Поскольку, по данным юристов Monitor.Estate, доля рисковых новостроек в Украине составляет около 50%, проверять застройщика и разрешительные документы следует перед покупкой любых помещений.
Интересно Преимущества и риски: на каком этапе строительства лучше покупать квартиру
Какие документы следует проверить
Вице-президент Ассоциации профессиональных управляющих недвижимостью (АПУН) Анатолий Топал отметил, что в случае приобретения квартиры в доме, что строится, необходимо обратить внимание на наличие прямых договоров с поставщиками энергоуслуг.
Оплата электроэнергии не по прямым договорам, а через управляющую компанию или объединение совладельцев многоквартирного дома (ОСМД) может свидетельствовать о подключении к сетям по временной схеме.
Если застройщик не выполнил технические условия – например, не построил предусмотренную подстанцию, то дом может продолжать получать услуги по временной схеме. В лучшем случае жители будут оплачивать электричество по значительно более высокому тарифу для юрлиц, в худшем – рискуют сталкиваться с постоянным отключением электричества.
Президент Ассоциации специалистов по недвижимости (риелторам) Украины (АСНУ) Юрий Пита подчеркнул, что покупатели должны проверить Акт о готовности объекта к эксплуатации. Это поможет узнать проведены ли в дом необходимые коммуникации.
Понятие "здание построено" практически ничего не означает, если не получен Акт о готовности объекта к эксплуатации и сертификат соответствия. В Киеве есть масса примеров, когда застройщики не могли ввести в эксплуатацию готовое здание или ЖК,
– рассказывает Пита.
Он объясняет, что акт о готовности объекта к эксплуатации априори предусматривает, что к зданию подведены и подключены все коммуникации – водоснабжение, электричество и т.д. С наличием у застройщика акта ввода в эксплуатацию, а также других разрешительных документов, можно ознакомиться в Реестре строительной деятельности.
Покупатель, желающий снизить риски несвоевременной сдачи дома в эксплуатацию, должен рассмотреть возможность приобретения дома, имеющего этот разрешительный документ,
– добавляет Пита.
С другой стороны, если вы приобретаете квартиру в ЖК, имеющую акт ввода в эксплуатацию, готовьтесь к большим затратам – в среднем такая жилплощадь будет стоить на 30% дороже, чем в случае инвестирования на начальных стадиях строительства.
К теме Как застраховать себя от мошенников: инструкция для проверки недвижимости в Госреестре
Среди аспектов, на которые следует обратить внимание при выборе жилья на старте строительства, президент АСНУ выделяет:
- наличие у застройщика прав на земельный участок (аренда или право собственности);
- целевое назначение земельного участка (т.е. можно построить на выделенной земле). Проверить площадь, форму собственности, целевое назначение участка и другие данные можно по публичной кадастровой карте Украины;
- поинтересоваться, нет ли каких-либо судебных исков по этой земле или по застройщику, а если есть, то на какой стадии разбирательства;
- нет ли "волнений" общественности по поводу будущего строительства, были проведены общественные слушания и каков их результат;
- наличие лицензии генподрядной организации;
- разрешение на начало ведения строительных работ.
Анатолий Топал добавил, что важно обратить внимание на технические условия для подведения коммуникаций. В этом следует убедиться в их наличии, но по возможности проанализировать, насколько техусловия реально выполнить.
Ограничения также предусмотрены по высотности и плотности территории, на которой строится участок. Если девелопер пренебрегает ими, возводя дом на 20 этажей при разрешенных 10, то дом не будет введен в эксплуатацию.
Проблема заключается в том, говорит Анатолий Топал, что генплан Киева, где эти ограничения указаны, не обновился после 2020 года, "поэтому к 2024 году рынок работает без генерального плана", из-за чего проверить территориальные ограничения сложно.
Как финансируется строительство
Перед выбором квартиры следует учесть репутацию застройщика / Фото unsplash
Правовые риски, связанные с теми или иными разрешительными документами, отправляются на второй план по сравнению с рисками финансирования объекта недвижимости,
– уверен глава АПУН Топал.
Застройщик может финансировать объект за счет собственных средств, заемных, а также финансируя строительство за счет продажи квартир. Лучше всего, когда ЖК финансируется хотя бы частично "из собственного кармана". Как отмечает Топал, вряд ли застройщик предоставит правдивую информацию об этом, однако косвенно проверить ее можно исходя из количества возводимых объектов.
"Если вы приобретаете квартиру в первом, втором или третьем корпусе, а еще планируется построить 15 – 20, то путем продаж квартир в последних, застройщик точно построит первые. Но если это единственное строительство, а больше застройщику негде брать дополнительное финансирование, то это риск ", – объяснил Топал.
Можно ли проверить застройщика самостоятельно
Проверить информацию о наличии разрешительных документов можно через Реестр строительной деятельности, целевое назначение участка – на публичную кадастровую карту. Дополнительную информацию об объекте покупатель может найти в интернете. Для этого достаточно прочесть отзывы о будущем проекте и застройщике.
Интересно Стоит ли покупать жилье в кредит без первого взноса: объяснение девелопера
Благонадежность застройщика, заказчика, генподрядчика, компании-управителя жилищно-строительного кооператива, фонда финансирования строительства – можно проверить в Госреестре юридических лиц или через один из частных сервисов, предоставляющих соответствующую услугу. Проверять нужно по коду юрлица (ЕГРПОУ).
Обращать внимание следует на:
- юридический статус компаний (не является ли какая-то из них банкротом),
- уставной капитал,
- судебные разбирательства,
- имеет ли КВЭД, что соответствует услугам, предоставляемым компанией (у застройщика должен быть КВЭД 41.20),
- есть ли у компаний налоговый долг.
Кроме того, перед выбором квартиры следует учесть также репутацию застройщика: количество возведенных объектов, были ли раньше проблемы со строительством или общественностью. Конечно, отметить себе необходимо и стоимость квадратного метра.
Однако, как показал опыт стройкомпаний "Аркада" и "Укрбуд", даже вышеперечисленные факторы не могут гарантировать отсутствие проблем после приобретения квартиры.