікувати стрімкого зростання попиту без залучення доступної і масової іпотеки,
– пояснює співзасновник інвестиційно-девелоперської компанії Володимир Семенцов.
На думку Ярослава Цуканова, якщо ситуація не зміниться, ринку загрожує дефолт, де кількість об’єктів із затримкою у введенні в експлуатацію понад один рік може становити 70%. Будівництво, яке почалося напередодні війни, перебуває в напівзамороженому стані.
Забудовники кажуть, що ринку первинної нерухомості потрібна програма виходу з кризи. Зокрема, дуже бракує активного банківського кредитування. Запит на банківську іпотеку сьогодні високий.
Великі надії девелопери покладають на законопроєкт про компенсацію щодо втраченого житла, який ще у березні пройшов перше читання і застопорився у Верховній Раді. Згідно з документом, людина може отримати сертифікат на суму пошкодженого майна. А це означає, що держава за цей сертифікат забудовнику дасть гроші, які спрямує на будівництво. Поки що навіть постраждалі українці не розуміють, отримають вони компенсацію за втрачене майно чи ні.