Рекордные показатели: как изменялась аренда жилья в течение 2022 года

23 декабря 2022, 18:00

Автор: Юлия Бабыч

Полномасштабное вторжение России в феврале 2022 существенно повлияло на экономику Украины и кардинально изменило рынок жилья. Особенно ярко это проявилось в спросе и ценах аренды.

Еще в прошлом году самый большой спрос на аренду жилья традиционно приходился на центральные регионы, а также Харьков, Одессу, Днепр. Однако с февраля по середину весны 2022 года украинцы массово искали жилье в относительно спокойных западных регионах.

Недвижимость 24 вспоминает, как функционировал рынок жилья в течение 2022 года. О существенном падении спроса в столице, рекордных ценах в западных регионах и невиданном ажиотаже на загородные дома – дальше.

В январе цены на аренду оставались на уровне 2021 года, а безоговорочным лидером был Киев

Из-за значительных колебаний курса национальной валюты к доллару США в январе медианная стоимость аренды в долларовом эквиваленте осталась на том же уровне, что в конце 2021 года. Согласно данным Госстата, средняя плата за однокомнатную квартиру по Украине на тот момент составила 4 294 гривен.

Дороже всего обходилось жилье в Киеве, где за однокомнатную квартиру просили в среднем 8 500 гривен. Около 5 тысяч гривен стоил месяц проживания в Харькове, Одессе и Львове.

В то же время самые низкие цены на аренду жилья фиксировали в Луганской области – 2 256 гривен. Чуть дороже снять квартиру можно было в Сумской или Ивано-Франковской областях – 2 300 и 2 600 гривен соответственно.

Изменения на рынок аренды внесла эскалация конфликта и тревожные новости о возможном вторжении России. В первые дни февраля львовские риелторы рассказали, что спрос на аренду жилья оживился, что не характерно для зимы. Так, во Львовской области количество соглашений против декабря 2021 года выросло на 7%. Наиболее популярным сегментом стали недавно сданные новостройки с готовым ремонтом. Цены на такие квартиры варьировались от 9 до 15 тысяч гривен на месяц.

Переезд первых жителей городов-миллионников пошатнул и ужгородские цены. Еще в середине февраля риелторы заговорили, что в городе и области вырос спрос на одно- и двухкомнатные квартиры.

Если раньше 1-комнатная квартира в городе стоила от 5 тысяч гривен, то сейчас стартует от 7 тысяч, просят 8,5 и 9 тысяч гривен. В принципе, люди готовы платить 400 долларов за жилье в месяц. Другое дело, что местные арендодатели не желают сдавать жилье в месяц или два, хотят заключать договоры минимум на полгода,
– рассказала тогда местная риелторка Оксана Смирнова.

Цены на однокомнатные квартиры поменялись и в Луцке. Предлагаемые варианты стоили 5 – 9 тысяч гривен. В Ровно через месяц в новостройке просили 6 500 – 7 тысяч гривен.

Ужгород, Черновцы, Львов: где с началом вторжения больше всего подорожала аренда жилья

Наиболее предусмотрительным украинцам повезло – они смогли вовремя релоцироваться и найти недвижимость по адекватным ценам. В то же время украинцы, переезжавшие после 24 февраля, сталкивались с дефицитом жилья и завышенным прайсом.

Украинцы, чье жилье было разрушено, искали убежища на Западе / Фото Unsplash

Конечно, действовали волонтерские центры, а некоторые жители были готовы приютить переселенцев за "спасибо". Но, как свидетельствуют цифры, большинство арендодателей пристально присматривалось к платежеспособному спросу и не планировали снижать цену.

Анализируя мартовские показатели, Лига экспертов Украины зафиксировала рекордное подорожание жилья против показателей января:

в Черновцах цены на аренду увеличились на 80%,
во Львове – на 72%,
в Ужгороде – на 46%,
в Ивано-Франковске, Хмельницком и Луцке – на 10 – 15%.

Часть арендаторов требовала оплату в валюте, например, во Львове, который в марте стал самым дорогим регионом, за месяц в однокомнатной квартире просили 500 долларов (примерно 1500 гривен по весеннему курсу). 492 доллара стоила "однокомнатка" в Черновцах, 490 долларов – небольшая квартира в Ужгороде. А в Ивано-Франковске самою дорогую квартиру премиум-класса сдали за 1 600 долларов!

Проблема повышения цен на аренду жилья в областях, куда переехали больше людей, привлекла внимание и вызвала осуждение среди представителей органов власти. 16 марта городской голова Львова Андрей Садовый обнародовал данные юридических и физических лиц, повысивших арендную стоимость жилья после начала полномасштабной войны в Украине. О подобных шагах заявили и в Закарпатской ОВА.

Подробнее Ценовой максимум: стоимость аренды жилья на Западе Украине не будет расти до конца года

Фактор безопасности вносил свои коррективы в течение всего года. Согласно ресурсу Flatfy, уже в мае самый большой рост стоимости аренды жилья зафиксировали на Закарпатье, куда в то время не долетали российские ракеты. Цены по сравнению с октябрем 2021 года подскочили на 225%. Спокойная и без того дорогая Буковина показала рост на 156%. В тройке лидеров оказалась также Ивано-Франковская область, где цены на аренду квартир повысились на 128%.

