Оскільки, за даними юристів Monitor.Estate, частка ризикових новобудов в Україні становить близько 50%, перевіряти забудовника і дозвільні документи потрібно перед купівлею будь-яких приміщень.

Цікаво Вигоди та ризики: на якому етапі будівництва краще купувати квартиру

Які документи варто перевірити

Віцепрезидент Асоціації професійних керуючих нерухомістю (АПУН) Анатолій Топал зазначив, що у разі придбання квартири у зведеному будинку, необхідно звернути увагу на наявність прямих договорів із постачальниками енергопослуг.

Оплата електроенергії не за прямими договорами, а через керуючу компанію або об'єднання співвласників багатоквартирного будинку (ОСББ) може свідчити про підключення до мереж за тимчасовою схемою.

Якщо забудовник не виконав технічні умови – наприклад, не побудував передбачену ними підстанцію, то будинок може продовжувати отримувати послуги за тимчасовою схемою. У кращому разі жителі оплачуватимуть електрику за значно вищим тарифом для юросіб, у гіршому – ризикують стикатися з постійним відключенням електрики.

Президент Асоціації фахівців з нерухомості (рієлторів) України (АСНУ) Юрій Піта наголосив, що покупці повинні перевірити Акт про готовність об'єкта до експлуатації. Це допоможе дізнатися чи проведені у будинок необхідні комунікації.

Поняття "будинок побудований" практично нічого не означає, якщо не отримано Акт про готовність об'єкта до експлуатації та сертифікат відповідності. У Києві є маса прикладів, коли забудовники не могли ввести в експлуатацію готовий будинок або ЖК,
– розповідає Піта.

Він пояснює, що акт про готовність об'єкта до експлуатації апріорі передбачає, що до будинку підведено та під'єднано всі комунікації – водопостачання, електрику тощо. З наявністю у забудовника акта введення в експлуатацію, а також щодо інших дозвільних документів, можна ознайомитись у Реєстрі будівельної діяльності.

Покупець, який хоче знизити ризики несвоєчасної здачі будинку в експлуатацію, повинен розглянути можливість придбання будинку, який має цей дозвільний документ,
– додає Піта.

З іншого боку, якщо ви купуєте квартиру у ЖК, яка має акт введення в експлуатацію, готуйтеся до більших витрат – у середньому така житлоплоща коштуватиме на 30% дорожче, ніж у разі інвестування на початкових стадіях будівництва.

До теми Як застрахувати себе від шахраїв: інструкція для перевірки нерухомості у Держреєстрі

Серед аспектів, на які слід звернути увагу при виборі житла на старті будівництва, президент АСНУ виокремлює:

  • наявність у забудовника прав на земельну ділянку (оренда або право власності);
  • цільове призначення земельної ділянки (тобто що можливо побудувати на виділеній землі). Перевірити площу, форму власності, цільове призначення ділянки та інші дані можна за публічною кадастровою карткою України;
  • поцікавитися, чи немає будь-яких судових позовів по цій землі або по забудовнику, а якщо є, то на якій стадії розгляду;
  • чи немає "хвилювань" громадськості з приводу майбутнього будівництва, чи були проведені громадські слухання та який їхній результат;
  • наявність ліцензії генпідрядної організації;
  • дозвіл на початок ведення будівельних робіт.

Анатолій Топал додав, що важливо звернути увагу на технічні умови до підведення комунікацій. У цьому варто переконатися у їх наявності, але за можливості проаналізувати, наскільки техумови реально виконати.

Обмеження також передбачені за висотністю та щільністю території, на якій будується ділянка. Якщо девелопер нехтує ними, зводячи будинок на 20 поверхів при дозволених 10, то будинок не буде введений в експлуатацію.

Проблема полягає в тому, каже Анатолій Топал, що генплан Києва, де ці обмеження зазначені, не оновився після 2020 року, "тому до 2024 року ринок працює без генерального плану", через що перевірити територіальні обмеження важко.

Як фінансується будівництво

Перед вибором квартири варто врахувати також репутацію забудовника / Фото unsplash

Правові ризики, пов'язані з тими чи іншими дозвільними документами, вирушають на другий план у порівнянні з ризиками фінансування об'єкта нерухомості,
– упевнений глава АПУН Топал.

Забудовник може фінансувати об'єкт з допомогою власних коштів, позикових, і навіть фінансуючи будівництво з допомогою продажу квартир. Найкраще, коли ЖК фінансується хоч би частково "з власної кишені". Як зазначає Топал, навряд чи забудовник надасть правдиву інформацію про це, проте побічно перевірити її можна виходячи з кількості об'єктів, що зводяться.

"Якщо ви купуєте квартиру в першому, другому або третьому корпусі, а ще планується побудувати 15 – 20, то шляхом продажів квартир в останніх забудовник точно збудує перші. Але якщо це єдине будівництво, а більше забудовнику нема де брати додаткове фінансування, то це ризик", – пояснив Топал.

Чи можна перевірити забудовника самостійно

Перевірити інформацію про наявність дозвільних документів можна через Реєстр будівельної діяльності, цільове призначення ділянки – на публічну кадастрову карту. Додаткову інформацію про об'єкт покупець може знайти в інтернеті. Для цього достатньо прочитати відгуки про майбутній проєкт та забудовника.

Цікаво Чи варто купувати житло в кредит без першого внеску: пояснення девелопера

Благонадійність забудовника, замовника, генпідрядника, компанії-управителя житлово-будівельного кооперативу, фонду фінансування будівництва – можна перевірити у Держреєстрі юридичних осіб або через один із приватних сервісів, що надають відповідну послугу. Перевіряти потрібно за кодом юрособи (ЄДРПОУ).

Звертати увагу слід на:

  • юридичний статус компаній (чи не є якась із них банкрутом),
  • статутний капітал,
  • судові розгляди,
  • чи має КВЕД, що відповідає послугам, які надаються компанією (у забудовника повинен бути КВЕД 41.20),
  • чи є у компаній податковий борг.

Крім того, перед вибором квартири варто врахувати також репутацію забудовника: кількість зведених об'єктів, чи раніше були проблеми з будівництвом або громадськістю. Звісно, відзначити для себе необхідно і вартість квадратного метра.

Проте, як показав досвід будкомпаній "Аркада" та "Укрбуд", навіть вищезазначені фактори не можуть гарантувати відсутність проблем після придбання квартири.