Меньший рост продемонстрировали:

Черкасская (+88%),
Тернопольская (+81%),
Винницкая (+55%) области.

Как изменились ситуация в регионах, где не было спроса на аренду квартир

В конце весны в Киеве и области арендовать квартиры стало на 11% дешевле. Изменения заметны в Одесской (-21%), Херсонской (-8%) и Николаевской (-5%) областях.

Спрос, предложение и стоимость аренды в мае 2022 года / Инфографика Flatfy

Из-за отсутствия спроса в Киевской области колоссально возросло предложение. До 23 февраля для аренды здесь предлагали около 20 тысяч квартир, однако в мае их количество выросло до 40 тысяч.

"Реального спроса на аренду жилья в марте – апреле практически не было, что на фоне освобождения большого количества квартир и пополнения рынка квартирами покинувших город жителей Киева привело к рекордным показателям вакантности. По итогам мая 2022 года, интерес к аренде жилья начал восстанавливаться, но количество запросов на поиск квартиры составляло 49% от показателей довоенных месяцев и 43% от среднемесячных показателей 2021 года", – рассказал Роман Герасимчук, директор City Development Solutions.

Похожая ситуация наблюдалась в Днепропетровской области. С начала вторжения количество квартир для аренды выросло почти на 11%, однако здесь, в отличие от Киевской области сохранилась положительная динамика цен.

Обратная миграция вернула справедливые цены

После трех месяцев удорожания арендодатели в западных регионах начали устанавливать довоенные ценники. Как рассказал глава Львовского регионального отделения Ассоциации специалистов по недвижимости (риелторов) Украины Андрей Борисов, к июню часть киевских переселенцев вернулась домой. Спрос просел, а предложений на рынке стало больше. Снова стало возможным арендовать двухкомнатную квартиру за 8 тысяч гривен.

По результатам 2022 года Ужгород стал регионом с самым существенным ростом стоимости аренды жилья / Фото Unsplash

Ажиотаж утих и в Черновцах. На это повлияло как возвращение части переселенцев в Киев и Харьков, так и строительство модульных городков. В конце июня цены почти вдвое снизились в Тернополе. Снять жилье здесь можно было от 5 тысяч гривен в месяц.

В этот же период цены на аренду квартир в Киеве перестали падать и достигли плато. Медианная цена аренды в столице зафиксировалась на уровне 62% довоенного времени, то есть на уровне 8 тысяч гривен. Увеличилось и количество интересующихся жильем. В то же время в Киевской области, которая не смогла восстановить спрос из-за поврежденной инфраструктуры и страха людей повторно пережить ужасы оккупации, однокомнатные квартиры подешевели на 28,5% – до 1 400 гривен.

К сожалению, полностью утратил летний потенциал и Юг Украины. Одесская область продемонстрировала спад заинтересованности в аренде на 80%, а Николаевская область – на 91% по сравнению с концом лета 2021 года. Следовательно, цены просели на 57% и 29% соответственно.

Ажиотаж на аренду загородного жилья

Рекордными в 2022 году оказались не только перепады цен, но и ажиотаж по аренде отдельных форматов жилья.

Осенью значительная территория Украины подверглась энергетическому террору со стороны России. С этого момента отключения света стали обычным делом, а жители начали искать способы сделать свою жизнь менее зависимой от внешних факторов. Так, часть арендодателей начала переезжать в загородные дома где можно установить генераторы или буржуйки. Особенно ярко это проявилось на Западе. Во Львовской области за осень спрос вырос на 110%, в Тернопольской и Черновицкой областях – на 130%, в Ивано-Франковской и Закарпатье – на 150% против довоенных показателей.

За почти 3 месяца популярность домов с генераторами увеличилась в 4 раза (с трех до десяти потенциальных арендаторов на одно объявление). В октябре украинцы также интересовались жильем со своей скважиной и подвалом.

Средняя стоимость аренды дома (площадь 50 квадратных метров) в месяц:

Область	С генератором	С подвалом	Со скважиной
Киевская	80 450	55 200	45 000
Закарпатская	26 000	58 560	18 280
Днепропетровская	35 950	45 000	14 000
Одесская	43 880	29 260	8 000
Львовская	25 000	27 500	23 700
Ивано-Франковская	32 910	21 940	20 480

Как подытожил эту тенденцию маркетинг-директор ЛУН Денис Судилковский, нынешний рост заинтересованности таким жильем не свидетельствует, что украинцы будут выбирать дома и дальше. По его мнению, после устранения неудобств со свето- и газоснабжением арендодатели вернутся поближе к городским квартирам.

Цены и дальше будут зависеть от ситуации на фронте

Эксперты прогнозируют, что в ближайшее время значительных качелей на рынке арендованного жилья в Украине не предполагается. При условии, что ситуация в стране не будет радикально меняться, цены на квартиры существенно расти не будут. Однако не предполагается и удешевление недвижимости.

Впрочем, дальнейшее развитие ситуации будет в значительной степени зависеть от событий на фронте, помощи западных партнеров, действий России и решений Беларуси. Кроме того, потенциальные проблемы с тепло- и электроснабжением также могут отразиться на спросе и, как следствие, стоимости жилья в определенных районах, городах или даже целых областях Украины.